19. 05.2006 на основании постановлений главы города Самары от 23.09.2004 № 2277 и от 21.09.2005 № 2354 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодателем) (далее – комитет) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды № 026899з (далее – договор аренды от 19.05.2006, договор) земельного участка площадью 999,70 кв. метра, кадастровый номер 63:01:08 03 003:0004, находящегося по адресу: г. Самара, Самарский р-н, ул. Кутякова. Земельный участок предоставлен предпринимателю под строительство станции технического обслуживания автомобилей сроком до 22.09.2007. В приложении № 3 к договору аренды от 19.05.2006 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы: Азем (арендная плата за земельный участок в месяц) = Ап : 12. При этом используемая в расчете величина Ап (арендная плата за земельный участок за год) определялась следующим образом: Ап = S Ч Cкад Ч Ка Ч Кпр Ч Кв Ч Ки, где S – площадь земельного участка; Cкад – удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель; Ка – коэффициент арендатора; Кпр – коэффициент престижности; Кв – коэффициент вида использования земельного участка; Ки – коэффициент инфляции. 4 В данном приложении стороны согласовали применение удельного показателя кадастровой стоимости Cкад в отношении названного участка, который указан в графе 15 «прочие земли поселений» приложения к постановлению губернатора Самарской области от 03.07.2003 № 254 «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области» (далее – постановление от 03.07.2003 № 254) и составляет 635, 55. В соответствии с постановлениями правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67, от 21.06.2006 № 74, принятыми на основании Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле», 01.07.2006 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли от органов местного самоуправления к министерству. Министерство 28.11.2006 предъявило предпринимателю требование об уплате арендной платы, исходя из другого удельного показателя кадастровой стоимости, равного 9 536, 37, что соответствует графе 6 «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» постановления от 03.07.2003 № 254. В результате применения арендодателем иного, не указанного в договоре аренды от 19.05.2006 удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка размер месячной арендной платы для предпринимателя за этот участок увеличен начиная с 28.11.2006 с 9 000 рублей 92 копеек до 191 241 рубля 78 копеек (более чем в 21 раз). В последующем изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 № 59 «О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» (далее – постановление от 25.04.2007 № 59). 5 Названным постановлением утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и министерством при заключении аналогичных договоров аренды. Согласно новой методике упразднен ранее применявшийся при расчете размера платежей коэффициент престижности Кпр и введен новый – коэффициент сроков строительства Кс. Ссылаясь на то, что предприниматель надлежащим образом не исполняет предусмотренных договором обязательств по оплате за пользование земельным участком, министерство обратилось в суд с настоящим иском. Удовлетворяя частично исковое требование, суды исходили из того, что арендные платежи за пользование земельными участками в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятии соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы. Признав правомерным использование публичными органами новой методики расчета арендных платежей, суды со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 (далее – постановление от 02.02.2010), указали на ее обязательный характер для арендатора. Вместе с тем суды трех инстанций признали неправильным применение истцом при расчете задолженности по арендной плате коэффициента арендатора Ка, равного 1, указав, что величина этого коэффициента применительно к предпринимателю как пенсионеру, 6 составляет 0,5. Кроме того, суды при определении размера подлежащей взысканию арендной платы применили удельный показатель кадастровой стоимости Cкад земельного участка 635, 55, согласованный сторонами при заключении договора аренды от 19.05.2006. С учетом результатов проверки примененной истцом методики определения размера арендной платы, опровергая при этом возражения ответчика о необоснованном применении коэффициента сроков строительства Кс, который не был предусмотрен методикой, согласованной при заключении договора аренды, суды сочли требования министерства подлежащими частичному удовлетворению. Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в 7 соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключен из формулы коэффициент престижности Кпр и введен новый коэффициент сроков строительства Кс. Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 19.05.2006 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 19.05.2006 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы. Системное толкование условий договора аренды от 19.05.2006 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. 8 Поскольку положения договора аренды от 19.05.2006 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 № 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Отклоняя доводы министерства об ошибочном включении в договор аренды от 19.05.2006 удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка Cкад из графы 15 «прочие земли поселений» приложения к постановлению от 03.07.2003 № 254, суды отметили, что его применение предусмотрено условиями указанного договора. В то же время суды сочли возможным использовать иной удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка из графы 6 «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» того же постановления с даты вступления в силу новой методики расчета арендной платы, что прямо противоречит их же выводам относительно недопустимости одностороннего изменения соответствующего условия договора. Между тем постановление от 25.04.2007 № 59, устанавливая новый способ расчета арендных платежей, не изменяет кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а значит, не может служить и основанием для замены удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования, который прямо определен в договоре аренды от 19.05.2006. При таких обстоятельствах выбор иного удельного показателя кадастровой стоимости (из четырнадцати показателей, дифференцированных в зависимости от вида использования земельного участка),