1. Согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
1.1. Оспаривающий конституционность названной нормы гражданин А.М.Богатырев является собственником трехкомнатной квартиры в городе Санкт-Петербурге, которая была приобретена им на основании договора купли-продажи, заключенного 28 ноября 2012 года по результатам торгов по продаже арестованного имущества между территориальным органом 3 Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице организатора торгов – ОАО «Заслон» и А.М.Богатыревым как их победителем, и право собственности на которую зарегистрировано 12 февраля 2013 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года удовлетворены исковые требования А.М.Богатырева к супругам С.Ф.Таранову и С.В.Тарановой о признании их утратившими право пользования указанным жилым помещением, снятии их с регистрационного учета и выселении; в части удовлетворения тех же требований, предъявленных к их дочери О.С.Гурьяновой, ее супругу Г.А.Гурьянову и несовершеннолетним детям, со ссылкой в том числе на статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» отказано. При этом судом было установлено, что данная квартира, которая являлась совместно нажитым имуществом супругов Тарановых, была заложена ими для обеспечения договора займа, в связи с неисполнением которого заочным решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от 26 мая 2011 года на нее было обращено взыскание и определен способ реализации – продажа с публичных торгов; право собственности С.В.Тарановой на спорную квартиру было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки жилищно-строительного кооператива о выплате ею паевого взноса полностью; вместе с С.В.Тарановой в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь; в квартире зарегистрированы и проживают С.Ф.Таранов и С.В.Таранова, а также их дочь О.С.Гурьянова с супругом и двумя несовершеннолетними детьми. Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 года решение Невского районного суда города Санкт- Петербурга от 17 октября 2013 года отменено частично: исходя из того что Г.А.Гурьянов зарегистрирован в спорном жилом помещении с 2006 года и не 4 указан в ордере на его предоставление в качестве члена семьи собственника – С.В.Тарановой, он также был признан утратившим право пользования данным жилым помещением и подлежащим выселению. Указав на отсутствие доказательств того, что О.С.Гурьянова давала согласие на заем денежных средств под залог спорного жилого помещения, правом пользования которым она обладала, суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в остальной части без изменения. Нарушение статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» своих прав, гарантированных статьями 17 (часть 3), 35 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, гражданин А.М.Богатырев усматривает в том, что содержащееся в данной статье нормативное положение – по смыслу, придаваемому ему судебной практикой, – допускает возможность сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, на которое как на предмет залога было обращено взыскание, за лицами, получившими это право на основании ордера на предоставление данного жилого помещения.
1.2. Как следует из статей 74, 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»,
2. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1). Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 года
3. Статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой урегулированы права и обязанности граждан, проживающих совместно с 7 собственником в принадлежащем ему жилом помещении, к членам семьи собственника жилого помещения относит проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруга, детей и родителей собственника, а также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов его семьи (часть 1), предоставляет указанным лицам право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, и обязывает их использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (часть 2). Кроме того, статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации выделяет в отдельную категорию бывших членов семьи собственника жилого помещения и устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с ним такие лица, по общему правилу, утрачивают право пользования соответствующим жилым помещением. Закрепляющая это правило часть 4 данной статьи носит диспозитивный характер, допуская возможность сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования этим жилым помещением по соглашению с его собственником, а также предоставляя определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан: если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда; при этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его 8 семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Согласно части 5 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 той же статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи; до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Исключение из правила о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника предусмотрено и статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
4. Исходя из того что экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и свобода предпринимательства, федеральный законодатель в период перехода России к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности. В жилищной сфере такое преобразование осуществлялось за счет всемерного роста частного жилищного фонда, который согласно статье 19 Закона Российской 9 Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» пополнялся путем: приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов; жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков; участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Поскольку, как отметил
6. С 1 июля 1990 года (с момента введения в действие Закона СССР от 6 марта 1990 года № 1305-I «О собственности в СССР») факт полного внесения паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно- строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Впоследствии соответствующая норма была закреплена в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-I «О собственности в РСФСР», а также в Гражданском кодексе Российской 16 Федерации, в силу пункта 4 статьи 218 которого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. Данное право, таким образом, возникает у них – в отличие от приватизации жилого помещения – в силу прямого указания закона. Соответственно, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права – права собственности, государственная регистрация которого, предусмотренная статьей 131 ГК Российской Федерации в качестве обязательного условия перехода права собственности на недвижимое имущество, в данном случае не установлена. Последующая же государственная регистрация уже существующего у гражданина в силу прямого указания закона права собственности на жилое помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости. Что касается прав членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, то их содержание жилищным законодательством не определено. Однако сложившаяся правоприменительная практика в случае отчуждения жилого помещения защищает эти права наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации в его пользу, исходя из того что члены семьи лица, принятого в члены жилищно- строительного кооператива, приобретали право пользования предоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе 17 Совета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 11-КГ12-2).
6.1. Обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника, тем более если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение, не выражал своего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями и это существенное условие не было включено в договор купли-продажи, заключенный по итогам публичных торгов. Между тем наряду с иными правовыми возможностями обеспечения прозрачности принадлежащих третьим лицам прав на жилое помещение весьма значимой гарантией информирования приобретателя данного жилого помещения об объеме передаваемых ему правомочий и обременений может являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, которая осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункт 1 статьи 81); право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре 18 органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131). Как следует из статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации – является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановление от 26 мая 2011 года
6.2. При отсутствии законодательных норм, прямо регулирующих вопрос о возможности сохранения за членами семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива в случае его отчуждения с публичных торгов права пользования этим жилым помещением, применение статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по аналогии закона (статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) – учитывая различия в правовой природе приобретения права собственности на жилое помещение 21 членом жилищно-строительного кооператива в связи с полным внесением им паевого взноса и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации и обусловленные этими различиями права членов семьи собственников соответствующих жилых помещений в случае прекращения семейных отношений – не только существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения, допуская не сбалансированное с его интересами удовлетворение интересов членов семьи его прежнего собственника и не обеспечивая адекватный механизм судебной защиты данного права, но и создает неопределенность в правовом положении членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения. Поскольку такая неопределенность в правовом регулировании не может быть устранена посредством конституционно-правового истолкования статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» без ущерба для защиты прав тех или иных участников рассматриваемых правоотношений, Конституционный Суд Российской Федерации, обязанный при осуществлении возложенных на него полномочий принимать во внимание необходимость обеспечения баланса конституционно значимых интересов, включая недопустимость нарушения прав и свобод других лиц при осуществлении прав и свобод человека и гражданина, с одной стороны, и стабильность правоотношений в интересах их участников – с другой, считает возможным признать данную статью не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1–3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о сохранении права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового 22 регулирования, приводящую к его произвольному истолкованию и применению, препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника. Федеральному законодателю надлежит – в силу требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, в том числе относительно возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений, – внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать надлежащий правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, что позволяло бы их приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника, в том числе за лицами, получившими это право на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в частности в случаях обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество, и эффективно защищать в судебном порядке свои права и законные интересы. Исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно- строительного кооператива и его собственника (приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих 23 изменений, вытекающих из настоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. При этом покупателю реализованного с публичных торгов в качестве предмета залога жилого помещения, право пользования которым будет сохранено за гражданами, включенными в ордер, должны быть обеспечены гарантии защиты его имущественных интересов. Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 71, 72, 74, 75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»,
1. Соглашаясь с итоговыми выводами Конституционного Суда Российской Федерации о неконституционности оспоренной статьи, излагаю свое мнение по мотивировке принятого решения. В пункте 2 резолютивной части Постановления установлено, что федеральному законодателю надлежит, с учетом возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений, внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на создание механизма, обеспечивающего при соблюдении баланса прав и законных интересов членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и собственника (приобретателя) данного жилого помещения их эффективную реализацию и защиту. Полагаю, что требует прояснения и детализации вопрос о том, кто же является членами семьи прежнего собственника.
2. Квартира в доме жилищно-строительного кооператива была приобретена супругами Тарановыми и предоставлена гражданке С.В.Тарановой на основании ордера в 1993 году в соответствии с 44 законодательством, действовавшим в тот период. В ордер были включены ее муж и дочь. Затем дочь вышла замуж, в 2006 году в квартире был зарегистрирован супруг дочери Г.А.Гурьянов. В браке у семьи Гурьяновых, уже в условиях действия нового законодательства, родились дети – дочь в 2007 году и сын в 2012 году, которые зарегистрированы в квартире с момента рождения. В связи с этим возникает неясность: а являются ли муж и двое детей в этой самостоятельной семье членами семьи прежнего собственника – гражданки Тарановой, тем более что в тексте Постановления используется множественное число. Мое мнение сводится к тому, что имеется только один член семьи бывшего собственника, и это дочь супругов Тарановых. С.Ф.Таранов является супругом С.В.Тарановой, бывшего собственника спорной квартиры, которая была приобретена ими в браке. Как установлено судами, С.В.Таранова и С.Ф.Таранов взяли в долг денежные средства у М.В.Борисенко, оставив в залог спорное жилое помещение, как совместно нажитое в браке имущество. Исковые требования об обращении взыскания на квартиру были предъявлены к ним обоим. По исполнительному производству спорная квартира была продана на торгах. Может ли быть отнесен к членам семьи бывшего собственника Г.А.Гурьянов, муж О.С.Гурьяновой? Этот вопрос правильно разрешен в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда. В соответствии с частью 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Суд установил, что членом семьи бывшего собственника жилого помещения Г.А.Гурьянов не является, таковым признан не был и в связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение А.М.Богатыреву утрачивает право пользования указанным жилым помещением и подлежит 45 выселению из занимаемого жилого помещения в порядке статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом Г.А.Гурьяновым не оспаривалось, что квартира была предоставлена С.В.Тарановой без учета Г.А.Гурьянова, который членом семьи собственника в силу норм действовавшего тогда жилищного законодательства не являлся. Санкт-Петербургский городской суд признал, что, несмотря на то что Г.А.Гурьянов был вселен в установленном законом порядке в спорное жилое помещение с согласия собственника, это не порождает у него права бессрочного пользования жилым помещением. Как верно установил суд, в силу положений статьи 118 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вселения ответчицы О.С.Гурьяновой в спорное жилое помещение, лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, предоставлялась отдельная квартира в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса. При этом заселение квартир производилось по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Таким образом, только лица, указанные в ордере в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения в домах жилищно-строительного кооператива, при вселении в предоставленное жилое помещение приобретали равное с нанимателем (членом жилищно-строительного кооператива) право пользования жилым помещением. Могут ли быть отнесены к членам семьи бывшего собственника дети Гурьяновых? Полагаю, что нет. Для обоснования того, что и они являются субъектами права бессрочного права пользования, Санкт-Петербургский городской суд сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года
3. Требует пояснения сделанная мною оговорка о том, что институционализировать новое вещное право пользования может только законодатель, но не судебная практика. Дело в том, что из абсолютного характера вещных прав, проявляющегося в отношении всех третьих лиц, которые поэтому должны быть четко осведомлены о содержании и видах таких прав, объективно вытекает признанная в отечественной доктрине гражданского права концепция исчерпывающего и четкого определения только в федеральном законе как перечня вещных прав, так и их содержания. Суды не вправе ни признавать новые вещные права, ни определять их содержание, поскольку их перечень и содержание определены в законе исчерпывающим образом. Е.А.Суханов отмечает, что в российской доктрине гражданского права осуществлено заимствование основополагающих принципов немецкого вещного права – «принудительной типизации прав» и «фиксирование (закрепление) типизации содержания прав» (Гражданское право. Том II. М., 2005. С. 6). В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (М.:, Статут, 2009. С. 76) установлено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации следует закрепить исчерпывающий перечень 49 вещных прав. И в проекте Концепции о вещном праве, и в проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации» также предлагается исходить из исчерпывающего перечня вещных прав. Вот почему недопустимо в судебной практике признавать новые вещные бессрочные права пользования. Расширение круга лиц, обладающих вещными правами, всегда приводит к ограничению самого важного из вещных прав – права собственности, поскольку их соотношение схоже с сообщающимися сосудами с жидкостью. Признание бессрочных прав пользования за несовершеннолетними детьми семьи Гурьяновых, на мой взгляд, явилось бы чрезмерным ограничением права собственности гражданина Богатырева, посягающим на основное содержание этого права. Несовершеннолетние скоро станут совершеннолетними, обзаведутся собственными семьями, в которых появятся несовершеннолетние дети.
