461_500509
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 755/13
Москва
17 сентября 2013 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
в составе:
председательствующего – заместителя Председателя Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации Слесарева В.Л.;
членов
Президиума:
Абсалямова А.В.,
Амосова С.М.,
Андреевой Т.К.,
Бациева В.В.,
Завьяловой Т.В.,
Козловой О.А.,
Маковской А.А.,
Першутова А.Г.,
Разумова И.В.,
Сарбаша С.В.,
Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявления открытого акционерного общества «Седьмой
Континент» о пересмотре в порядке надзора определений Арбитражного
суда Новосибирской области от 21.05.2012 и от 31.07.2012 по делу
№ А45-5119/2009, постановления Седьмого арбитражного апелляционного
суда от 31.07.2012, постановлений Федерального арбитражного суда
Западно-Сибирского округа от 12.10.2012 и от 13.12.2012 по тому же делу.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
В заседании приняли участие представители:
от заявителя – открытого акционерного общества «Седьмой
Континент» – Борисова С.В., Иванов С.В., Прохоров Ю.Н.;
от конкурсного управляющего обществом с ограниченной
ответственностью «Ретэил-Инвест» – Лин-Бей-Юан А.Н.
Заслушав и обсудив доклад судьи Разумова И.В., а также объяснения
представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил
следующее.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области
от 13.03.2009 принято к производству заявление о признании общества с
ограниченной ответственностью «Ретэил-Инвест» (далее – общество
«Ретэил-Инвест», должник) несостоятельным (банкротом).
Решением того же суда от 06.10.2009 должник признан банкротом, в
отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением суда первой инстанции от 28.12.2009 признано
обоснованным и включено в реестр требований кредиторов общества
«Ретэил-Инвест» с удовлетворением в третью очередь требование
открытого акционерного общества «Седьмой Континент» (далее –
общество «Седьмой Континент») в размере 150 811 111 рублей 11 копеек,
при этом 140 000 000 рублей основного долга включены в реестр как
требование, обеспеченное залогом имущества должника (договор залога
от 04.10.2006 № 940 (в редакции дополнительного соглашения
от 21.11.2006 № 1); далее – договор залога, договор залога в редакции
дополнительного соглашения).
Впоследствии в рамках дела о банкротстве общества «Ретэил-
Инвест» его конкурсный управляющий обратился с заявлением о
признании незаключенным упомянутого договора залога в редакции
дополнительного соглашения, подписанного обществами «Ретэил-Инвест»
и «Седьмой Континент», и о внесении в связи с этим изменений в реестр
требований кредиторов путем отражения в нем требования общества
3
«Седьмой Континент» в размере 150 811 111 рублей 11 копеек как
не обеспеченного залогом имущества должника.
Указанное заявление конкурсного управляющего рассмотрено судом
первой инстанции с учетом процессуальных правил, установленных
главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
По результатам рассмотрения данного заявления определением
Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 спорный
договор залога признан незаключенным, из реестра требований кредиторов
должника исключена запись о залоговом характере требования общества
«Седьмой Континент».
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда
от 31.07.2012 определение суда первой инстанции от 21.05.2012 оставлено
без изменения.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановлением от 13.12.2012 определение суда первой инстанции
от 21.05.2012 и постановление суда апелляционной инстанции
от 31.07.2012 оставил без изменения.
После лишения общества «Седьмой Континент» статуса залогового
кредитора состоялось собрание кредиторов общества «Ретэил-Инвест», на
котором большинством голосов приняты оформленные протоколом
от 06.06.2012 № 14 решения о заключении мирового соглашения между
должником и кредиторами и об обращении в суд с ходатайством о его
утверждении.
Общество «Седьмой Континент», обладающее 26,64 процента
голосов, голосовало против заключения мирового соглашения.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области
от 31.07.2012 мировое соглашение от 06.06.2012 утверждено, производство
по делу о банкротстве прекращено.
