586_347786
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 15961/11
Москва
27 марта 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Борисовой Е.Е.,
Горячевой Ю.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П.,
Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В.,
Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью
«Лесное угодье» о пересмотре в порядке надзора постановления
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 и
постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15.08.2011 по делу № А56-70717/2010 Арбитражного суда города
Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В заседании приняли участие представители:
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Лесное
угодье» (третьего лица) – Большакова Н.В., Федосова М.А.;
от общества с ограниченной ответственностью «БалтСтройИнвест»
(истца) – Шукшина О.И.;
от закрытого акционерного общества «РМК-Строй» (ответчика) –
Кудрявцев М.И., Шепскис Ф.Х.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также
объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум
установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «БалтСтройИнвест»
(далее – общество «БалтСтройИнвест») обратилось в Арбитражный суд
города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому
акционерному обществу «РМК-Строй» (далее – общество «РМК-Строй») о
признании права собственности на нежилое помещение 6-Н общей
площадью 314,5 кв. метра, расположенное на первом этаже, и подсобное
помещение 43-Н общей площадью 142,1 кв. метра, расположенное в
подвале в многоквартирном доме, находящемся по адресу:
Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 91.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Санкт-Петербургу, общество с ограниченной
ответственностью «Лесной Двор Ломоносовский».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области от 21.02.2011 в удовлетворении требования
отказано.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 26.04.2011 в порядке процессуального правопреемства общество с
ограниченной ответственностью «Лесной Двор Ломоносовский» (далее –
общество «Лесной Двор Ломоносовский») в связи с реорганизацией
3
заменено на общество с ограниченной ответственностью «Лесное угодье»
(далее – общество «Лесное угодье»).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13.05.2011 решение суда первой инстанции отменено, принят новый
судебный акт: за обществом «БалтСтройИнвест» признано право
собственности на упомянутые нежилые помещения.
Указанное постановление суда апелляционной инстанции
обжаловано обществом «Лесное угодье» в суд кассационной инстанции.
На данный судебный акт в соответствии со статьей 42 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации также подана
кассационная жалоба лица, не участвовавшего в рассмотрении настоящего
дела, – товарищества собственников жилья «Ленинский 93».
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановлением от 15.08.2011 постановление суда апелляционной
инстанции оставил без изменения; производство по кассационной жалобе
названного товарищества прекратил.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов
апелляционной и кассационной инстанций общество «Лесное угодье»
просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм
материального права, и принять по делу новый судебный акт.
В отзывах на заявление общества «БалтСтройИнвест» и
«РМК-Строй» просят оставить оспариваемые судебные акты без
изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении,
отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании
представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что
заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, в
соответствии с распорядительными актами органов государственной
4
власти Санкт-Петербурга общество с ограниченной ответственностью
«Архитектурно-строительная и научно-производственная фирма
«Экстрадомус» (далее – фирма) выступила инвестором строительства
жилых многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, Юго-Запад,
квартал 7, корпусы 12а и 12б.
По договору от 07.07.2000 земельный участок, необходимый для
строительства упомянутых жилых домов, площадью 13 400 кв. метров
передан Комитетом по управлению городским имуществом фирме в
аренду.
Впоследствии на основании распоряжения администрации
Санкт-Петербурга от 29.09.2003 № 2295-ра, постановлений Правительства
Санкт-Петербурга от 29.06.2004 № 1231, от 30.11.2004 № 1914,
от 13.05.2008 № 551 в инвестиционные условия внесены изменения, в
соответствии с которыми функции инвестора-застройщика в отношениях
по строительству указанных многоквартирных домов переданы обществу
«РМК-Строй»; ему разрешено завершить строительство жилых домов,
начатое фирмой, за счет собственных и привлеченных средств.
На основании указанных распорядительных актов права и
обязанности арендатора земельного участка, предоставленного для
строительства многоквартирных домов, переданы обществу «РМК-Строй».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области от 16.07.2009 по делу № А56-10642/2007
общество «РМК-Строй» признано несостоятельным (банкротом), в
отношении него введена процедура конкурсного производства,
конкурсным управляющим назначен Шепскис Ф.Х. (далее – конкурсный
управляющий).
В ходе процедуры конкурсного производства для целей завершения
строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:
Санкт-Петербург, Юго-Запад, квартал 7, корпус 12а (Ленинский пр., д. 91)
обществом «РМК-Строй» (застройщиком) в лице конкурсного
5
управляющего и обществом «БалтСтройИнвест» (дольщиком) 25.12.2009
заключен договор № 6-Н долевого участия в строительстве (далее –
договор от 25.12.2009 № 6-Н).
В
соответствии
с
названным
договором
общество
«БалтСтройИнвест» осуществило финансирование строительства
нежилого помещения 6-Н общей площадью 314,5 кв. метра и подсобного
помещения 43-Н общей площадью 142,1 кв. метра, расположенных на
первом этаже и в подвале указанного дома, в объеме 8 369 995 рублей.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы
Санкт-Петербурга 18.10.2010 выдано разрешение № 78-3508в-2010 на ввод
в эксплуатацию упомянутого многоквартирного жилого дома.
