В п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.1.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сделан вывод, что договор аренды имущества подлежит проверке на предмет отнесения его к крупным сделкам.
Указанный подход применим также к договорам аренды земельных участков и к договорам передачи прав и обязанностей по ним.
Сделки по перенайму и отчуждению имущества являются взаимосвязанными, поскольку совершены единовременно, с одним лицом и преследовали единую хозяйственную цель – передать права и обязанности арендатора земель сельскохозяйственного назначения, а также имеющиеся на них посевы и посадки сельскохозяйственных культур.
Стоимость имущества для целей отнесения сделки к крупным определяется в соответствии с п. 2 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на основании данных его бухгалтерского учета.
Согласно приказу Министерства финансов РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» арендатор отражает имущество на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды, а также на соответствующих балансовых счетах отражает арендные платежи.
При отсутствии в бухгалтерском учете данных об оценке права аренды, для целей установления того, являются ли крупными сделки, суды должны исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом для случаев, когда право аренды было приобретено по результатам торгов, судам следует учитывать, что в силу п. 4 ст. 38 ЗК РФ, п. 3 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, начальный размер арендной платы, предложенный организатором торгов, также определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.