09. 03.2004 Региональным отделением Специализированного государственного учреждения «Российский фонд федерального имущества» в Республике Татарстан проведены торги по реализации недвижимого имущества открытого акционерного общества «Передвижная механизированная колонна Чистопольская-2» (далее – механизированная колонна) – зданий складов площадью 474 и 432 кв. метра (лит. Г и Д), расположенных по адресу: г. Чистополь, ул. Валеева, д. 2а. Продажа этого имущества с торгов производилась в рамках 4 исполнительных производств № 109/6 и № 148/7-А по взысканию с механизированной колонны налоговых платежей и задолженности по заработной плате. Победителем торгов в отношении соответствующих лотов признан Фаттахов М.А., с которым 12.03.2004 заключен договор купли-продажи № 04-06/22. Государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество к истцу на основании этого договора в установленном порядке не производилась. Вместе с тем на момент проведения торгов в отношении механизированной колонны была введена процедура наблюдения в рамках возбужденного определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2004 производства по делу о несостоятельности (дело № А65-629/2004-СГ4-21), о чем судебный пристав-исполнитель был надлежащим образом извещен. Осуществление исполнительных действий в отношении имущества должника, находящегося на стадии наблюдения, послужило основанием для признания решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.06.2004 по делу № А65-3399/2004-СГ3-25 незаконными действий судебного пристава-исполнителя Чистопольского подразделения Службы судебных приставов Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Татарстан, выразившихся в неприостановлении исполнительного производства. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.10.2004 по делу № А65-629/2004-СГ4-21 механизированная колонна признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Осипов В.В. В ходе процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим 10.03.2006 были проведены торги по реализации тех же 5 зданий складов, которые в результате оформления права собственности на них получили другие почтовые адреса и кадастровые номера. По результатам торгов здание склада площадью 432 кв. метра (кадастровый номер 16:54:18 01 02:0119:92:440:002:000005110), расположенное по адресу: г. Чистополь, ул. Валеева, д. 2э, лит. Г, было продано Камаловой Т.М. на основании договора купли-продажи от 15.03.2006 № 15032006, а здание склада площадью 474 кв. метра (кадастровый номер 16:54:18 01 02:0111:92:440:002:000001310), находящееся по адресу: г. Чистополь, ул. Валеева, д. 2х, лит. Д, – по договору купли-продажи от 15.03.2006 обществу «Гаро-Сервис-Плюс». В рамках дела № А65-27059/2006-СГ3-25 Арбитражного суда Республики Татарстан Фаттахов М.А., считающий себя законным приобретателем спорного имущества, заявил требование о признании права собственности на здания складов. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2007 по этому делу иск удовлетворен, признано право собственности Фаттахова М.А. на здания складов, расположенные по адресу: г. Чистополь, ул. Валиева, д. 2а. Суд сделал вывод о том, что в отсутствие зарегистрированного права собственности механизированной колонны на реализованное с торгов имущество признание права собственности Фаттахова М.А. на здания складов является единственным способом защиты его прав и законных интересов как покупателя по договору купли- продажи. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 27.09.2007 по делу № А65-27059/2006-СГ3-25 решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении искового требования отказал. Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что продажа зданий складов Фаттахову М.А. осуществлена с нарушением норм Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), которые предусматривают обязательное 6 приостановление исполнительного производства по взысканию с должника денежных средств. Данное обстоятельство, по мнению суда кассационной инстанции, исключает возможность признания за истцом права собственности на спорное имущество. Однако Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан на основании отмененного к тому времени решения суда первой инстанции по делу № А65-27059/2006-СГ3-25 15.10.2007 зарегистрировало право собственности Фаттахова М.А. на здания складов, находящиеся по адресу: г. Чистополь, ул. Валеева, д. 2а. В свою очередь, право собственности общества «Гаро-Сервис-Плюс» и Камаловой Т.М. в отношении спорного имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) на основании совместных заявлений конкурсного управляющего и покупателей недвижимого имущества. Государственная регистрация права собственности общества «Гаро-Сервис-Плюс» произведена 27.04.2007, Камаловой Т.М. – 27.11.2007. Считая, что за ответчиками неправомерно зарегистрировано право собственности на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, Фаттахов М.А. обратился в суд с настоящим иском. Установив тождество объектов недвижимого имущества, проданного ответчикам, со зданиями складов, являвшимися объектом купли-продажи по заключенному с Фаттаховым М.А. договору, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 25.02.1998 № 8) пришел к выводу о недействительности договоров купли-продажи от 15.09.2006, на основании которых ответчиками было приобретено спорное недвижимое имущество. Суд при этом исходил из того, что указанные договоры купли- 7 продажи были заключены позднее даты совершения сделки по реализации спорного имущества истцу, а потому нарушают его право собственности. В удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчиков судом было отказано, поскольку такой способ защиты права не предусмотрен действующим законодательством. Суд кассационной инстанции согласился с позицией суда первой инстанции. Однако судами не учтено следующее. Требования истца по настоящему делу основаны на договоре купли- продажи от 12.03.2004, который был заключен на публичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства. Названный договор был предметом судебной оценки при рассмотрении дела № А65-27059/2006-СГ3-25, по которому истцу было отказано в притязаниях на спорное имущество. Отказ мотивирован нарушением при заключении договора купли-продажи от 12.03.2004 требований Закона о банкротстве. Такая сделка, по мнению суда кассационной инстанции, отказавшего в удовлетворении иска, не могла привести к возникновению у истца права собственности в отношении спорного имущества. При наличии вступившего в законную силу судебного акта по спору, в рамках которого договор купли-продажи от 12.03.2004 признан не соответствующим действующему законодательству, у судов по настоящему делу не имелось оснований для иной квалификации этой гражданско-правовой сделки. Тот факт, что такой договор не был признан недействительным в судебном порядке по отдельному иску, не может влиять на его правовую оценку при рассмотрении спора с участием тех же лиц. Судами также не принято во внимание, что право собственности истца на спорное имущество было зарегистрировано в реестре на основании отмененного решения Арбитражного суда Республики 8 Татарстан от 26.04.2007 по делу № А65-27059/2006-СГ3-25, в то время как регистрация права собственности ответчиков на те же объекты произведена по инициативе сторон договоров купли-продажи от 15.03.2006. При таких обстоятельствах истец, чье право оформлено в реестре без должных на то правовых оснований в нарушение норм Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», лишен возможности оспаривать зарегистрированное в установленном порядке право собственности ответчиков на упомянутое недвижимое имущество. Нельзя признать состоятельным и вывод судов о недействительности договоров купли-продажи от 15.03.2006 по причине их заключения позднее даты совершения сделки по реализации спорного имущества Фаттахову М.А., так как на момент проведения конкурсным управляющим торгов право собственности истца на спорное имущество не было зарегистрировано. Регистрация права собственности истца произведена лишь 15.10.2007, тогда как договоры купли-продажи имущества механизированной колонны заключены с ответчиками 15.03.2006. Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Аналогичные разъяснения содержались и в пункте 14 постановления от 25.02.1998 № 8, на который ссылались суды при разрешении спора. 9 Из положений статей 8, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом толкования, данного в названных постановлениях, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец. Следовательно, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том о