586_347786 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15961/11 Москва 27 марта 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.; членов Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Борисовой Е.Е., Горячевой Ю.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. – рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Лесное угодье» о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2011 по делу № А56-70717/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В заседании приняли участие представители: Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная копия
2 от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Лесное угодье» (третьего лица) – Большакова Н.В., Федосова М.А.; от общества с ограниченной ответственностью «БалтСтройИнвест» (истца) – Шукшина О.И.; от закрытого акционерного общества «РМК-Строй» (ответчика) – Кудрявцев М.И., Шепскис Ф.Х.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «БалтСтройИнвест» (далее – общество «БалтСтройИнвест») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «РМК-Строй» (далее – общество «РМК-Строй») о признании права собственности на нежилое помещение 6-Н общей площадью 314,5 кв. метра, расположенное на первом этаже, и подсобное помещение 43-Н общей площадью 142,1 кв. метра, расположенное в подвале в многоквартирном доме, находящемся по адресу:
Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 91.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, общество с ограниченной ответственностью «Лесной Двор Ломоносовский».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2011 в удовлетворении требования отказано.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 в порядке процессуального правопреемства общество с ограниченной ответственностью «Лесной Двор Ломоносовский» (далее – общество «Лесной Двор Ломоносовский») в связи с реорганизацией
3 заменено на общество с ограниченной ответственностью «Лесное угодье» (далее – общество «Лесное угодье»).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт: за обществом «БалтСтройИнвест» признано право собственности на упомянутые нежилые помещения.
Указанное постановление суда апелляционной инстанции обжаловано обществом «Лесное угодье» в суд кассационной инстанции.
На данный судебный акт в соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также подана кассационная жалоба лица, не участвовавшего в рассмотрении настоящего дела, – товарищества собственников жилья «Ленинский 93».
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 15.08.2011 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения; производство по кассационной жалобе названного товарищества прекратил.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество «Лесное угодье» просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.
В отзывах на заявление общества «БалтСтройИнвест» и
«РМК-Строй» просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, в соответствии с распорядительными актами органов государственной
4 власти Санкт-Петербурга общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная и научно-производственная фирма «Экстрадомус» (далее – фирма) выступила инвестором строительства жилых многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, Юго-Запад, квартал 7, корпусы 12а и 12б.
По договору от 07.07.2000 земельный участок, необходимый для строительства упомянутых жилых домов, площадью 13 400 кв. метров передан Комитетом по управлению городским имуществом фирме в аренду.
Впоследствии на основании распоряжения администрации
Санкт-Петербурга от 29.09.2003 № 2295-ра, постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2004 № 1231, от 30.11.2004 № 1914, от 13.05.2008 № 551 в инвестиционные условия внесены изменения, в соответствии с которыми функции инвестора-застройщика в отношениях по строительству указанных многоквартирных домов переданы обществу «РМК-Строй»; ему разрешено завершить строительство жилых домов, начатое фирмой, за счет собственных и привлеченных средств.
На основании указанных распорядительных актов права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирных домов, переданы обществу «РМК-Строй».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2009 по делу № А56-10642/2007 общество «РМК-Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Шепскис Ф.Х. (далее – конкурсный управляющий).
В ходе процедуры конкурсного производства для целей завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Юго-Запад, квартал 7, корпус 12а (Ленинский пр., д. 91) обществом «РМК-Строй» (застройщиком) в лице конкурсного
5 управляющего и обществом «БалтСтройИнвест» (дольщиком) 25.12.2009 заключен договор № 6-Н долевого участия в строительстве (далее – договор от 25.12.2009 № 6-Н). В
соответствии
с
названным
договором
общество «БалтСтройИнвест» осуществило финансирование строительства нежилого помещения 6-Н общей площадью 314,5 кв. метра и подсобного помещения 43-Н общей площадью 142,1 кв. метра, расположенных на первом этаже и в подвале указанного дома, в объеме 8 369 995 рублей.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 18.10.2010 выдано разрешение № 78-3508в-2010 на ввод в эксплуатацию упомянутого многоквартирного жилого дома.
