26. 12.2011. Общество 28.11.2011 обратилось в администрацию с заявлением о приватизации спорного земельного участка в целях эксплуатации принадлежащих ему недвижимых объектов на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Впоследствии 07.12.2011 общество обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия с ходатайством о переводе спорного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Ходатайство было обосновано тем, что на этом участке ведение сельскохозяйственного производства нерентабельно из-за низкой продуктивности почв, невозможно строительство жилых домов, поскольку данная территория согласно схеме территориального планирования муниципального образования «Иволгинский район» запланирована для строительства производственной базы; общество обладает необходимым оборудованием для организации деятельности по переработке древесины, участок идеально подходит для строительства производственной базы. Распоряжением Правительства Республики Бурятия от 27.12.2011 № 962-р спорный земельный участок переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для строительства производственной базы. Перевод осуществлен в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе 5 земель или земельных участков из одной категории в другую» в связи с наличием исключительного случая, связанного с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень по муниципальному району. Стороны 16.04.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09.12.2008 № 30/08. Администрация 19.04.2012 вынесла постановление № 579 о предоставлении спорного земельного участка в собственность общества за плату. На основании указанного постановления администрация и общество заключили договор купли-продажи спорного земельного участка площадью 50 000 кв. метров. Разрешенное использование участка – для строительства производственной базы (пункт 1 договора). Сведения о наличии на этом земельном участке объектов недвижимости в договоре купли-продажи отсутствуют. Цена спорного земельного участка определена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади в сумме 328 050 рублей (пункт 2 договора). Договор купли-продажи исполнен сторонами, право собственности общества на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП
19. 08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права № 03-АА
204156. . На спорном земельном участке расположено находящееся в собственности общества недвижимое имущество: одноэтажное строение конторы общей площадью 123,3 кв. метра, инвентарный номер 45129ф, литер А; нежилой дом (бытовое помещение) общей площадью 49,3 кв. метра, инвентарный номер 45129ф, литер Б. Прокурор, указав, что договор купли-продажи не соответствует статьям 33, 35, 36 Земельного кодекса, поскольку площадь предоставленного в собственность земельного участка значительно 6 превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих обществу объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование иска прокурор представил расчет нормативных размеров земельного участка для размещения объектов недвижимости общества, произведенный 26.03.2013 Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (далее – министерство) в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными постановлением Правительства Республики Бурятия от 16.04.2010 № 155. Согласно данному расчету предельный размер земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования по виду разрешенного использования для производственной базы, должен составлять 1015,3 кв. метра. Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Формальные выводы прокурора о несоответствии условий договора купли-продажи о размере земельного участка статьям 33, 36 Земельного кодекса являются верными, однако не согласуются с фактическими обстоятельствами данного дела, поскольку земельный участок, занятый и необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, сформирован не был, его площадь не определена. Спорный земельный участок сформирован для строительства производственной базы, а не для эксплуатации находящихся на нем двух объектов недвижимости. Из пояснений общества следует, что на этом участке возведены также движимые строения, установлено оборудование и осуществляется деятельность по переработке древесины. Здания, строения и прилегающая к ним территория составляют единый технологический комплекс, поэтому общество было вправе выкупить земельный участок площадью 7 50 000 кв. метров в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса для осуществления строительства комплекса объектов недвижимости – производственной базы. При этом суды отклонили ссылку прокурора на расчет нормативных параметров земельного участка, указав, что площадь участка определена неверно, поскольку при расчете не учтены временные строения, а также недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП. Суд кассационной инстанции согласился с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав, что сделка является законной, поскольку спорный земельный участок сформирован не только для эксплуатации объектов недвижимости, но и для строительства производственной базы. Кроме того, суды указали, что неправильное определение в договоре купли-продажи площади земельного участка не является основанием для признания недействительной всей сделки, а не ее части в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Поскольку часть спорного земельного участка занята объектами недвижимости и в связи с этим не может быть возвращена, а о возврате уплаченных покупателем денежных средств прокурор не заявлял, суды отказали в применении реституции. Между тем, отказывая в удовлетворении требования о признании сделки недействительной (ничтожной), суды не учли следующее. Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, 8 исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса. Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Постановлением Правительства Республики Бурятия от 16.04.2010 № 155 в соответствии с частью 4 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 5 Закона Республики Бурятия от 10.09.2007 № 2425-III «О Градостроительном уставе Республики Бурятия» утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования (далее – региональные нормативы). В состав региональных нормативов, действие которых распространяется на всю территорию Республики Бурятия, включены дифференцированные, применительно к различным типам поселений и населенных пунктов, рекомендуемые минимальные и (или) максимальные показатели для определения в том числе размеров земельных участков для размещения объектов капитального строительства, необходимых для 9 государственных или муниципальных нужд, а также определения при подготовке проектов планировки и проектов межевания размеров земельных участков, выделяемых для использования существующих зданий, строений, сооружений (подпункт «а» пункта 5 раздела «Введение» региональных нормативов). Из расчета министерства, произведенного на основании региональных нормативов, следует, что площадь земельного участка, занятого и необходимого для двух объектов производственного назначения на землях сельскохозяйственного использования общей площадью застройки 172,6 кв. метра, составляет 1015,3 кв. метра, в то время как обществу передан в собственность участок площадью 50 000 кв. метров. При этом в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных 10 земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса). Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса. Судами трех инстанций установлено, что в предусмотренном законом порядке обществом не был сформирован земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации, и площадь его не определена, поэтому договор купли-продажи противоречит пунктам 1 и 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса и является недействительной (ничтожной) сделкой. Указав, что общество вправе выкупить в собственность земельный участок для строительства производственной базы, суды не учли, что предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства осуществляется по особым правилам, установленным статьями 30–32 Земельного кодекса: без предварительного согласования мест размещения 11 объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для коммерческих организаций только в аренду). Из материалов дела не следует, что спорный земельный участок был предоставлен обществу для строительства производственной базы с соблюдением одной из приведенных процедур. Стороны сделки также не ссылались на это. Напротив, из заявления общества от 28.11.2011 и постановления администрации от 19.04.2012 № 579 следует, что спорный земельный участок испрашивался и предоставлен в собственность