586_268696
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 18168/10
Москва
25 июля 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего
Председателя Высшего Арбитражного
‒
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю.,
Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А.,
Лобко В.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В.,
Слесарева В.Л. –
рассмотрел заявление закрытого акционерного общества «МФК
ДжамильКо» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда
города Москвы от 25.05.2010 по делу № А40-177253/09-89-1226,
постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010
и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа
от 07.12.2010 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
от заявителя – закрытого акционерного общества «МФК
ДжамильКо» (истца) – Блинова О.Я.;
от закрытого акционерного общества «МПС-СТАР» (ответчика) –
Михайлова Ю.П., Устьянцева Е.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Лобко В.А. и объяснения
представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил
следующее.
Закрытое акционерное общество «МФК ДжамильКо»
(далее – общество «МФК ДжамильКо») обратилось в Арбитражный суд
города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «МПС-
СТАР» (далее – общество «МПС-СТАР») о признании права аренды на
нежилые помещения № III по паспорту БТИ (комнаты № 1, 2, 3) на первом
этаже, общей площадью 122,5 кв. метра, расположенные в здании по
адресу: Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры:
Москва, Столешников пер., д. 20/11) (далее – спорные помещения), на срок
до 10.10.2024 и о государственной регистрации дополнительного
соглашения от 31.03.2000 № 9 к договору об аренде от 12.11.1997
№ 228/С-97.
Общество «МПС-СТАР» предъявило встречное исковое заявление о
выселении общества «МФК ДжамильКо» из указанных нежилых
помещений.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии (далее – управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010 в
удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск
удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда
от 01.09.2010 решение суда первой инстанции в части отказа в
3
удовлетворении первоначального иска оставлено без изменения, в части
удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов
отменено. В удовлетворении встречного иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением
от 07.12.2010 постановление суда апелляционной инстанции отменил,
решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Общество «МФК ДжамильКо» в заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора
указанных судебных актов просит их отменить, ссылаясь на неправильное
применение судами норм материального права, а также на нарушение
судом кассационной инстанции норм процессуального права, и принять по
делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В отзыве на заявление общество «МПС-СТАР» просит оставить
оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие
действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве
на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей
участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные
акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между
закрытым акционерным обществом «Моспромстрой» (арендодателем) и
обществом «МФК ДжамильКо» (арендатором) 12.11.1997 заключен
договор аренды № 228/С-97 (далее – договор аренды) спорных помещений.
Согласно пунктам 4.2, 4.3 данного договора срок аренды составлял
10 лет с даты, наступившей через три месяца после подписания акта
передачи помещений.
Спорные помещения переданы арендатору по акту от 10.07.1998,
срок аренды начал течь с 10.10.1998.
Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
4
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –
Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной
регистрации.
К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных
соглашений, в том числе дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9,
которым внесены изменения в пункт 4.2 договора аренды, и приложение
№ 5 к нему. Названным соглашением изменен размер базовой арендной
платы и продлен срок аренды до 10.10.2024.
Договор аренды был представлен в Московский комитет по
регистрации прав (далее – регистрирующий орган) и 26.04.2000
зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее – реестр) за номером 77-01/00-10/2000-
28484.
С 2002 по 2006 год дополнительными соглашениями, прошедшими
государственную регистрацию, стороны изменяли размер ежегодной
базовой арендной платы.
Право собственности на здание, в котором расположены спорные
помещения, 15.03.2007 перешло к обществу «МПС-СТАР». С этого
момента на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее
Кодекс) данное общество выступает в качестве
‒
арендодателя по договору аренды.
Письмом от 24.09.2009 общество «МПС-СТАР» сообщило
арендатору, что договор аренды зарегистрирован в реестре с
первоначальным сроком его действия, то есть до 10.10.2008, а так как срок
аренды истек и арендатор продолжает пользоваться помещениями, договор
в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса считается возобновленным
на неопределенный срок. Сославшись на пункт 3 статьи 450 и пункт 2
статьи 610 Кодекса, общество «МПС-СТАР» уведомило об отказе от
договора аренды и потребовало в трехмесячный срок с момента получения
письма возвратить арендованные помещения.
5
Общество «МФК ДжамильКо» считало, что договор аренды продлен
до 2024 года, поэтому, получив письмо общества «МПС-СТАР», а затем
(16.10.2009) выписку из реестра, из которой следовало, что договор
зарегистрирован со сроком аренды до 10.10.2008, и учитывая неясность в
том, является ли соглашение от 31.03.2000 № 9 зарегистрированным, в
ноябре 2009 года обратилось в управление Росреестра по Москве за
государственной регистрацией дополнительного соглашения от 31.03.2000
№ 9, о чем уведомило общество «МПС-СТАР».
Регистрирующий орган 18.12.2009 приостановил государственную
регистрацию дополнительного соглашения в связи с отсутствием
учредительных документов общества «МПС-СТАР», непредставлением
второго подлинного экземпляра соглашения и имеющейся информацией
об отсутствии у собственника помещений намерения регистрировать
обременение его права.
В декабре 2009 года общество «МПС-СТАР» сообщило арендатору,
что считает договор аренды расторгнутым с 30.12.2009, а государственную
регистрацию дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9 в отсутствие
его воли невозможной.
Общество «МФК ДжамильКо» 30.12.2009 обратилось в арбитражный
суд с настоящим иском, полагая, что общество «МПС-СТАР» не вправе
отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, так как срок его
действия истекает в 2024 году, дополнительное соглашение от 31.03.2000
№ 9 стороны фактически исполняли и арендодатель неправомерно
уклоняется от государственной регистрации этого соглашения.
При рассмотрении дела суд первой инстанции сделал правильный
вывод о том, что, поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9
изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором
аренды, и подписано после вступления в силу Закона о государственной
регистрации, с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и
6
пункта 1 статьи 26 названного Закона оно подлежало государственной
регистрации.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя
встречный иск о выселении, суд исходил из того, что договор аренды
зарегистрирован совместно с дополнительным соглашением от 26.05.1999
№ 7, дополнениями и изменениями от 27.03.2000, о чем на титульном
листе договора имеется соответствующая отметка регистрирующего
органа. Дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 к договору аренды
не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на момент
государственной регистрации договора аренды, ни позднее и считается
незаключенным.
В связи с этим суд сделал вывод, что срок аренды истек 10.10.2008 и
договор в соответствии со статьей 621 Кодекса считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок и общество «МПС-СТАР»
было вправе отказаться от договора аренды по правилам
статьи 610 Кодекса.
Доводы общества «МФК ДжамильКо» об уклонении арендодателя от
государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000
№ 9 признаны судом необоснованными со ссылкой на недоказанность
обращения арендатора до расторжения договора аренды к арендодателю, а
также в регистрирующий орган за государственной регистрацией этого
соглашения и уклонения арендодателя от его регистрации до расторжения
договора аренды.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения
встречного иска о выселении, суд апелляционной инстанции пришел к
выводу, что поскольку договор аренды не подлежал государственной
регистрации, то и дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 не
подлежало государственной регистрации, следовательно, оно вступило в
силу и стало обязательным для сторон с момента его подписания. Таким
образом, срок аренды продлен сторонами до 2024 года и оснований для
7
выселения общества «МФК ДжамильКо» из занимаемых помещений не
имеется.
Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда
первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска о
признании права аренды на нежилые помещения на срок до 10.10.2024 и
государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000
№ 9 на том основании, что истцом избран ненадлежащий способ защиты
права, поскольку договор аренды и дополнительное соглашение
от 31.03.2000 № 9 не требуют государственной регистрации, общество
«МФК ДжамильКо» не доказало невозможность произвести
государственную регистрацию сделки по обстоятельствам, за которые
отвечает общество «МПС-СТАР».
Суд кассационной инстанции признал выводы суда апелляционной
инстанции ошибочными, согласившись с судом первой инстанции в том,
что дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9, изменяющее
установленные договором аренды права и обязанности, подлежало
государственной регистрации, поскольку на момент его подписания
действовал Закон о государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции также указал, что к договору аренды
стороны подписали ряд других дополнительных соглашений, которые
были зарегистрированы в установленном законом порядке. Следовательно,
стороны, руководствуясь Законом о государственной регистрации,
представляли на государственную регистрацию только те дополнительные
соглашения к договору, которым считали необходимым придать
юридическую силу. Поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000
№ 9 не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на
момент государственной регистрации договора аренды, ни позднее, воля
сторон договора не была направлена на регистрацию этого
дополнительного соглашения и на придание ему юридической силы.
8
Между тем судами не дано оценки доводам общества «МФК
ДжамильКо» о том, что договор аренды был представлен на
государственную регистрацию с приложениями и семью дополнительными
соглашениями, включая дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9, в
прошитом виде в количестве 29 листов, заверенном и скрепленном
оттисками печатей обеих сторон. Получив из регистрирующего органа
договор аренды с отметкой на титульном листе о его регистрации,
общество «МФК ДжамильКо» не имело оснований полагать, что договор
зарегистрирован без приложенных и прошитых с ним дополнительных
соглашений, в том числе без учета соглашения № 9, которым стороны
продлили срок аренды до 2024 года. Стороны исполняли это соглашение:
арендатор оплачивал, а арендодатель принимал арендную плату по
измененным соглашением ставкам. О том, что дополнительное соглашение
от 31.03.2000 № 9 ранее представлялось на государственную регистрацию,
свидетельствуют и действия регистрирующего органа.
Так, отказав арендатору уже в ходе рассмотрения настоящего спора
на основании его заявления от 30.11.2009 в государственной регистрации
дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9, регистрирующий орган
26.02.2010 внес в реестр запись об исправлении технической ошибки в
части срока аренды, указав его до 10.10.2024.
После этого по заявлению арендодателя регистрирующий орган внес
запись в реестр об исправлении технической ошибки и вновь указал срок
аренды до 10.10.2008, а 19.04.2010 внес запись о прекращении ограничения
(обременения) вещных прав арендодателя, порождаемых договором
аренды.
В силу статьи 21 Закона о государственной регистрации в случаях,
если существуют основания полагать, что исправление технической
ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на
9
соответствующие регистрационные записи, такое исправление
производится по решению суда, арбитражного суда.
Поэтому внесенные регистрирующим органом после возбуждения
производства по настоящему делу в реестр записи, на которые сослались
суды первой и кассационной инстанций, не могут подтверждать основания
прекращения обременения прав арендодателя, порождаемых договором
аренды спорных помещений.
В нарушение статей 66 и 185 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации суд первой инстанции без указания
мотивов протокольным определением от 18.05.2010 отказал обществу
«МФК ДжамильКо» в истребовании у регистрирующего органа
документов, подтверждающих представление на регистрацию вместе с
договором аренды дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9,
несмотря на то, что общество «МФК ДжамильКо» подтвердило
невозможность самостоятельно получить доказательства.
При названных обстоятельствах вывод суда о том, что общество
«МФК ДжамильКо» не доказало факт представления упомянутого
дополнительного соглашения на регистрацию как одновременно с
договором, так и позднее, до его расторжения, сделан с нарушением
процессуальных норм, предписывающих арбитражному суду оказывать
содействие сторонам в получении необходимых доказательств.
Моментом прекращения действия договора аренды недвижимого
имущества, заключенного на неопределенный срок, является дата
окончания трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2
статьи 610 Кодекса, в рассматриваемом деле это 30.12.2009.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Кодекса в случае, если
сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации
сделки.
10
По смыслу указанной нормы Кодекса сторона, заинтересованная в
государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование
о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при
отсутствии регистрации считается незаключенной.
Дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 об изменении
договора аренды совершено в надлежащей форме с соблюдением
требований статей 452, 609 и 651 Кодекса.
Узнав из уведомления арендодателя об отказе от договора аренды,
что сведения о договоре внесены в реестр без учета дополнительного
соглашения от 31.03.2000 № 9, общество «МФК ДжамильКо» до
прекращения действия договора обратилось в регистрирующий орган с
заявлением о регистрации, а 30.12.2009 предъявило в суд настоящий иск с
требованием признать за ним право аренды до 2024 года и
зарегистрировать дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 в
судебном порядке, тем самым предприняло разумно необходимые
действия для защиты своих прав.
Судами не учтено, что, подписав соглашение от 31.03.2000 № 9,
арендодатель выразил свою волю на продление арендных отношений до
2024 года.
Таким образом, положенные в основу упомянутых судебных актов
выводы сделаны при неполном исследовании обстоятельств, с нарушением
норм процессуального и материального права.
В связи с изложенным оспариваемые судебные акты подлежат
отмене в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие
единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм
права.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный
суд первой инстанции.
11
При новом рассмотрении дела суду надлежит всесторонне и полно
исследовать обстоятельства спора, оказать содействие сторонам в
получении необходимых доказательств в целях обеспечения принципа
состязательности и равноправия сторон.
Следует отметить, что в суде кассационной инстанции данное дело
рассмотрено составом суда, сформированным без учета положений
статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
по смыслу которой при отсутствии предусмотренных частями 3 и 4
названной статьи Кодекса оснований судья, которому в установленном
порядке изначально распределено дело, должен рассмотреть это дело.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010 по делу
№ А40-177253/09-89-1226, постановление Девятого арбитражного
апелляционного суда от 01.09.2010 и постановление Федерального
арбитражного суда Московского округа от 07.12.2010 по тому же делу
отменить.
Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города
Москвы.
Председательствующий
А.А. Иванов