586_228100
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 13534/10
Москва 8 февраля 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В.,
Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В.,
Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г.,
Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявления открытого акционерного общества
«НОМОС-БАНК» и государственной корпорации «Агентство по
страхованию вкладов» – конкурсного управляющего обществом с
ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Московский
капитал» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда
Новосибирской области от 21.01.2010 по делу № А45-25267/2009 и
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/
(информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия
2
постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского
округа от 18.06.2010 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от государственной корпорации «Агентство по страхованию
вкладов» – конкурсного управляющего обществом с ограниченной
ответственностью «Коммерческий банк «Московский капитал»
(ответчика) – Иванов Д.С., Матвеев К.В., Салюк С.Н.;
от открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК»
(ответчика) – Ганеева Н.В., Храпач О.А.;
от общества с ограниченной ответственностью «Радиус» (истца) –
Албогачиев Т.Р., Горбатенко В.Ф.
Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также
объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум
установил следующее.
Общество
с ограниченной
ответственностью
«Радиус»
(далее – общество «Радиус», инвестор) обратилось в Арбитражный суд
Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной
ответственностью «ПромЭнергоПрогресс» (далее – общество
«ПромЭнергоПрогресс», застройщик) и открытому акционерному
обществу «НОМОС-БАНК» (далее – банк «НОМОС-БАНК», банк) с
требованиями:
о признании права на 53131/1000000 долю в праве собственности на
объект незавершенного строительства – административное здание с
подземной автостоянкой со следующими характеристиками: общая
площадь застройки 1398,7 кв. метра, процент готовности – 7%,
инвентарный номер 35Н:175, литер А, подземная этажность 1,
кадастровый номер 54-54-01/439/2007-221, расположенное по адресу:
г. Новосибирск, ул. Кавалерийская (далее – объект незавершенного
строительства, спорное здание);
3
о признании права на 53131/1000000 долю в праве собственности на
земельный участок площадью 4 613 кв. метров с кадастровым номером
54:35:032945:0029, расположенный примерно в 20 метрах по направлению
на запад от ориентира жилой дом с офисами, подземной автостоянкой,
расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск,
ул. Кавалерийская, д. 3 (далее – земельный участок);
о признании недействительным договора залога недвижимого
имущества от 18.06.2008 № Ю-03/08-Н-3/1 (далее – договор залога),
заключенного между обществом с ограниченной ответственностью
«Коммерческий банк «Московский капитал» (далее – банк «Московский
капитал») и обществом «ПромЭнергоПрогресс» в обеспечение
обязательств последнего по договору кредитной линии от 18.06.2008
№ Ю-06/18-Н (далее – договор кредитной линии) на сумму
700 000 000 рублей.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено
Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской
области (в настоящее время – Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской
области).
До принятия решения по существу спора Арбитражный суд
Новосибирской области определением от 15.12.2009 привлек к участию в
деле в качестве третьего ответчика государственную корпорацию
«Агентство по страхованию вкладов» – конкурсного управляющего
банком «Московский капитал» (далее – агентство по страхованию
вкладов).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010
исковые требования удовлетворены в полном объеме: признано право
общества «Радиус» на 53131/1000000 долю в праве собственности на
земельный участок и объект незавершенного строительства, признан
4
недействительным договор залога. Производство по делу в отношении
агентства по страхованию вкладов прекращено.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановлением от 18.06.2010 решение суда первой инстанции оставил без
изменения.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой
инстанции и постановления суда кассационной инстанции банк
«НОМОС-БАНК» и агентство по страхованию вкладов просят их
отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм
материального права.
В отзыве на заявления и дополнении к нему общество «Радиус»
просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как
соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях,
отзыве на них и выступлениях присутствующих в заседании
представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что
заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела,
общество «ПромЭнергоПрогресс», будучи застройщиком спорного здания,
зарегистрировало за собой право собственности на этот объект
незавершенного строительства и выкупленный под ним земельный
участок, после чего предоставило названные объекты недвижимости в
залог банку «Московский капитал» по договору залога, являвшемуся
приложением к договору кредитной линии.
Агентство по страхованию вкладов, действуя в качестве конкурсного
управляющего банком «Московский капитал», по договору от 19.12.2008
уступило банку «НОМОС-БАНК» права требования к обществу
«ПромЭнергоПрогресс», обеспеченные залогом. Записи о том, что
залогодержателем объекта незавершенного строительства и земельного
5
участка является банк «НОМОС-БАНК», внесены в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее – реестр).
Агентство по страхованию вкладов и банк «НОМОС-БАНК»
13.10.2009 подписали соглашение об обратной уступке прав, однако не
успели внести соответствующие записи в реестр, в связи с чем на момент
рассмотрения спора в суде первой инстанции залогодержателем оставался
банк.
В свою очередь, общество «Радиус» на основании цепочки
последовательных соглашений об уступке приобрело права инвестора по
инвестиционному договору от 16.11.2007 № 002/07 (далее –
инвестиционный договор) на строительство спорного здания,
застройщиком которого выступало общество «ПромЭнергоПрогресс».
Инвестиционный договор содержал положения о долевой
собственности его участников на объект незавершенного строительства, а
также об обязанности застройщика зарегистрировать право инвестора на
53131/1000000 долю в праве собственности на этот объект при
возникновении необходимости его регистрации и на аналогичную долю в
праве собственности на земельный участок под названным объектом
(пункты 5.1, 5.4, 5.5 договора).
