21. 01.2003 между обществом «ВМА-ПРОЕКТ» (инвестором- застройщиком) и обществами «Интеко» и «СУ-155» (инвесторами) заключен инвестиционный контракт № И6-02/59-01/СИ на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого микрорайона и объектов инженерной инфраструктуры в районе поселка Трехгорка Одинцовского района Московской области. Подпунктом 4.1.1 указанного контракта предусмотрен определенный порядок распределения между участниками инвестиционной деятельности жилых и нежилых помещений, которые будут созданы в результате строительства жилого микрорайона. Осуществляя функции инвестора-застройщика в отношении названного жилого микрорайона, 28.04.2003 общество «ВМА-ПРОЕКТ» с целью реализации инвестиционного проекта подписало с обществом «Теплоэнергетическая компания СУ-53» контракт № 8/04 на обеспечение тепловой энергией строящегося жилого микрорайона. Согласно этому контракту общество «Теплоэнергетическая компания СУ-53» обязано осуществить за счет собственных и/или привлеченных средств проектирование и строительство котельной с инженерным обеспечением; построенная котельная становится его собственностью. Впоследствии общество «ВМА-ПРОЕКТ» по инвестиционному контракту от 10.11.2003 № 174/20-03 (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2006 № 1), заключенному им с администрацией и 5 министерством, приняло на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность жилых помещений общей площадью 2000 кв. метров, а также объектов социальной сферы, входящих в состав жилого комплекса (школа, детские сады, пункт охраны порядка, раздаточный пункт молочной кухни, трансформаторная подстанция и т.д.). Перечень объектов приведен в подпункте 3.1.1 данного инвестиционного контракта. Подпунктом 3.1.2 и пунктом 3.2 контракта также предусмотрено, что иные объекты жилого и нежилого назначения, не указанные в подпункте 3.1.1, передаются обществу «ВМА-ПРОЕКТ» и распределяются между ним и привлеченными инвесторами и соинвесторами в соответствии с порядком, установленным ранее заключенным инвестиционным контрактом от 21.01.2003 № И6-02/59-01/СИ. Согласно инвестиционному контракту от 10.11.2003 № 174/20-03 в составе объектов, которые переходят к обществу «ВМА-ПРОЕКТ» по окончании реализации инвестиционного проекта и подлежат распределению между участниками инвестиционной деятельности, в числе прочего имущества поименованы тепловые сети, являющиеся предметом настоящего спора. На основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию котельной с объектами инженерного обеспечения от 27.12.2005 и утверждающего этот акт постановления главы Одинцовского района Московской области от 28.12.2005 № 4042 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 10.08.2006 зарегистрировано право собственности общества «Теплоэнергетическая компания СУ-53» на тепловые сети. По договору купли-продажи от 01.06.2007 упомянутые тепловые сети проданы обществом «Теплоэнергетическая компания СУ-53» обществу «ГеоТэк». Переход права собственности на недвижимое имущество к обществу «ГеоТэк» зарегистрирован в Едином 6 государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 12.10.2007. Впоследствии названные тепловые сети переданы в ипотеку банку. Общество «СтройСети», указывая на то, что именно оно является собственником тепловых сетей, а общество «Теплоэнергетическая компания СУ-53» неправомерно распорядилось принадлежащим ему недвижимым имуществом, продав его обществу «ГеоТэк», обратилось в суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований истец сослался на заключенный с обществом «СУ-155» договор от 10.05.2006 № 1-ИК о привлечении инвестиций для реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, мкр-н Кутузовский, пос. Трехгорка, 1-я очередь строительства. В соответствии с условиями этого договора общество «СтройСети» обязуется осуществить финансирование строительства ряда объектов инженерной инфраструктуры, в том числе и спорных тепловых сетей. Пунктами 4.1 и
5. 2 договора предусмотрено право общества «СтройСети» на получение тепловых сетей в собственность. По результатам рассмотрения требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество «СтройСети», привлеченное одной из сторон инвестиционного контракта от 21.01.2003 № И6-02/59-01/СИ (обществом «СУ-155») в качестве соинвестора в строительство объектов инженерной инфраструктуры, приобрело право собственности на спорные тепловые сети в соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Суд первой инстанции при этом указал, что дополнительным соглашением от 28.04.2006 № 9 изменен порядок распределения имущества, предусмотренный инвестиционным контрактом от 21.01.2003 7 № И6-02/59-01/СИ. Согласно внесенным изменениям спорные тепловые сети по окончании строительства подлежали передаче обществу «СУ-155» как одному из участников инвестиционной деятельности. Поскольку истец, являясь соинвестором строительства объектов инженерной инфраструктуры, состоит в договорных отношениям именно с обществом «СУ-155», которому это имущество должно было быть предоставлено по итогам реализации инвестиционного проекта, суд констатировал, что общество «СтройСети» приобрело право собственности в отношении тепловых сетей в силу прямого указания закона. Полагая, что при таких обстоятельствах общество «Теплоэнергетическая компания СУ-53» не могло стать собственником тепловых сетей, а значит, не имело права распоряжаться ими путем заключения договора купли-продажи с обществом «ГеоТэк», суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности этой сделки. Так как общество «ГеоТэк» незаконно владеет тепловыми сетями, суд удовлетворил иск общества «СтройСети» о признании права собственности на данное недвижимое имущество и истребовании его из чужого незаконного владения ответчика. Суд апелляционной инстанции не согласился с позицией суда первой инстанции о возникновении у истца права собственности на спорное недвижимое имущество, указав, что право собственности общества «Теплоэнергетическая компания СУ-53» на тепловую сеть было зарегистрировано в установленном порядке на основании документов, подтверждающих создание этого недвижимого имущества. По результатам повторной оценки собранных доказательств суд апелляционной инстанции усомнился в достоверности договора от 10.05.2006 № 1-ИК о привлечении инвестиций, на который общество «СтройСети» ссылается в обоснование заявленных требований, отметив наличие в материалах дела двух различных редакций этого договора. 8 Суд апелляционной инстанции также указал, что согласно платежному поручению, представленному истцом в доказательство исполнения договора от 10.05.2006 № 1-ИК, финансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры осуществлялось им уже после государственной регистрации права собственности общества «Теплоэнергетическая компания СУ-53» на спорную тепловую сеть. Учитывая изложенное и принимая во внимание тот факт, что общество «СтройСети» было привлечено к участию в инвестиционной деятельности уже после того, как строительство упомянутых объектов было закончено, суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о наличии у него титула собственника в отношении данного имущества. В своем постановлении суд апелляционной инстанции также указал, что суд первой инстанции, принимая решение по существу спора, не рассмотрел ходатайство ответчика о применении исковой давности по заявленным обществом «СтройСети» требованиям. В свою очередь, рассматривая данное ходатайство, суд апелляционной инстанции установил, что тепловые сети обществу «СтройСети» в рамках исполнения договора от 10.05.2006 № 1-ИК о привлечении инвестиций не передавались. Сославшись на имеющуюся в материалах дела переписку сторон, суд апелляционной инстанции указал, что истец узнал о нахождении имущества у общества «Теплоэнергетическая компания СУ-53» не позднее 04.10.2005, что подтверждается письмом общества «СтройСети» от этой же даты. Поскольку на момент подачи иска обществом «СтройСети» пропущен срок исковой давности, что в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) является самостоятельным основанием для отказа в иске, суд апелляционной инстанции счел заявленные требования не подлежащими удовлетворению. 9 Суд кассационной инстанции признал выводы, изложенные в постановлении суда апелляционной инстанции, ошибочными, отменил его и оставил в силе решение суда первой инстанции. По мнению суда кассационной инстанции, несмотря на то, что истец был привлечен к финансированию строительства одной из сторон контракта от 21.01.2003 № И6-02/59-01/СИ (обществом «СУ-155»), он стал полноправным участником инвестиционной деятельности и субъектом права общей долевой собственности на объект инвестирования. Данное обстоятельство позволяет обществу «СтройСети» требовать признания за собой права собственности на тепловые сети, строительство которых было профинансировано им в рамках договора от 10.05.2006 № 1-ИК. Суд кассационной инстанции указал на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении в деле исковой давности пункту 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22). Суд кассационной инстанции, ссылаясь на названный пункт постановления № 10/22, отметил, что течение срока исковой давности по настоящему иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, начинается не ранее даты государственной регистрации права собственности общества «Теплоэнергетическая компания СУ-53» на тепловые сети (10.08.2006). Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций не могут быть признаны соответствующими действующему законодательству и сложившейся практике применения норм материального права. Согласно статье 398 Кодекса в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в 10 хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Делая вывод о возникновении у истца права собственности на спорное имущество только лишь в связи с одним фактом финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, суды первой и кассационной инстанций не учли, что договор от 10.05.2006 № 1-ИК о привлечении инвестиций, на основании которого заявлен виндикационный иск, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем случае использовать вещно-правовые способы защиты своего права. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 11 Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления № 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи – предмета купли-продажи. Следовательно, договор от 10.05.2006 № 1-ИК предоставляет истцу право требовать от общества «СУ-155» передачи тепловых сетей по итогам завершения соответствующего инвестиционного проекта. Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении обществом «СУ-155» обязанности по передаче спорных тепловых сетей исключительно в порядке, установленном статьей 398 и пунктом 3 статьи 551 Кодекса. Удовлетворяя заявленный иск, суды первой и кассационной инстанций также не учли, что по результатам реализации основного инвестиционного контракта от 21.01.2003 № И6-02/59-01/СИ, заключенного между обществами «ВМА-ПРОЕКТ», «Интеко» и «СУ-155», последнему во владение тепловые сети не передавались. Доказательств, указывающих на то, что общество «СУ-155» по итогам осуществления инвестиционного проекта ставило перед инвестором-застройщиком – обществом «ВМА-ПРОЕКТ» – вопрос о фактической передаче тепловых сетей и государственной регистрации его права собственности на них, а также о том, что общество «СтройСети», в свою очередь, требовало этого же от общества «СУ-155», в материалах дела не имеется. Ссылка судов первой и кассационной инстанций на то, что у истца возникло право собственности на тепловые сети, поскольку они после строительства подлежали передаче обществу «СУ-155», а впоследствии истцу в соответствии с договором от 10.05.2006 № 1-ИК, не может быть 12 признана обоснованной как противоречащая положениям гражданского законодательства, регулирующим оборот недвижимости. Исходя из пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установле
27. 12.2005, и истец, как установил суд апелляционной инстанции, знал о нахождении их в фактическом владении общества «Теплоэнергетическая 14 компания СУ-53» с 2005 года, предусмотренный статьей 200 Кодекса срок исковой давности истек. Таким образом, выводы суда кассационной инстанции об отсутствии оснований для применения в деле исковой давности сделаны без учета названных обстоятельств и характера заявленных требований. Следовательно, оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имелось. При указанных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене. Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.02.2011 по делу № А41-27195/09 Арбитражного суда Московской области отменить. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по указанному делу оставить без изменения. Председательствующий А.А. Иванов