3.1. Вопрос, связанный с возможностью прекращения права пользования жилым помещением членов семьи участника жилищно- строительного кооператива, включенных в ордер на квартиру, а также членов их семьи при переходе права собственности на жилое помещение, ставился ранее в жалобе гражданки Е.С.Майер, в принятии к рассмотрению которой было отказано Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года
4. В случае невозможности выселения членов семьи бывшего собственника жилья при обращении взыскания на жилье ставится под сомнение возможность залога такого жилья, а также заведомо ограничиваются права собственника недвижимости. Экономисты в таких случаях констатируют снижение ликвидности. Очевидно, что займодавец, зная о невозможности выселения членов семьи собственника жилья в случае обращения взыскания на такое жилье и последующей его продажи, не согласится взять в залог подобное обремененное правами имущество. В результате под угрозой оказываются планы по развитию ипотечного жилищного кредитования и развития рынка жилья в целом. Согласно Конституции Российской Федерации Президент Российской Федерации определяет основные направления внутренней и внешней политики государства (статья 80, часть 4, Конституции Российской Федерации). В соответствии с состоявшимся выбором вектора социальной, жилищной политики федеральный законодатель принял законы, 50 направленные на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом, которые снизили риски и запреты на рынке жилья ипотечного жилищного кредитования и создали условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики. Цель законодателя и политических органов государства очевидна – повысить доступность приобретения жилья для граждан, в особенности для молодых семей. Законодатель был вынужден сделать непростой выбор между интересами членов семьи прежнего собственника и интересами граждан, нуждающихся в дополнительном финансировании жилищного строительства. И этот выбор был сделан в полном соответствии с теорией рационального выбора и с учетом предлагаемых в институциональной экономике критериев оптимальности принимаемых стратегических решений Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». В пояснительной записке к проекту этого Федерального закона отмечается: – в пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации предлагается ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение к новому собственнику; – целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования; – предлагаемая норма направлена на регулирование отношений между собственниками жилых помещений и лицами, которые признаются членами семьи собственника (в силу чего они наделены правом пользования данным жилым помещением), а также приобретателями недвижимости; – в результате реализации данного законопроекта в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Этим основанием будет 51 являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений. Судебная власть, являясь самостоятельной, тем не менее должна уважать конституционный принцип единства государственной власти, осуществляемой на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную (статья 10 Конституции Российской Федерации). А поэтому ей необходимо считаться с состоявшимся политическим выбором в пользу приоритета совокупной пользы граждан, нуждающихся в жилье и заинтересованных в развитии ипотечного жилищного кредитования. Даже рассматривая конкретные споры, суды должны учитывать экономическую логику, лежащую в основе принятых социально-экономических решений. Суды при этом не должны учитывать и мотивы, которыми руководствуется приобретатель недвижимости. Даже если он приобретает квартиру на публичных торгах не для проживания, а для последующего использования в целях получения прибыли, конституционный императив о том, что «право частной собственности охраняется законом» (статья 35, часть 1, Конституции Российской Федерации), должен детерминировать судебное правоприменение. Этот конституционный принцип является юридическим эквивалентом экономической теории права собственности. Основное содержание ее состоит в том, что государство должно закрепить право собственности в законах предельно ясно, понятно и недвусмысленно. В противном случае и, в частности, при неконтролируемом «размножении» других вещных прав, неизбежно возникает повышение совокупных (т.е. в масштабах общества) трансакционных издержек. Конституционный принцип правовой определенности применительно к институту права собственности также является юридическим эквивалентом экономической теории собственности. Экономическая логика только 52 усиливает юридическую логику принятия решения. Поэтому я не могу не согласиться с основной идеей, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации: осуществляя законодательную регламентацию возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами (членами семьи прежнего собственника жилого помещения), получившими это право на основании ордера, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество, равно как и законодательную регламентацию порядка его реализации с публичных торгов, федеральный законодатель прежде всего должен обеспечивать «сохранность» основного содержания прав собственника приобретаемого жилого помещения, тем более когда это право прошло стадию укрепления с помощью государственной регистрации прав.
5. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашения, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.
6. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» и на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru). Постановление должно быть опубликовано также в «Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации».