22. 11.2010 торгах в форме аукциона в спецвыпуске «Безопасность» газеты «Край родной» от 22.10.2010 № 19. Содержание, время и место публикации информационного сообщения о предстоящих торгах были утверждены на заседании комиссии по их подготовке и проведению, состоявшемся 21.10.2010. В торгах приняли участие два покупателя – общество с ограниченной ответственностью «Холдинг Стройпроект» и общество «Просто». Согласно протоколу о результатах торгов от 22.11.2010 № 4/1, имеющему силу договора, победителем торгов признано общество «Просто», предложившее за право аренды земельного участка 62 558 000 рублей (с учетом налога на добавленную стоимость). Оспаривая торги, должник, банк и департамент ссылались в том числе на нарушение правил их проведения, выразившееся в неполучении согласия арендодателя и ненадлежащем извещении о торгах. 6 Однако суды первой и апелляционной инстанций отвергли эти доводы, указав, что законодательство не содержит специальных требований к печатным изданиям, в которых следует размещать информацию о публичных торгах, а в самой информации имелись все необходимые сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Суд кассационной инстанции в поддержку вывода судов нижестоящих инстанций о доступности потенциальным арендаторам информации о торгах дополнительно указал на то, что газета «Край родной» издается тиражом до десяти тысяч экземпляров, бесплатно распространяется в Москве и Московской области, частично реализуется через газетные киоски; ее спецвыпуски являются периодическим изданием; главные критерии при расчете тиража – актуальность содержания газеты, ее предполагаемая востребованность. Согласие арендодателя на проведение торгов на право аренды земельного участка суды сочли ненужным. При этом они руководствовались положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и указаниями пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» о возможности передачи прав и обязанностей по заключенным на срок более пяти лет договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателей. Впоследствии Арбитражным судом города Москвы рассмотрено дело № А40-151883/10-153-1059 с участием тех же лиц о признании недействительными тех же торгов, протокола по результатам торгов и применении последствий их недействительности, инициированное в качестве истца банком, который, будучи взыскателем в исполнительном 7 производстве, имеет самостоятельный материальный интерес в надлежащей продаже имущества с публичных торгов за справедливую рыночную цену. Однако по упомянутому делу банку в удовлетворении требований отказано в том числе со ссылкой на преюдициальность фактических обстоятельств, установленных в настоящем деле, где банк привлечен судом к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Между тем судами не учтено следующее. Определяя необходимый минимум информации в извещениях о проведении предстоящих публичных торгов, статья 448 Гражданского кодекса не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения таких извещений. Однако соответствующие критерии выработаны в судебной практике и сформулированы, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10. Названное постановление содержит оговорку об общеобязательности изложенного в нем толкования правовых норм и размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.01.2011, то есть до принятия судом первой инстанции решения по рассматриваемому делу. Соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам, что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом. Несоблюдение указанных правил нарушает права и законные интересы собственника имущества, должника и взыскателей в исполнительном производстве, заинтересованных в привлечении к торгам 8 как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на реализацию права аренды по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок. Выбор периодического издания должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания. Газета «Край родной» этим требованиям не отвечает. Она не является ни широко распространенным, ни специализированным изданием, способным обеспечить массовое информирование потенциальных покупателей крупного и дорогого земельного участка, расположенного в престижном месте на западе Москвы, предназначенного для строительства многофункционального жилого комплекса. Стандартный тираж газеты неизвестен, минимального порогового количества не имеет, число экземпляров спецвыпуска «Безопасность» от 22.10.2010, в котором размещалась информация о торгах, установить и проверить не представляется возможным. Место (Москва и Московская область), способ распространения газеты (через распространителей, по заявкам, в киосках) и круг освещаемых тем не позволяют определить, на какую аудиторию читателей она рассчитана, где, кем, когда и кому фактически распространялась. В соответствии со статьей 4, пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 29.12.1994 № 77-ФЗ «Об обязательном экземпляре документов» в целях комплектования полного национального библиотечно- информационного фонда документов, обеспечения доступа к информации обязательные экземпляры периодических печатных изданий представляются в день выхода в свет первой партии тиража в Российскую книжную палату. Федеральные обязательные экземпляры периодических печатных изданий являются, по сути, контрольными. 9 В данном случае контрольный экземпляр спецвыпуска «Безопасность» газеты «Край родной» в Российскую книжную палату не поступал. Это обстоятельство подтверждено письмом указанной организации от 12.04.2011 № 431/11, которое приложено к надзорной жалобе, поскольку суд апелляционной инстанции отказался приобщить его к делу как неотносимое доказательство. Следовательно, проверить даже сам факт обнародования информации о торгах не представляется возможным. Участников торгов было всего двое, ни одна из известных на рынке жилищного строительства Москвы компаний в торгах не участвовала. Право аренды земельного участка в 2010 году было и оценено, и продано с торгов по цене многократно ниже стоимости его первичного приобретения должником в 2004 году. Совокупность приведенных обстоятельств подтверждает, что извещение о предстоящих публичных торгах было сделано в порядке и способом, не соответствующим цели их проведения, заведомо не позволяющим обеспечить доступность сведений о будущих торгах лицам, потенциально заинтересованным в приобретении продаваемого с торгов имущества и способным приобрести его по реальной рыночной цене. Кроме того, судами необоснованно отклонены доводы департамента и банка о продаже права аренды земельного участка без согласия арендодателя – города Москвы, которые, по существу, указывали на неправильное определение предмета торгов. Требования к реализации имущества должника на торгах предусмотрены статьей 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в силу пункта 10 которой при передаче судебным приставом-исполнителем для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к его постановлению и акту приема-передачи помимо иных документов должны прилагаться копия договора аренды, а также копия документа, подтверждающего согласие 10 арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя. В данном случае документы, свидетельствующие о согласии арендодателя, не прилагались, поскольку оно не было получено. На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока действия договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре. Таким образом, исходя из каждого из указанных законоположений возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором. Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя. Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую 11 должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора. Соответственно в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны