13. 10.2009 подписали соглашение об обратной уступке прав, однако не успели внести соответствующие записи в реестр, в связи с чем на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции залогодержателем оставался банк. В свою очередь, общество «Радиус» на основании цепочки последовательных соглашений об уступке приобрело права инвестора по инвестиционному договору от 16.11.2007 № 002/07 (далее – инвестиционный договор) на строительство спорного здания, застройщиком которого выступало общество «ПромЭнергоПрогресс». Инвестиционный договор содержал положения о долевой собственности его участников на объект незавершенного строительства, а также об обязанности застройщика зарегистрировать право инвестора на 53131/1000000 долю в праве собственности на этот объект при возникновении необходимости его регистрации и на аналогичную долю в праве собственности на земельный участок под названным объектом (пункты 5.1, 5.4, 5.5 договора). В обоснование заявленных требований общество «Радиус» представило в суд документы о выполнении его правопредшественником инвестиционных обязательств, что обществом «ПромЭнергоПрогресс» было признано, равно как и право общества «Радиус» требовать исполнения иных условий инвестиционного договора. При таких обстоятельствах суд первой инстанции счел, что регистрация обществом «ПромЭнергоПрогресс» права индивидуальной собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок является нарушением обязательств по инвестиционному договору, препятствует возможности регистрации обществом «Радиус» своей доли в 6 праве собственности и осуществлению полномочий собственника. Предъявленный обществом «Радиус» иск о признании права является в данном случае надлежащим способом защиты его интересов и оспаривания зарегистрированного права собственности общества «ПромЭнергоПрогресс» на объект незавершенного строительства и земельный участок, в связи с чем подлежит удовлетворению. Поскольку суд пришел к выводу о незаконности регистрации обществом «ПромЭнергоПрогресс» права индивидуальной собственности на названные объекты недвижимости, он признал незаконным и договор залога этих объектов как заключенный в нарушение требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю на праве собственности. Суд кассационной инстанции согласился с оценкой фактических обстоятельств, доводами, мотивами и правовыми выводами суда первой инстанции. Между тем судами не учтено следующее. В силу пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. 7 Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке. Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В рассматриваемом деле общество «ПромЭнергоПрогресс» вопреки условиям инвестиционного договора зарегистрировало индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок соответственно в 2007 и 2008 годах и передало эти объекты банку «Московский капитал» в ипотеку в середине 2008 года. А общество «Радиус» получило права требования по инвестиционному договору к обществу «ПромЭнергоПрогресс» на основании соглашения об уступке от 31.08.2009 № 3108/09. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 Кодекса право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок у общества «Радиус» не возникло и у судов отсутствовали основания для признания за ним такого права. Заявленное обществом «Радиус» требование о признании права подлежало рассмотрению судами как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 – 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 8 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Кроме того, при рассмотрении спора суды не учли, что права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования – удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота. В данном же случае банк «НОМОС-БАНК», кредитуя строительство под залог объекта назавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. В деле нет доказательств того, что банк знал о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов. В силу пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому условия инвестиционного договора и соглашений об уступке, заключенных без участия банка «НОМОС-БАНК», не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в реестре ипотеки и договора залога, удостоверяющих права банка как залогодержателя. Учитывая изложенное, у судов не имелось правовых оснований для признания договора залога недействительным. Между тем ошибочный вывод судов о недействительности этого договора в данном случае привел к рассмотрению иных заявленных по делу требований без учета подлежащих применению норм материального права. 9 При наличии ипотеки на объекты недвижимости предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации этих объектов в общую долевую собственность может быть реализовано только с соблюдением прав банка как залогодержателя. На основании статьи 346 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Реализация условий инвестиционного договора о государственной регистрации общей долевой собственности на объекты недвижимости, находившиеся ранее в индивидуальной собственности и обремененные в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя. Однако суд не выяснил, согласен ли банк «НОМОС-БАНК» как залогодержатель на передачу предметов залога (объекта незавершенного строительства и земельного участка) в общую долевую собственность обществ «ПромЭнергоПрогресс» и «Радиус», что влечет возникновение у них обязанностей солидарных залогодателей (статья 353 Кодекса). Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат отмене и в части признания за обществом «Радиус» доли в праве собственности на объекты недвижимости. Дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. 10 Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктами 2 и 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ: решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010 по делу № А45-25267/2009 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по тому же делу отменить. В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Радиус» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 18.06.2008 № Ю-03/08-Н-3/1 отказать. В остальной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. Председательствующий А.А. Иванов 11 РЕЗЮМЕ по делу № 13534/10 Предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации в общую долевую собственность объекта незавершенного строительства, уже зарегистрированного застройщиком за собой и отданного им в ипотеку, не влечет недействительности договора залога и может быть реализовано только с согласия залогодержателя.