В обоснование заявленных требований общество «Радиус»
представило в суд документы о выполнении его правопредшественником
инвестиционных обязательств, что обществом «ПромЭнергоПрогресс»
было признано, равно как и право общества «Радиус» требовать
исполнения иных условий инвестиционного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции счел, что
регистрация обществом «ПромЭнергоПрогресс» права индивидуальной
собственности на объект незавершенного строительства и земельный
участок является нарушением обязательств по инвестиционному договору,
препятствует возможности регистрации обществом «Радиус» своей доли в
6
праве собственности и осуществлению полномочий собственника.
Предъявленный обществом «Радиус» иск о признании права является в
данном случае надлежащим способом защиты его интересов и
оспаривания зарегистрированного права собственности общества
«ПромЭнергоПрогресс» на объект незавершенного строительства и
земельный участок, в связи с чем подлежит удовлетворению.
Поскольку суд пришел к выводу о незаконности регистрации
обществом «ПромЭнергоПрогресс» права индивидуальной собственности
на названные объекты недвижимости, он признал незаконным и договор
залога этих объектов как заключенный в нарушение требований статьи 209
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и статьи 6
Федерального закона от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» в отношении имущества, не принадлежащего
залогодателю на праве собственности.
Суд кассационной инстанции согласился с оценкой фактических
обстоятельств, доводами, мотивами и правовыми выводами суда первой
инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и
иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право
общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не
завершенные строительством объекты, возникают не с начала их
строительства, а только после государственной регистрации
соответствующих прав на эти объекты.
7
Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право
сторон инвестиционного договора, предметом которого является
строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не
завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей
долевой собственности, которое в случае необходимости будет
зарегистрировано в установленном порядке.
Однако подобное условие любого инвестиционного договора
порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и
дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего
обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по
основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В рассматриваемом деле общество «ПромЭнергоПрогресс» вопреки
условиям инвестиционного договора зарегистрировало индивидуальное
право собственности на объект незавершенного строительства и
земельный участок соответственно в 2007 и 2008 годах и передало эти
объекты банку «Московский капитал» в ипотеку в середине 2008 года.
А общество «Радиус» получило права требования по инвестиционному
договору к обществу «ПромЭнергоПрогресс» на основании соглашения
об уступке от 31.08.2009 № 3108/09.
Следовательно, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 Кодекса право
общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и
земельный участок у общества «Радиус» не возникло и у судов
отсутствовали основания для признания за ним такого права.
Заявленное обществом «Радиус» требование о признании права
подлежало рассмотрению судами как возникшее из обязательства
требование о государственной регистрации перехода права собственности.
Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений,
сформулированных в пунктах 3, 59 – 61 совместного постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
8
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав».
Кроме того, при рассмотрении спора суды не учли, что права и
обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его
сторонами, а их требования – удовлетворены судом, если это не нарушает
возникшие в установленном порядке права и законные интересы других
участников гражданского оборота.
В данном же случае банк «НОМОС-БАНК», кредитуя строительство
под залог объекта назавершенного строительства и земельного участка, на
котором этот объект возводится, полагался на записи о праве
собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в
силу закона являются единственным подтверждением существования
зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. В деле
нет доказательств того, что банк знал о существовании
незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях,
порождающих правопритязания инвесторов.
В силу пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство не создает
обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Поэтому условия инвестиционного договора и соглашений об
уступке, заключенных без участия банка «НОМОС-БАНК», не могут
повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в
реестре ипотеки и договора залога, удостоверяющих права банка как
залогодержателя.
Учитывая изложенное, у судов не имелось правовых оснований для
признания договора залога недействительным.
Между тем ошибочный вывод судов о недействительности этого
договора в данном случае привел к рассмотрению иных заявленных по
делу требований без учета подлежащих применению норм материального
права.
9
При наличии ипотеки на объекты недвижимости предусмотренное
инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика
государственной регистрации этих объектов в общую долевую
собственность может быть реализовано только с соблюдением прав банка
как залогодержателя.
На основании статьи 346 Кодекса, если иное не предусмотрено
законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель
вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или
безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом
распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Реализация условий инвестиционного договора о государственной
регистрации общей долевой собственности на объекты недвижимости,
находившиеся ранее в индивидуальной собственности и обремененные в
этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в
ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя.
Однако суд не выяснил, согласен ли банк «НОМОС-БАНК» как
залогодержатель на передачу предметов залога (объекта незавершенного
строительства и земельного участка) в общую долевую собственность
обществ «ПромЭнергоПрогресс» и «Радиус», что влечет возникновение у
них обязанностей солидарных залогодателей (статья 353 Кодекса).
Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат отмене и в
части признания за обществом «Радиус» доли в праве собственности на
объекты недвижимости.
Дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в суд
первой инстанции.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции и
постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене в силу
пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и
применении арбитражными судами норм права.
10
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм
является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении
арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктами 2 и 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010
по делу № А45-25267/2009 и постановление Федерального арбитражного
суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по тому же делу отменить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной
ответственностью «Радиус» о признании недействительным договора
залога недвижимого имущества от 18.06.2008 № Ю-03/08-Н-3/1 отказать.
В остальной части дело направить на новое рассмотрение в
Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий А.А. Иванов
11
РЕЗЮМЕ
по делу № 13534/10
Предусмотренное инвестиционным договором право инвестора
требовать от застройщика государственной регистрации в общую долевую
собственность
объекта
незавершенного
строительства,
уже
зарегистрированного застройщиком за собой и отданного им в ипотеку, не
влечет недействительности договора залога и может быть реализовано
только с согласия залогодержателя.