17. 09.2007 администрация и общество «Маркет» (инвестор) заключили договор № 03.3/171 инвестирования (далее – договор инвестирования, спорный договор) в реконструкцию торгово-рыночного комплекса «Центральный», расположенного в Центральном районе города Сочи по адресу: ул. Московская, 22. В соответствии с условиями подпунктов 1.1.2, 1.1.10, пункта 2.1 договора инвестирования общество «Маркет» осуществляет реконструкцию торгово-рыночного комплекса за счет собственных и (или) привлеченных средств на трех земельных участках общей площадью 14 742 кв. метра, категории «земли населенных пунктов», которые переданы обществу в аренду по договорам от 31.03.1997 № 262, от 31.12.2003 № 4900002998 и № 4900002999. Срок завершения строительства – III квартал 2009 года. При этом по договору аренды от 31.03.1997 № 262 арендатор принял в пользование земельный участок площадью 13 800 кв. метров, на котором расположены здания и сооружения рынка по ул. Московской, 22, для использования в целях оказания бытовых услуг (пункты 1.1, 1.3 договора аренды). Пунктом 2.4, подпунктом 4.2.7 договора инвестирования стороны согласовали условие об участии общества «Маркет» в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем перечисления 10 028 460 рублей в бюджет муниципального образования. Дополнительным соглашением № 1, подписанным сторонами
09. 10.2008, пункт 2.4 договора инвестирования был дополнен указанием на обязанность инвестора дополнительно внести в бюджет муниципального образования 9 228 334 рубля и согласованы сроки уплаты данной суммы. 4 В пунктах 3.1, 3.2 и 3.3 договора инвестирования определено содержание работ первого, второго и третьего этапов и предусмотрено, что окончательный срок исполнения договора уточняется в дополнительном соглашении после получения правоустанавливающей, исходно- разрешительной и проектной документаций. Согласно пункту 4.1 договора инвестирования администрация обязалась оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечить подготовку и принятие необходимых для реконструкции распорядительных документов, а также оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов. Из пункта 2.5 договора инвестирования следует, что инвестор получает в собственность 100 процентов общей площади объекта. Платежным поручением от 21.09.2007 № 561 общество «Маркет» перечислило в бюджет муниципального образования 10 028 460 рублей во исполнение пункта 2.4, подпункта 4.2.7 инвестиционного договора. Ранее, 15.06.2006, общество «Маркет» заключило договор о совместной деятельности с обществом с ограниченной ответственностью «Маркет-Сочи» (далее – общество «Маркет-Сочи»), предметом которого являлась деятельность сторон по реконструкции здания торгово- рыночного комплекса «Центральный» (далее – договор о совместной деятельности). При этом общество «Маркет» в качестве вклада в совместную деятельность внесло право аренды земельного участка площадью 13 800 кв. метров, принадлежащее ему по договору аренды от 31.03.1997 № 262, а также предпроектную и иную документацию на объект. Общество «Маркет-Сочи» в качестве вклада в совместную деятельность передало объект незавершенного строительства – здание торгово-рыночного комплекса готовностью 42 процента (пункт 2.3 договора о совместной деятельности). 5 Разрешением администрации от 08.10.2008 № RU-23309-259 введен в эксплуатацию отремонтированный объект капитального строительства – «Торгово-рыночный комплекс «Центральный» (литер М), представляющий собой здание общей площадью 17 374 кв. метра, количеством этажей 6 – 14, общей стоимостью 500 000 000 рублей. Объект расположен на земельном участке площадью 13 800 кв. метров с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109. На основании договора о совместной деятельности зарегистрировано право общей долевой собственности обществ «Маркет» и «Маркет-Сочи» на названный торгово-рыночный комплекс, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.03.2009 № 398279 и № 398280. Квалифицируя договор инвестирования в качестве договора о долевом участии в строительстве, где сторонами не согласовано условие о вкладе администрации, общество «Маркет» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя иск, суды трех инстанций исходили из того, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В то же время в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 этого договора должны были быть определены в дополнительном соглашении. Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, предмет 6 договора ими не согласован. Суды, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса, признали спорный договор незаключенным, а уплаченные на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры денежные средства – неосновательным обогащением муниципального образования. Между тем суды не учли следующее. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д. Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота. Из содержания спорного договора усматривается, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых 7 обязанностей перед обществом «Маркет». Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в данном случае – градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка. Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 № 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений. Данное постановление содержит оговорку об обязательности применения арбитражными судами изложенного в нем толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами и было размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05.06.2012, то есть до вынесения судами апелляционной и кассационной инстанций постановлений по настоящему делу. Из изложенного следует, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также 8 выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками. В спорном договоре помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства (пункт 2.4 и подпункт 4.2.7), то есть обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные этим договором. В пункте 2.4, подпункте 4.2.7 договора инвестирования (в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2008 № 1) контрагенты согласовали условия участия общества «Маркет» в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем принятия этим обществом на себя обязательства по перечислению в установленные сроки денежных средств в бюджет муниципального образования. Удовлетворяя иск общества «Маркет» о взыскании за счет казны муниципального образования уплаченных во исполнение упомянутых условий спорного договора денежных средств, суды не учли правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 11.10.2011 № 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, в названном постановлении Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Статьями 309, 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке 9 отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства по перечислению денежных средств. Рассматриваемое постановление Президиума содержит оговорку об обязательности применения изложенного в нем толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами. В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса спорный договор считается заключенным с момента его подписания. Договор подписан сторонами 17.09.2007, его условия об обязанности уплатить денежные средства в бю