586_588862
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 1152/14
Москва
3 июня 2014 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К.,
Горячевой Ю.Ю., Козловой О.А., Першутова А.Г., Поповой Г.Г.,
Разумова И.В., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел представление заместителя Генерального прокурора
Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора решения
Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.04.2013 по делу
№ А10-78/2013, постановления Четвертого арбитражного апелляционного
суда от 19.07.2013 и постановления Федерального арбитражного суда
Восточно-Сибирского округа от 29.10.2013 по тому же делу.
В заседании приняла участие представитель заявителя – заместителя
Генерального прокурора Российской Федерации (истца) и прокурора
Республики Бурятия (истца) – Сафрыгина О.Ю.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., а также объяснения
присутствующего в заседании представителя участвующих в деле лиц,
Президиум установил следующее.
Прокурор Республики Бурятия (далее – прокурор) обратился в
Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к администрации
муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия
(далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью
«Фортуна плюс» (далее – общество) о признании договора купли-продажи
земельного участка от 20.04.2012 (далее – договор купли-продажи,
договор), заключенного между администрацией и обществом,
недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий
недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности
возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером
03:08:380101:148, площадью 50 000 кв. метров, находящийся примерно в
450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного по
адресу: Иволгинский р-н, с. Поселье, ул. Советская, д. 1 (далее – спорный
земельный участок).
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.04.2013 в
удовлетворении иска отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 19.07.2013 решение от 17.04.2013 оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный
суд Восточно-Сибирского округа
постановлением от 29.10.2013 названные судебные акты оставил без
изменения.
В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд
Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке
надзора заместитель Генерального прокурора Российской Федерации
просит отменить их в части отказа в удовлетворении требования о
признании недействительным договора купли-продажи, ссылаясь на
нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными
3
судами норм права и нарушение публичных интересов, в остальной части
оставить судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и
объяснениях присутствующего в заседании представителя участвующих в
деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат
отмене в части, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой
инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, по
результатам проведенного 08.12.2008 аукциона по продаже права на
заключение договора аренды, оформленным протоколом № 4, в
соответствии с постановлением администрации от 09.12.2008 № 871
администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 09.12.2008
заключили договор аренды № 30/08 спорного земельного участка сроком
на 36 месяцев.
По условиям указанного договора арендодатель передает за плату во
временное пользование сроком на 36 месяцев, а арендатор принимает
земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения
для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 упомянутого
договора).
Распоряжением администрации от 24.10.2011 № 831-р утвержден
градостроительный план переданного в аренду обществу земельного
участка, согласно которому на участке расположены объекты
капитального строительства – бревенчатые здание конторы и бытовое
помещение.
Администрация 25.10.2011 выдала обществу разрешение на ввод в
эксплуатацию объектов недвижимости – здания конторы площадью
123,3 кв. метра и бытового помещения площадью 49,3 кв. метра,
расположенных на спорном земельном участке. Право собственности
общества на данные объекты зарегистрировано в Едином государственном
4
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП)
26.12.2011.
Общество 28.11.2011 обратилось в администрацию с заявлением о
приватизации спорного земельного участка в целях эксплуатации
принадлежащих ему недвижимых объектов на основании пункта 1
статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный
кодекс).
Впоследствии 07.12.2011 общество обратилось в Министерство
имущественных и земельных отношений Республики Бурятия с
ходатайством о переводе спорного земельного участка из категории земель
сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны,
безопасности и земель иного специального назначения. Ходатайство было
обосновано тем, что на этом участке ведение сельскохозяйственного
производства нерентабельно из-за низкой продуктивности почв,
невозможно строительство жилых домов, поскольку данная территория
согласно схеме территориального планирования муниципального
образования «Иволгинский район» запланирована для строительства
производственной базы; общество обладает необходимым оборудованием
для организации деятельности по переработке древесины, участок
идеально подходит для строительства производственной базы.
Распоряжением Правительства Республики Бурятия от 27.12.2011
№ 962-р спорный земельный участок переведен из категории земель
сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны,
безопасности и земель иного специального назначения для строительства
производственной базы. Перевод осуществлен в соответствии с пунктом 4
части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе
5
земель или земельных участков из одной категории в другую» в связи с
наличием исключительного случая, связанного с размещением
промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не
превышает средний уровень по муниципальному району.
Стороны 16.04.2012 подписали соглашение о расторжении договора
аренды земельного участка от 09.12.2008 № 30/08.
Администрация 19.04.2012 вынесла постановление № 579 о
предоставлении спорного земельного участка в собственность общества за
плату.
На основании указанного постановления администрация и общество
заключили договор купли-продажи спорного земельного участка
площадью 50 000 кв. метров. Разрешенное использование участка – для
строительства производственной базы (пункт 1 договора).
Сведения о наличии на этом земельном участке объектов
недвижимости в договоре купли-продажи отсутствуют.
Цена спорного земельного участка определена в размере
десятикратной ставки земельного налога за единицу площади в сумме
328 050 рублей (пункт 2 договора).