Общество «БалтСтройИнвест», ссылаясь на то, что оформление его прав на помещения, являющиеся предметом договора от 25.12.2009 № 6-Н, невозможно иначе как по решению суда, обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в рассматриваемом деле всех необходимых условий, при которых возможно признание за истцом права собственности на спорные помещения в судебном порядке.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, исходил из того, что общество «БалтСтройИнвест», надлежащим образом исполнившее свои обязательства по оплате приобретаемых помещений в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», становится их собственником.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, дополнительно мотивировав
6 необходимость удовлетворения иска ссылками на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление от 11.07.2011 № 54).
По мнению суда кассационной инстанции, договор
от 25.12.2009 № 6-Н является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая правовую природу отношений сторон, суд квалифицировал заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, которое подлежит рассмотрению в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор от 25.12.2009 № 6-Н со стороны общества «БалтСтройИнвест» исполнен, суд кассационной инстанции счел обоснованным требование истца, направленное, по существу, на государственную регистрацию его права собственности в отношении недвижимого имущества.
Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о необходимости удовлетворения заявленного иска, сделанные по результатам
рассмотрения
настоящего
спора, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
По условиям договора от 25.12.2009 № 6-Н, послужившего основанием для обращения в суд с настоящим иском, общество «БалтСтройИнвест» в обмен на право получения помещений в возводимом многоквартирном жилом доме приняло на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта в сумме 8 369 995 рублей.
7 В свою очередь, общество «РМК-Строй», осуществляя функции застройщика, обязалось передать обществу «БалтСтройИнвест» по акту приема-передачи причитающиеся помещения в течение двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Учитывая длительный период выполнения строительных работ и предшествующую данной сделке неоднократную смену застройщика, названый договор заключен обществом «РМК-Строй» с целью завершения строительства упомянутого многоквартирного дома.
Таким образом, обязанности общества «БалтСтройИнвест» по финансированию
строительства
объекта
недвижимости противопоставляется обязанность общества «РМК-Строй» по передаче этому лицу согласованных в договоре от 25.12.2009 № 6-Н нежилых помещений. Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления от 11.07.2011 № 54, суд кассационной инстанции счел, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наступлении срока исполнения обществом «РМК-Строй» обязательства по предоставлению истцу нежилых помещений.
Несмотря на то, что общество «БалтСтройИнвест» имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора от 25.12.2009 № 6-Н, оно заявило иск о признании своего права собственности на соответствующие помещения, допустимый при установленных по делу обстоятельствах.
По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 № 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним
8 права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права.
В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.
Так как общество «РМК-Строй» в нарушение условий договора от 25.12.2009 № 6-Н не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования общества «БалтСтройИнвест», по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд кассационной инстанции обоснованно квалифицировал данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности общества «РМК-Строй», находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не регистрировалось.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно названным положениям, введенным в действие после разрешения судами настоящего спора по существу, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
9 Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, Президиум применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве приходит к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности общества «РМК-Строй» на подлежащие передаче истцу помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.
Кроме того, Президиум также принимает во внимание то обстоятельство, что общество «Лесное угодье», участвуя в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не представило ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции необходимых доказательств, указывающих на наличие у него каких-либо прав на названные помещения. Так как общество «Лесное угодье», претендующее на получение этого имущества, не реализовало в нижестоящих судах имевшуюся у него возможность в установленном порядке подтвердить свои притязания на спорные помещения, его заявление об оспаривании в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, мотивированное необходимостью защиты именно этих прав, не подлежит удовлетворению.
Удовлетворение судом апелляционной инстанции иска в соответствии с нормами законодательства об инвестиционной деятельности при правильной квалификации отношений сторон судом кассационной инстанции не ставит под сомнение вывод о необходимости вынесения по настоящему делу судебного акта, являющегося основанием для последующей государственной регистрации права собственности истца на спорное имущество.
Поскольку общество «БалтСтройИнвест» вправе требовать вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права
10 собственности по договору от 25.12.2009 № 6-Н, оспариваемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат оставлению без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 и постановление Федерального арбитражного суда Северо- Западного округа от 15.08.2011 по делу № А56-70717/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области оставить без изменения.
Заявление общества с ограниченной ответственностью «Лесное угодье» оставить без удовлетворения.
Председательствующий А.А. Иванов