586_275453
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 1018/11
Москва
25 июля 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю.,
Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А.,
Першутова А.Г., Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. –
рассмотрел заявление
Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской
области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда
Нижегородской области от 16.04.2010 по делу № А43-3374/2010-10-67,
постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010
и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 02.11.2010 по тому же делу.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
В заседании принял участие представитель заявителя – Управления
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Нижегородской области (ответчика) – Григорьева О.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., а также объяснения
представителя ответчика, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Ягуар-2» (далее –
общество «Ягуар-2», общество) обратилось в Арбитражный суд
Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Нижегородской области (далее – управление,
регистратор) от 05.02.2010 № 10/132/2009-220 об отказе в государственной
регистрации перехода права собственности на объект недвижимого
имущества – нежилое встроенное помещение подвала площадью
168,6 кв. метра с условным № 52-52-10/027/2009-326 (далее – спорное
помещение, арендуемое имущество), расположенное по адресу:
Нижегородская обл., г. Дзержинск, ул. Удриса, д. 5, и возложении на
управление обязанности по государственной регистрации перехода права
собственности на указанное помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации
города Дзержинска Нижегородской области (далее – комитет).
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010
заявленные требования удовлетворены, отказ управления признан
незаконным как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), на управление
возложена обязанность осуществить государственную регистрацию
перехода права не позднее 10 дней с момента вступления решения в
законную силу.
3
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда
от 30.07.2010 решение от 16.04.2010 оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановлением от 02.11.2010 указанные судебные акты оставил без
изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора
управление просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в
толковании и применении судами норм права, принять по делу новый
судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.
В отзыве на заявление общество «Ягуар-2» просит оставить
оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве
на него и выступлении присутствующего в заседании представителя
участвующего в деле лица, Президиум считает, что заявление не подлежит
удовлетворению ввиду следующего.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела,
администрацией города Дзержинска 13.11.2009 принято постановление
№ 4702 о приватизации спорного помещения в связи с реализацией
обществом «Ягуар-2» преимущественного права на приобретение
арендуемого муниципального имущества по рыночной стоимости в
размере 420 800 рублей.
Комитет (продавец) и общество (покупатель) 27.11.2009 заключили
договор № 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом
(далее – договор купли-продажи) и 22.12.2009 обратились в управление
с заявлением о государственной регистрации перехода права
собственности.
Указав, что в качестве основания для государственной регистрации
перехода права на спорное помещение представлен договор купли-
продажи, заключенный на основании Федерального закона от 22.07.2008
4
№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого
субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(далее – Закон № 159-ФЗ), управление приостановило государственную
регистрацию в соответствии со статьей 19 Закона о регистрации и
уведомлением от 18.01.2010 № 10/132/2009-220 предложило обществу
представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение
условий возникновения у него преимущественного права на приобретение
в собственность спорного помещения, установленных статьей 3 Закона
№ 159-ФЗ.
В уведомлении регистратор также указал на необходимость
представления документов, подтверждающих, что общество относится к
категории субъектов малого или среднего предпринимательства
применительно к статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ
«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской
Федерации».
Кроме того, управление обратило внимание на то, что согласно
сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) спорное помещение является
предметом аренды с 29.11.2007 на основании договора от 29.11.2007
№ 31039/1, зарегистрированного в ЕГРП в тот же день, что не
соответствует условию о непрерывном владении и пользовании
имуществом на основании договора или договоров в течение двух и более
лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.
Письмом от 05.02.2010 № 10/132/2009-220 управление сообщило
сторонам сделки о том, что дополнительно представленный обществом
договор аренды части здания (нежилого помещения), подписанный
комитетом и обществом «Ягуар-2» 24.01.2003, в силу пункта 2 статьи 609
5
Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Закона о
регистрации является незаключенным, поскольку при сроке действия
с 01.01.2003 по 01.01.2007 он не был зарегистрирован в установленном
законом порядке.
Регистратор сделал вывод, что арендуемое имущество не находилось
во владении и пользовании общества непрерывно в течение двух лет до
вступления в силу Закона № 159-ФЗ, поэтому указал на отсутствие
совокупности условий, перечисленных в статье 3 Закона, для
возникновения у общества преимущественного права на приобретение
этого имущества в собственность и отказал в государственной регистрации
перехода права собственности со ссылкой на абзацы четыре, восемь и
десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку договор купли-
продажи, представленный на государственную регистрацию,
свидетельствует об отсутствии у общества прав на спорное помещение.
Общество «Ягуар-2», сочтя отказ незаконным и нарушающим его
права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности,
обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции
исходил из того, что в силу статей 13 и 17 Закона о регистрации объектом
правовой экспертизы регистратора является только договор купли-
продажи, истребование у заявителя дополнительных документов не
допускается.
Суд, установив, что упомянутый договор по форме и содержанию
составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-
продажи, содержит все существенные условия для договоров данного
вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и
исправлений не имеет, право муниципальной собственности на спорное
помещение зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу пункта 2 статьи 125
Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отчуждать
имущество от имени муниципального образования, признал названный
6
договор соответствующим требованиям статьи 18 Закона о регистрации и
сделал вывод об отсутствии у регистратора правовых оснований для
отказа в государственной регистрации перехода права.
Суд счел, что управление не вправе при проведении правовой
экспертизы данной сделки оценивать наличие или отсутствие у общества
условий для реализации преимущественного права на приобретение
арендуемого имущества, определенных статьей 3 Закона № 159-ФЗ,
поскольку Закон относит этот вопрос к компетенции продавца
муниципального имущества – муниципального образования в лице
исполнительного органа местного самоуправления, который в
рассматриваемом случае установил у общества наличие соответствующих
условий для реализации преимущественного права на приобретение
арендуемого имущества. Действующее законодательство не содержит
положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у
лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет
его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению
договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой
инстанции, дополнительно обосновав законность сделки ссылками на
пункт 3 статьи 424, пункт 1 статьи 432, статьи 554, 555, 556 Гражданского
кодекса Российской Федерации, а также указав, что подписанию спорного
договора купли-продажи предшествовало принятие администрацией
города Дзержинска решения о продаже арендованного имущества, которое
не оспорено в установленном законом порядке и является действующим.
Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов первой и
апелляционной инстанций.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при
проведении государственной регистрации прав регистратор обязан
провести правовую экспертизу представленных на регистрацию
документов и проверить законность сделки.
7
Оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на
абзацах четыре, восемь и десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации,
согласно которым в государственной регистрации прав может быть
отказано, если документы, представленные на государственную
регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют
требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий
документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об
отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не
представлены документы, необходимые согласно названному Закону для
государственной регистрации прав.
Условия возникновения у субъектов малого или среднего
предпринимательства преимущественного права на приобретение
арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, не
относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи,
представленного в управление в качестве основания для регистрации
перехода права собственности на спорное помещение, поэтому
регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие
этих условий. Статьей 4 приведенного Закона данный вопрос отнесен к
компетенции органа государственной власти субъекта Российской
Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на
осуществление функций по приватизации имущества соответствующего
уровня собственности.
Таким образом, у регистратора не имелось законных оснований для
отказа в государственной регистрации перехода права.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты не
нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными
судами норм права, в связи с чем подлежат оставлению без изменения.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов,
принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся
с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть
8
пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет
других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010
по делу № А43-3374/2010-10-67, постановление Первого арбитражного
апелляционного суда от 30.07.2010 и постановление Федерального
арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.11.2010 по тому же делу
оставить без изменения.
Заявление Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оставить
без удовлетворения.
Председательствующий
А.А. Иванов