Договор купли-продажи исполнен сторонами, право собственности
общества на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП
19.08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права № 03-АА
204156).
На спорном земельном участке расположено находящееся в
собственности общества недвижимое имущество: одноэтажное строение
конторы общей площадью 123,3 кв. метра, инвентарный номер 45129ф,
литер А; нежилой дом (бытовое помещение) общей площадью
49,3 кв. метра, инвентарный номер 45129ф, литер Б.
Прокурор, указав, что договор купли-продажи не соответствует
статьям 33, 35,
36
Земельного кодекса, поскольку площадь
предоставленного в собственность земельного участка значительно
6
превышает размер участка, необходимого для использования
принадлежащих обществу объектов недвижимости, обратился в
арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 52 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование иска прокурор представил расчет нормативных
размеров земельного участка для размещения объектов недвижимости
общества, произведенный 26.03.2013 Министерством строительства и
модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия
(далее – министерство) в соответствии с региональными нормативами
градостроительного проектирования, утвержденными постановлением
Правительства Республики Бурятия от 16.04.2010 № 155. Согласно
данному расчету предельный размер земельного участка, занятого
объектами недвижимости и необходимого для их использования по виду
разрешенного использования для производственной базы, должен
составлять 1015,3 кв. метра.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной
инстанций исходили из следующего.
Формальные выводы прокурора о несоответствии условий договора
купли-продажи о размере земельного участка статьям 33, 36 Земельного
кодекса являются верными, однако не согласуются с фактическими
обстоятельствами данного дела, поскольку земельный участок, занятый и
необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, сформирован не
был, его площадь не определена. Спорный земельный участок
сформирован для строительства производственной базы, а не для
эксплуатации находящихся на нем двух объектов недвижимости. Из
пояснений общества следует, что на этом участке возведены также
движимые строения, установлено оборудование и осуществляется
деятельность по переработке древесины. Здания, строения и прилегающая
к ним территория составляют единый технологический комплекс, поэтому
общество было вправе выкупить земельный участок площадью
7
50 000 кв. метров в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса
для осуществления строительства комплекса объектов недвижимости –
производственной базы. При этом суды отклонили ссылку прокурора на
расчет нормативных параметров земельного участка, указав, что площадь
участка определена неверно, поскольку при расчете не учтены временные
строения, а также недвижимое имущество, право собственности на которое
не зарегистрировано в ЕГРП.
Суд кассационной инстанции согласился с приведенными выводами
судов первой и апелляционной инстанций, указав, что сделка является
законной, поскольку спорный земельный участок сформирован не только
для эксплуатации объектов недвижимости, но и для строительства
производственной базы.
Кроме того, суды указали, что неправильное определение в договоре
купли-продажи площади земельного участка не является основанием для
признания недействительной всей сделки, а не ее части в силу статьи 180
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский
кодекс).
Поскольку часть спорного земельного участка занята объектами
недвижимости и в связи с этим не может быть возвращена, а о возврате
уплаченных покупателем денежных средств прокурор не заявлял, суды
отказали в применении реституции.
Между тем, отказывая в удовлетворении требования о признании
сделки недействительной (ничтожной), суды не учли следующее.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и
юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном
пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания,
строения, сооружения, расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным
Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами,
8
исключительное право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в
порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом,
федеральными законами.
Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1
статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов
недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного
участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его
использования, площадь которого определяется в соответствии с
правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.
Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса следует, что
предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков
устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном
порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в
соответствии с правилами землепользования и застройки,
землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Постановлением Правительства Республики Бурятия от 16.04.2010
№ 155 в соответствии с частью 4 статьи 24 Градостроительного кодекса
Российской Федерации,
статьей 5
Закона Республики Бурятия
от 10.09.2007 № 2425-III «О Градостроительном уставе Республики
Бурятия» утверждены региональные нормативы градостроительного
проектирования (далее – региональные нормативы).
В состав региональных нормативов, действие которых
распространяется на всю территорию Республики Бурятия, включены
дифференцированные, применительно к различным типам поселений и
населенных пунктов, рекомендуемые минимальные и (или) максимальные
показатели для определения в том числе размеров земельных участков для
размещения объектов капитального строительства, необходимых для
9
государственных или муниципальных нужд, а также определения при
подготовке проектов планировки и проектов межевания размеров
земельных участков, выделяемых для использования существующих
зданий, строений, сооружений (подпункт «а» пункта 5 раздела «Введение»
региональных нормативов).
Из расчета министерства, произведенного на основании
региональных нормативов, следует, что площадь земельного участка,
занятого и необходимого для двух объектов производственного
назначения на землях сельскохозяйственного использования общей
площадью застройки 172,6 кв. метра, составляет 1015,3 кв. метра, в то
время как обществу передан в собственность участок площадью
50 000 кв. метров.
При этом в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса объектом
купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет.