4
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановлением от 12.10.2012 определение суда первой инстанции
от 31.07.2012 оставил без изменения.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора определений Арбитражного
суда Новосибирской области от 21.05.2012 и от 31.07.2012, постановления
Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 и
постановлений Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского
округа от 12.10.2012 и от 13.12.2012 общество «Седьмой Континент»
просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм
права.
В отзыве на заявления конкурсный управляющий обществом
«Ретэил-Инвест» просит оставить обжалуемые судебные акты без
изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзыве
на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей
участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат
удовлетворению ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, между обществом «Ретэил-
Инвест» и обществом «Седьмой Континент» заключен договор
от 25.08.2006 № 793, поименованный ими предварительным договором о
заключении договора купли-продажи недвижимости, (далее – договор
№ 793) и соглашение к этому договору от 25.08.2006 № 1 (далее –
соглашение № 1), по условиям которых общество «Ретэил-Инвест»
обязалось приобрести в собственность земельный участок, организовать и
осуществить на нем строительство нескольких зданий торгово-
развлекательного комплекса, заключить с обществом «Седьмой
Континент» основной договор о продаже последнему недвижимого
имущества, которое будет создано в последующем (нежилых помещений
ориентировочной площадью 14 000 кв. метров, индивидуализированных в
5
соответствии с предпроектной документацией), а общество «Седьмой
Континент» обязалось перечислить денежные средства в
размере 350 000 000 рублей поэтапно в зависимости от хода выполнения
строительных работ.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор,
поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они
обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях
основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет
создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный
договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до
заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества
или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как
договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о
предварительной оплате.
Таким образом, договор № 793 и соглашение № 1 по своей правовой
природе являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В обеспечение исполнения обязательств общества «Ретэил-Инвест»
по упомянутому договору купли-продажи будущей недвижимой вещи
общество «Ретэил-Инвест» (залогодатель) и общество «Седьмой
Континент» (залогодержатель) заключили договор залога в редакции
дополнительного
соглашения
нежилого
здания
общей
площадью 14 409,9 кв. метра, а также доли в праве общей долевой
собственности на земельный участок общей площадью 87 976,8 кв. метра
(доля должника – 770284/879768).
6
Обременение в виде ипотеки зарегистрировано 01.12.2006, в том
числе зарегистрирован залог на долю общества «Ретэил-Инвест» в праве
общей долевой собственности на земельный участок.
Судами установлен и участвующими в деле лицами не оспаривается
факт перечисления обществом «Седьмой Континент» в порядке
исполнения договора № 793 и соглашения № 1 обществу «Ретэил-
Инвест» 140 000 000 рублей в сентябре – декабре 2006 года. Общество
«Ретэил-Инвест» не исполнило принятые на себя обязательства по
передаче будущей недвижимой вещи обществу «Седьмой Континент».
Вступившим в законную силу определением суда первой инстанции
от 28.12.2009 требование общества «Седьмой Континент» о возврате
перечисленных им 140 000 000 рублей включено в реестр и признано
обеспеченным залогом имущества должника по договору залога в
редакции дополнительного соглашения.
Конкурсный управляющий должником, сославшись на то, что
сторонами договора залога в нарушение требований пункта 1
статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –
Гражданский кодекс) не было достигнуто соглашение по условию об
оценке предмета залога в части, касающейся земельного участка,
обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора залога
в редакции дополнительного соглашения незаключенным.
По мнению конкурсного управляющего, указанная в договоре залога
оценка предмета залога (208 900 000 рублей) относилась только к
нежилому зданию.
Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суды исходили
из того, что при изменении договора залога дополнительным соглашением,
расширившим предмет залога – включившим в предмет залога помимо
здания и земельный участок (право на него), стороны не увеличили ранее
согласованную оценку предмета залога. В связи с этим суды сочли, что
между сторонами не было достигнуто соглашение об оценке нового
7
предмета залога, что явилось основанием для признания судами договора
залога в редакции дополнительного соглашения незаключенным.