Общество «БалтСтройИнвест», ссылаясь на то, что оформление его
прав на помещения, являющиеся предметом договора от 25.12.2009 № 6-Н,
невозможно иначе как по решению суда, обратилось в суд с настоящим
иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой
инстанции исходил из отсутствия в рассматриваемом деле всех
необходимых условий, при которых возможно признание за истцом права
собственности на спорные помещения в судебном порядке.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой
инстанции и удовлетворяя иск, исходил из того, что общество
«БалтСтройИнвест», надлежащим образом исполнившее свои
обязательства по оплате приобретаемых помещений в соответствии с
положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной
деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений», становится их
собственником.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление
суда апелляционной инстанции, дополнительно мотивировав
6
необходимость удовлетворения иска ссылками на постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
(далее – постановление от 11.07.2011 № 54).
По мнению суда кассационной инстанции, договор
от 25.12.2009 № 6-Н является договором купли-продажи будущей
недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора
(дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства,
возникает с момента государственной регистрации его права в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая правовую природу отношений сторон, суд квалифицировал
заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость, которое подлежит рассмотрению в
соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Поскольку договор от 25.12.2009 № 6-Н со стороны общества
«БалтСтройИнвест» исполнен, суд кассационной инстанции счел
обоснованным требование истца, направленное, по существу, на
государственную регистрацию его права собственности в отношении
недвижимого имущества.
Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о
необходимости удовлетворения заявленного иска, сделанные по
результатам
рассмотрения
настоящего
спора,
соответствуют
установленным по делу фактическим обстоятельствам.
По условиям договора от 25.12.2009 № 6-Н, послужившего
основанием для обращения в суд с настоящим иском, общество
«БалтСтройИнвест» в обмен на право получения помещений в возводимом
многоквартирном жилом доме приняло на себя обязательство осуществить
финансирование строительства этого объекта в сумме 8 369 995 рублей.
7
В свою очередь, общество «РМК-Строй», осуществляя функции
застройщика, обязалось передать обществу «БалтСтройИнвест» по акту
приема-передачи причитающиеся помещения в течение двух месяцев
после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Учитывая длительный период выполнения строительных работ и
предшествующую данной сделке неоднократную смену застройщика,
названый договор заключен обществом «РМК-Строй» с целью завершения
строительства упомянутого многоквартирного дома.
Таким образом, обязанности общества «БалтСтройИнвест» по
финансированию
строительства
объекта
недвижимости
противопоставляется обязанность общества «РМК-Строй» по передаче
этому лицу согласованных в договоре от 25.12.2009 № 6-Н нежилых
помещений. Исходя из характера встречных предоставлений по договору,
а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего
между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения
постановления от 11.07.2011 № 54, суд кассационной инстанции счел, что
заключенный договор по своей правовой природе является договором
купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию,
суд кассационной инстанции пришел к выводу о наступлении срока
исполнения обществом «РМК-Строй» обязательства по предоставлению
истцу нежилых помещений.
Несмотря на то, что общество «БалтСтройИнвест» имеет лишь
обязательственное право требовать предоставления недвижимого
имущества в порядке исполнения договора от 25.12.2009 № 6-Н, оно
заявило иск о признании своего права собственности на соответствующие
помещения, допустимый при установленных по делу обстоятельствах.
По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 № 54 при
предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о
предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним
8
права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по
мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права.
В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о
государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимую вещь.
Так как общество «РМК-Строй» в нарушение условий договора
от 25.12.2009 № 6-Н не исполнило обязанность по передаче правового
титула на недвижимость, а требования общества «БалтСтройИнвест», по
существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на
указанное имущество, суд кассационной инстанции обоснованно
квалифицировал данный иск как иск о государственной регистрации
перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности общества «РМК-Строй», находящегося на
стадии конкурсного производства, в отношении законченного
строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное
помещение, не регистрировалось.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11
Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) требования участников
строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть
погашены путем передачи помещений при наличии полученного в
установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома.
Согласно названным положениям, введенным в действие после
разрешения судами настоящего спора по существу, предварительная
государственная регистрация права собственности застройщика на
недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в
порядке погашения их требований, не является обязательной.
9
Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных
впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая
во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт
нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, Президиум
применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве приходит к
выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности
общества «РМК-Строй» на подлежащие передаче истцу помещения не
может служить препятствием для удовлетворения заявленного по
настоящему делу требования.
Кроме того, Президиум также принимает во внимание то
обстоятельство, что общество «Лесное угодье», участвуя в рассмотрении
настоящего дела в качестве третьего лица, не представило ни в суд первой
инстанции, ни в суд апелляционной инстанции необходимых
доказательств, указывающих на наличие у него каких-либо прав на
названные помещения. Так как общество «Лесное угодье», претендующее
на получение этого имущества, не реализовало в нижестоящих судах
имевшуюся у него возможность в установленном порядке подтвердить
свои притязания на спорные помещения, его заявление об оспаривании в
порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной
инстанций, мотивированное необходимостью защиты именно этих прав, не
подлежит удовлетворению.
Удовлетворение судом апелляционной инстанции иска в
соответствии с нормами законодательства об инвестиционной
деятельности при правильной квалификации отношений сторон судом
кассационной инстанции не ставит под сомнение вывод о необходимости
вынесения по настоящему делу судебного акта, являющегося основанием
для последующей государственной регистрации права собственности
истца на спорное имущество.
Поскольку общество «БалтСтройИнвест» вправе требовать
вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права
10
собственности по договору от 25.12.2009 № 6-Н, оспариваемые
постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат
оставлению без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13.05.2011 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-
Западного округа от 15.08.2011 по делу № А56-70717/2010 Арбитражного
суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области оставить без
изменения.
Заявление общества с ограниченной ответственностью «Лесное
угодье» оставить без удовлетворения.
Председательствующий
А.А. Иванов