При применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки. Как усматривается из материалов дела, на спорном земельном участке находится введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат на праве собственности юридическим и физическим лицам.
Предметом договора от 28.06.2004 является спорный земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства. На этом земельном участке в настоящее время, как и на момент рассмотрения судами спора, расположен иной объект недвижимости – многоквартирный жилой дом – и данный земельный участок не может быть возвращен истцу в первоначальном состоянии, существовавшем на момент совершения сделки.
Кроме того, спорный земельный участок в настоящее время, как и на момент рассмотрения судами спора, находится во владении не покупателя, являющегося стороной договора от 28.06.2004, а иных лиц – собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Переход во владение этих лиц земельного участка, занятого жилым домом и необходимого для его эксплуатации, свидетельствует о невозможности применения между сторонами последствий недействительности сделки в виде возвращения спорного земельного участка в собственность Российской Федерации, следовательно, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о возможности применения двусторонней реституции ошибочен.
Вывод названных судов о том, что права собственников квартир многоквартирного жилого дома не нарушаются двусторонней реституцией, не основан на нормах действующего законодательства.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок.
Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать.
Исследовав судебные акты, материалы дела и заявления лиц, участвующих в деле, Президиум пришел к выводу о недоказанности в настоящем случае несовпадения размеров земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.
Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.02.2004, то есть до введения в действие ЖК РФ, собственники квартир в указанном многоквартирном жилом доме приобрели право собственности на весь этот земельный участок на основании п. 2 ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Таким образом, спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам, что исключает возможность его реституции как последствия недействительности договора купли-продажи.