Констатировав незаключенность залоговой сделки, суды не усмотрели
оснований для сохранения за обществом «Седьмой Континент» статуса
залогового кредитора.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается
заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях
форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса в договоре о
залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо,
размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем
должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится
заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона
от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее –
Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет
ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.
Ни статья 339 Гражданского кодекса, ни статья 9 Закона об ипотеке
не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого
являются несколько объектов недвижимости, должна быть отражена
оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 01.06.2010 № 2620/10.
Поскольку залоговая стоимость предмета ипотеки, в том числе
земельного участка, устанавливается по соглашению залогодателя с
залогодержателем (пункт 3 статьи 9, пункт 2 статьи 67 Закона об ипотеке),
8
эти лица вправе в последующем двусторонней сделкой изменить
достигнутые ранее договоренности по вопросу о залоговой стоимости.
В рассматриваемом случае общество «Ретэил-Инвест» (залогодатель)
и общество «Седьмой Континент» (залогодержатель), действуя своей
волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса), при
заключении дополнительного соглашения от 21.11.2006 № 1, по сути,
пришли к соглашению о том, что изначально установленная ими в
договоре залога залоговая стоимость распространяется на два объекта,
снизив тем самым первоначальную залоговую стоимость нежилого здания.
Реализация сторонами залоговой сделки подобным образом
принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского
кодекса, не нарушала обязательных правил, установленных законом и
иными правовыми актами.
В
правоотношениях
сторон
отсутствовала
какая-либо
неопределенность относительно залоговой стоимости предмета ипотеки.
Договор
залога в редакции дополнительного соглашения
явился
основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке.
При указанных обстоятельствах такое существенное условие
договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета
ипотеки, следует признать согласованным, а вывод судов о
незаключенности спорного договора – безосновательным.
Доводы конкурсного управляющего относительно того, что залогом
в принципе не обеспечивалось требование общества «Седьмой Континент»
о возврате 140 000 000 рублей, направлены на пересмотр в
неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в
законную силу определения суда первой инстанции от 28.12.2009, что
недопустимо (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации).
9
Довод общества «Седьмой Континент» о том, что заявление
конкурсного управляющего обществом «Ретэил-Инвест» о признании
незаключенным спорного договора залога в редакции дополнительного
соглашения не могло быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве,
Президиум находит несостоятельным.
В силу процессуального правила, изложенного в пункте 1 статьи 61.8
Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника
подается в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и
подлежит разрешению в деле о банкротстве.
Поскольку требование конкурсного управляющего должником о
признании подписанного должником договора незаключенным сводится к
оспариванию договорного правоотношения путем признания его
несуществующим (несостоявшимся), такое требование также подлежало
разрешению в деле о банкротстве.
Согласно пункту 2 статьи 150 Закона о банкротстве решение о
заключении мирового соглашения считается принятым при условии, если
за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным
залогом имущества должника.
В настоящем деле при заключении мирового соглашения процедура,
предусмотренная Законом о банкротстве, была нарушена: общество
«Седьмой Континент», являющееся залоговым кредитором, голосовало
против заключения мирового соглашения. Поэтому на основании абзаца
второго пункта 2 статьи 160 Закона о банкротстве в утверждении мирового
соглашения следовало отказать.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты
нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными
судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат
отмене.
10
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
определения Арбитражного суда Новосибирской области
от 21.05.2012 и от 31.07.2012 по делу № А45-5119/2009, постановление
Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012,
постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского
округа от 12.10.2012 и от 13.12.2012 по тому же делу отменить.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом
с ограниченной ответственностью «Ретэил-Инвест» об оспаривании
договора залога от 04.10.2006 № 940 (в редакции дополнительного
соглашения от 21.11.2006 № 1) и о внесении изменений в реестр
требований кредиторов отказать.
В утверждении мирового соглашения, решение о заключении
которого принято на собрании кредиторов общества с ограниченной
ответственностью «Ретэил-Инвест» 06.06.2012, отказать.
Председательствующий
В.Л. Слесарев