В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет
земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает
заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане
или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое
обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка,
обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного
участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении
государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном
Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и
его площадь определяются с учетом фактического землепользования в
соответствии с требованиями земельного и
градостроительного
законодательства. Местоположение границ земельного участка
определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных
10
земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного
участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Таким образом, исключительное право собственника объекта
недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый
этим объектом и необходимый для его использования, прошедший
государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права
собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение
в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых
путем составления межевого дела формируется земельный участок
площадью не менее предельных минимальных размеров и не более
предельных максимальных размеров, установленных для конкретных
видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с
правилами землепользования и застройки, землеустроительной,
градостроительной и проектной документацией. При определении
конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при
формировании границ участка подлежат соблюдению требования
пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.
Судами трех инстанций установлено, что в предусмотренном
законом порядке обществом не был сформирован земельный участок,
занятый объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации, и
площадь его не определена, поэтому договор купли-продажи
противоречит пунктам 1 и 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 Земельного
кодекса и является недействительной (ничтожной) сделкой.
Указав, что общество вправе выкупить в собственность земельный
участок для строительства производственной базы, суды не учли, что
предоставление земельного участка из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для строительства
осуществляется по особым правилам, установленным статьями 30–32
Земельного кодекса: без предварительного согласования мест размещения
11
объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения
объектов (для коммерческих организаций только в аренду).
Из материалов дела не следует, что спорный земельный участок был
предоставлен обществу для строительства производственной базы с
соблюдением одной из приведенных процедур. Стороны сделки также не
ссылались на это.
Напротив, из заявления общества от 28.11.2011 и постановления
администрации от 19.04.2012 № 579 следует, что спорный земельный
участок испрашивался и предоставлен в собственность для эксплуатации
объектов недвижимости по правилам статьи 36 Земельного кодекса по
льготной цене, установленной для собственников недвижимых объектов
пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Таким образом, выводы судов о том, что спорный земельный участок
правомерно передан обществу в собственность по договору купли-
продажи для строительства производственной базы, противоречат
статьям 30–32, пункту 3 статьи 33, пункту 2 статьи 35, пункту 1 статьи 36,
пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса. Такая сделка в силу статьи 168
Гражданского кодекса является недействительной (ничтожной).
Учитывая, что земельный участок, занятый объектами недвижимости
и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению
собственника согласно требованиям пункта 7 статьи 36 и пункта 1
статьи 37 Земельного кодекса в соответствии с порядком, установленным
Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости», правила статьи 180 Гражданского кодекса
применению к спорным правоотношениям не подлежат.
Прокурор также заявлял о применении последствий
недействительности сделки в виде возврата обществом администрации
спорного земельного участка, однако в представлении о пересмотре
судебных актов в порядке надзора пояснил, что после принятия решения
12
судом первой инстанции общество продало спорный земельный участок и
расположенные на нем два объекта недвижимости по договору купли-
продажи от 22.04.2013 гражданке Федоровой А.Н., которая разделила
данный участок на 47 земельных участков, 22 из которых проданы
физическим лицам, поэтому невозможно применить последствия
недействительности спорной сделки в виде возврата земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой
все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить
полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в
пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной
услуге) возместить его стоимость, если иные последствия
недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, при рассмотрении требования о применении
последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы
сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в
натуре, а при установлении невозможности такого возврата – возместить
его действительную цену (рыночную стоимость), предоставив истцу
возможность уточнить заявленные требования.
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса нормы о неосновательном
обогащении подлежат применению к требованиям о возврате
исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено
указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и
не вытекает из существа обязательства. Поэтому при отказе в
удовлетворении
требований
о
применении
последствий
недействительности сделки заявленный в отдельном производстве иск о
взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости вещи
удовлетворен быть не может.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты
согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального
13
кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в
толковании и применении арбитражными судами норм права, а также
публичные интересы подлежат отмене в части отказа в удовлетворении
требования о признании недействительным договора купли-продажи.
Дело в части требования о применении последствий
недействительности сделки подлежит направлению на новое рассмотрение
в суд первой инстанции.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по
делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на
основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в
настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на
основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктами 2 и 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.04.2013 по
делу № А10-78/2013, постановление Четвертого арбитражного
апелляционного суда от 19.07.2013 и постановление Федерального
арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.10.2013 по тому же
делу в части отказа в удовлетворении искового требования о признании
недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи
земельного участка от 20.04.2012, заключенного между администрацией
муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия
и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс»,
отменить.
14
Договор от 20.04.2012 купли-продажи земельного участка с
кадастровым номером 03:08:380101:148, площадью 50 000 кв. метров,
находящегося примерно в 450 метрах на северо-запад относительно
ориентира, расположенного по адресу: Иволгинский р-н, с. Поселье,
ул. Советская, д. 1, заключенный между администрацией муниципального
образования «Иволгинский район» Республики Бурятия и обществом с
ограниченной
ответственностью
«Фортуна
плюс»,
признать
недействительной (ничтожной) сделкой.
Дело в части требования о применении последствий
недействительности ничтожной сделки отправить на новое рассмотрение в
Арбитражный суд Республики Бурятия.
Председательствующий А.А. Иванов