586_295065
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 4904/11
Москва
4 октября 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю.,
Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А.,
Маковской А.А., Першутова А.Г., Полубениной И.И., Сарбаша С.В.,
Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел
заявление Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской
области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда
Челябинской области от 19.07.2010 по делу № А76-11435/2010-35-275,
постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 23.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда
Уральского округа от 23.12.2010 по тому же делу.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
В заседании приняли участие представители:
от заявителя – Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области –
Плюта Ю.В., Симонов А.С.;
от общества с ограниченной ответственностью «Строительная
компания «Рубин» – Симонова Т.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И. и объяснения
представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Автопарковка» (в
настоящее время – общество с ограниченной ответственностью
«Строительная компания «Рубин»; далее – общество) обратилось в
Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании
незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее –
регистрирующий орган) в государственной регистрации соглашения
от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка от 01.02.2007 № 692-07, изложенного в сообщении
от 12.03.2010 № 19/007/2010-435, и обязании регистрирующего органа
провести государственную регистрацию указанного соглашения.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, к участию в деле привлечены
государственное научное учреждение «Южно-Уральский научно-
исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства»
Российской академии сельскохозяйственных наук (далее – институт) и
Территориальное управление Федерального агентства по управлению
государственным имуществом по Челябинской области (далее –
управление Росимущества).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010
заявленные требования удовлетворены.
3
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 23.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без
изменения.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением
от 23.12.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда
апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов
регистрирующий орган просит их отменить, ссылаясь на допущенные
судами нарушения единообразия в толковании и применении
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации», и отказать в удовлетворении
заявленных требований.
В отзыве на заявление общество просит оставить названные
судебные акты без изменения как соответствующие нормам действующего
законодательства.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве
на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей
участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит
удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами, на основании распоряжения управления
Росимущества от 01.02.2007 № 82-р о предоставлении институту в аренду
земельного участка с кадастровым номером 74:19:12 03 001:0083,
находящегося по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, примерно в
929 м по направлению на юго-восток от ориентира пос. Западный, между
управлением Росимущества (арендодателем) и институтом (арендатором)
заключен договор аренды земельного участка, находящегося в
собственности Российской Федерации, от 01.02.2007 № 692-07 (далее –
4
договор аренды земельного участка, договор), по которому земельный
участок предоставлен в аренду на срок 4 года 11 месяцев для научно-
исследовательской деятельности и экспериментальных работ.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в
установленном законом порядке.
Исходя из подпункта 4.3.3 договора, арендатор вправе передавать
свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия
собственника земельного участка.
Распоряжением управления Росимущества от 19.10.2007 № 1674-р в
пункт 2 распоряжения от 01.02.2007 № 82-р внесены изменения: после
слов «экспериментальных работ» следует читать «на срок 49 (сорок
девять) лет».
На основании распоряжения от 19.10.2007 № 1674-р управление
Росимущества и институт подписали дополнительное соглашение
от 19.10.2007 к названному договору аренды земельного участка, в
котором указан срок действия данного договора – 49 лет.
Дополнительное соглашение от 19.10.2007 зарегистрировано в
установленном законом порядке.
Впоследствии между институтом и обществом было подписано
соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору
аренды земельного участка, в силу которого все права и обязанности по
договору переходят к обществу. В пункте 1.5 соглашения указано, что
после государственной регистрации соглашения общество в течение
12 месяцев выплачивает институту 53 693 440 рублей.
Общество и институт 04.02.2010 обратились в регистрирующий
орган с заявлением о государственной регистрации соглашения
от 17.03.2008.
Сообщением от 12.03.2010 № 19/007/2010-435 заявителям было
отказано в государственной регистрации этого соглашения по причине
представления на государственную регистрацию прав документов, не
5
соответствующих по форме и содержанию требованиям действующего
законодательства. Как указал регистрирующий орган, в силу пункта 2.5
статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции
Федерального закона от 07.05.2009 № 91-ФЗ (далее – Закон о введении в
действие Земельного кодекса)) государственные или муниципальные
учреждения, созданные государственными академиями наук и (или)
подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами
находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков, не вправе передавать свои права и обязанности по
договорам аренды земельных участков третьим лицам.
Общество, полагая, что отказ в государственной регистрации
является незаконным и нарушающим его права и законные интересы,
обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на абзац
третий пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» (далее – Закон о регистрации прав), согласно которому
основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки
в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте расположения объектов
недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Исследовав представленное на государственную регистрацию
соглашение от 17.03.2008, а также условия договора аренды земельного
участка и дополнительного соглашения к нему от 19.10.2007, суды пришли
к выводу о том, что это соглашение соответствует условиям договора и
требованиям законодательства, действовавшего на момент его совершения.
6
Также суды указали, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного
кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
срок более чем пять лет арендатор участка имеет право, если иное не
установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды
земельного участка передавать свои права и обязанности по этому
договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления.
В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – Гражданский кодекс) акты гражданского
законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям,
возникшим после введения их в действие. Действие закона
распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие,
только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Пункт 2.5 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса,
на который в обоснование отказа в государственной регистрации
ссылается регистрирующий орган, введен в действие Федеральным
законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования
земельных отношений», вступил в силу 25.07.2008 и указаний на
распространение действия закона на ранее возникшие отношения не
содержит. Положения Закона о введении в действие Земельного кодекса в
редакции, действовавшей на момент совершения сделки (на 17.03.2008), не
предусматривали запрета государственным или муниципальным
учреждениям, созданным государственными академиями наук и (или)
подведомственным им учреждениям, которые являются арендаторами
находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков, на передачу своих прав и обязанностей по договорам
аренды земельных участков третьим лицам.
7
Суды полагали, что по смыслу пункта 1 статьи 17 Закона о
регистрации прав совершенная сделка, за регистрацией которой стороны
впоследствии обратились в регистрирующий орган, должна
соответствовать нормам законодательства, действовавшего на момент ее
совершения, то есть на момент выражения сторонами воли на заключение
сделки, а не на момент ее государственной регистрации.
Между тем суды неправильно истолковали и применили нормы
материального права.
Применительно к требованиям статей 13, 17 Закона о регистрации
прав при проведении государственной регистрации осуществляется
правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для
государственной регистрации служат договоры и другие сделки в
отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте расположения объектов
недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор
вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его
заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса сделки
с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса устанавливает
необходимость государственной регистрации договоров аренды
недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка как сделка считается
8
незаключенной. С заявлением о государственной регистрации права
стороны обратились только 04.02.2010.
При таких обстоятельствах утверждение судов о том, что воля
сторон на заключение сделки была выражена в момент ее совершения –
17.03.2008, то есть до внесения 07.05.2009 изменений в Закон о введении в
действие Земельного кодекса, установившего запрет организациям,
подобным институту, на передачу своих прав и обязанностей по договору
аренды земельных участков третьим лицам, является неправомерным и не
основано на имеющихся в деле доказательствах (в частности, в материалах
дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка от института
обществу).
Также статьей 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в части совершенствования земельных отношений» статья 3
Закона о введении в действие Земельного кодекса дополнена пунктами
2.3 – 2.5 следующего содержания:
«2.3. Государственным академиям наук и созданным такими
академиями наук учреждениям земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, предоставляются на
праве постоянного (бессрочного) пользования.
2.4. Не допускается предоставление земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям,
созданным государственными академиями наук, на иных правах, кроме
права постоянного (бессрочного) пользования.
2.5. Государственные или муниципальные учреждения и созданные
государственными академиями наук учреждения, которые являются
арендаторами находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков, не вправе сдавать такие земельные
9
участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам
аренды земельных участков третьим лицам…».
По смыслу пункта 2.5 Закона о введении в действие Земельного
кодекса все государственные учреждения, в том числе и институт,
являющиеся арендаторами находящихся в государственной собственности
земельных участков, не вправе передавать свои права и обязанности по
договорам аренды земельных участков третьим лицам с момента
официального опубликования Федерального закона от 22.07.2008
№ 141-ФЗ.
С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2009
№ 91-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии
развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» в пункт 2.5 статьи 3 Закона о введении в действие
Земельного кодекса, пункт 2.5 изложен следующим образом:
«Государственные и муниципальные учреждения, созданные
государственными академиями наук и (или) подведомственные им
учреждения, которые являются арендаторами находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков,
не вправе сдавать такие участки в субаренду, передавать свои права и
обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам…».
На момент обращения с заявлением о государственной регистрации
соглашения от 17.03.2008 сторонам было известно, что институту
запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды
земельного участка третьим лицам.
Следовательно, регистрирующий орган пришел к правильному
выводу о том, что представленное соглашение не может быть
зарегистрировано,
поскольку
противоречит
действующему
законодательству.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты
нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными
10
судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат
отмене.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по
делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на
основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в
настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на
основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010 по
делу № А76-11435/2010-35-275, постановление
Восемнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 и постановление
Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010 по
тому же делу отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью «Автопарковка» в
удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
А.А. Иванов