20. 03.2008 будет проведён открытый аукцион по продаже муниципального имущества – нежилого здания торгового назначения (магазина) общей площадью 370,2 кв. метра, расположенного по упомянутому адресу, с указанием на то, что объект находится на земельном участке с кадастровым номером 24:09:3101031:0002, использование которого осуществляется арендатором на основании договора аренды земельного участка от 12.01.2004 № 2217 для ведения торговой деятельности, начальная цена выставленного на аукцион имущества составляет 1 223 554 рубля. При этом в данном извещении не сообщалось, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка. Согласно упомянутому в названном сообщении договору аренды земельного участка от 12.01.2004 № 2217, заключённому между администрацией Большеулуйского сельсовета (арендодателем) и предпринимателем (арендатором), в аренду был передан земельный участок общей площадью 289 кв. метров, находящийся по тому же адресу, в целях ведения торговой деятельности сроком с 12.01.2004 по 11.01.2014, на участке имеется нежилое здание. В последующем по соглашению об уступке прав от 13.10.2008 администрация Большеулуйского сельсовета передала права арендодателя по названному договору администрации района. Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов 5 были отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований. По итогам аукциона, проведённого 20.03.2008, между муниципальным образованием (продавцом) и предпринимателем (победителем аукциона, покупателем) заключён договор купли-продажи нежилого здания магазина общей площадью 370,2 кв. метра, находящегося в муниципальной собственности, за 3 003 825 рублей (цена определена протоколом аукциона от 20.03.2008), и эта сумма была уплачена покупателем в порядке исполнения данного договора. Однако сообщением Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 22.10.2008 в удовлетворении заявления сторон упомянутой сделки о государственной регистрации перехода права собственности на названное здание к покупателю было отказано в связи с нарушением при её совершении законодательства, регулирующего порядок совместной продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу. На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:
1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьёй 27 Кодекса. Пунктом 1 статьи 28 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. 6 Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе. Выводы суда кассационной инстанции о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной. При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене. Поскольку постановление суда апелляционной инстанции соответствует материалам дела и законодательству, оно подлежит оставлению без изменения. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Учитывая изложенное и руководствуясь статьёй 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьёй 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ: постановление Федерального арбитражного суда Восточно- Сибирского округа от 26.08.2009 по делу № А33-16188/2008 Арбитражного суда Красноярского края отменить. 7 Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по тому же делу оставить без изменения. Председательствующий А.А. Иванов