31. 08.2006 проведены торги в форме аукциона по продаже имущества должника, победителем которых в отношении лота № 1 признано общество «Иш-Тау». По результатам указанных торгов 31.08.2006 с обществом «Иш-Тау» были заключены два договора купли-продажи объектов недвижимого имущества: административного здания (лит. А) с земельным участком площадью 23 942 кв. метра, здания проходной-диспетчерской (лит. И), расположенных по упомянутому адресу. В тот же день это имущество по актам приема-передачи передано обществу «Иш-Тау», которое в определенные договором сроки исполнило встречную обязанность по его оплате. Денежные средства, вырученные от продажи имущества, поступили в конкурсную массу должника. Право собственности общества «Илишевская ПМК-10» на имущество, реализованное конкурсным управляющим с публичных торгов, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.05.2007, то есть после заключения названных договоров купли-продажи и передачи имущества обществу «Иш-Тау». Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.07.2007 конкурсное производство в отношении общества «Илишевская ПМК-10» прекращено, в связи с чем 30.07.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о его ликвидации. 4 До внесения данной записи в Единый государственный реестр юридических лиц стороны договоров купли-продажи не обращались в управление с целью государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество. На обращение общества «Иш-Тау» в управление за разъяснением порядка регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации одной из сторон по соответствующей сделке управление письмом от 27.02.2008 № 01-12-45 сообщило, что такая регистрация производится на основании судебного решения, принятого в порядке применения по аналогии положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изложенные обстоятельства послужили причиной для обращения общества «Иш-Тау» в арбитражный суд с требованием об обязании управления произвести государственную регистрацию права собственности в отношении приобретенного им недвижимого имущества. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое конкурсным управляющим обществом «Илишевская ПМК-10» имущество оно не могло быть предметом гражданско-правовых договоров. Этот вывод сделан судом с учетом того, что здания и земельный участок приобретены названным обществом в результате приватизации имущественного комплекса дочернего предприятия «Передвижная механизированная колонна № 10» государственного унитарного предприятия «Проектно-строительно- эксплуатационное объединение «Башводмелиорация» в 2003 году, то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции. 5 Между тем судами не учтено следующее. В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли- продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в 6 государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Поскольку общество «Илишевская ПМК-10» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 31.08.2006 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что также подтверждается государственной регистрацией права собственности за указанным лицом, отказ обществу «Иш-Тау» в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает, что по настоящему делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ: 7 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 по делу № А07-4014/2008-А-РСА, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу отменить. Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью «Иш-Тау» права собственности на нежилое одноэтажное административное здание (лит. А, общая площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание проходной-диспетчерской (лит. И, общая площадь 55,6 кв. метра), земельный участок (общая площадь 23 942 кв. метра, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33 01 16:0015), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д.133. Председательствующий А.А. Иванов