Определение от 15 января 2026 г. по делу № А40-117873/2023 Верховный Суд Российской Федерации - Экономическое Суть спора: о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 305-ЭС25-8281 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва16 января 2026 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Акварель» на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2025 г. по делу № А40-117873/2023 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – управление) к обществу с ограниченной ответственностью «Ситрас» (в настоящее время – общество с ограниченной ответственностью «Акварель», далее – общество) о взыскании по договору аренды земельного участка от 30 апреля 2014 г. № 01-04/25 задолженности по арендной плате за период с 1 января 2022 г. по 17 апреля 2023 г. в размере 70 296 199 руб. 63 коп., неустойки за период с 11 января 2022 г. по 17 марта 2023 г. в размере 12 316 782 руб. 35 коп., по встречному иску общества к управлению об установлении по вышеуказанному договору аренды земельного участка с 21 февраля 2023 г. арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Ашан», общества с ограниченной ответственностью «Бауцентр Рус», Федерального агентства по управлению государственным имуществом,
решением Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2024 г. первоначальный иск удовлетворен частично: с общества в пользу управления взыскано 10 810 816 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате с учетом ее частичной оплаты, 7 985 974 руб. 76 коп. пени за период с 11 января 2022 г. по 17 марта 2023 г. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2024 г. решение суда первой инстанции отменено в части требования по первоначальному иску о взыскании неустойки. Суд взыскал с общества в пользу управления неустойку в размере 9 284 110 руб. 56 коп. с учетом произведенного перерасчета, в остальной части решение суда оставил в силе.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2025 г. постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра судебных актов по делу исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 30 апреля 2014 г. № 01-04/25 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 284 046 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0060214:310, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе г. Пушкино, из земель населенных пунктов для строительства объектов жилого, административно-хозяйственного, культурно- развлекательного, оздоровительного и торгового назначения.
Договор аренды заключен на срок до 10 октября 2052 г. (пункт 2.1 договора). 28 мая 2020 г. ФКУ «Центравтомагистраль» и общество заключили соглашение № 36-П.З./2020 об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд, в соответствии с которым изъятию для государственных нужд подлежали земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0060214:1455 и 50:13:0060214:1456, площадью 728 кв.м и 348 кв.м, образованные в результате раздела арендуемого земельного участка.
В результате изъятия земельных участков площадь арендуемого земельного участка составила 282 582 кв.м.
Пунктом 4.1 договора установлена годовая арендная плата в размере 17 136 000 руб.
В соответствии с пунктом 4.2 договора расчет арендной платы определен на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 (далее – постановление № 582).
В пункте 4.3 договора указано, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 29 августа 2016 г. управление направило в адрес общества уведомление об установлении годовой арендной платы в размере 96 940 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды от 21 декабря 2015 г. № ГК/03-МАВ, составленного закрытым акционерным обществом «Росоценка».
Согласно уведомлению управления от 10 февраля 2021 г. размер годовой арендной платы с 1 апреля 2021 г. по уровню инфляции 3,7% составил 100 526 780 руб.
Согласно уведомлению управления от 17 декабря 2021 г. размер годовой арендной платы с 1 января 2022 г. по уровню инфляции 4% составил 104 547 851 руб. 20 коп.
Согласно уведомлению управления от 30 декабря 2022 г. размер годовой арендной платы с 1 января 2023 г. по уровню инфляции 5,5% составил 110 297 983 руб. 02 коп.
В силу пункта 4.4 договора изменение размера арендной платы осуществляется путем направления арендодателем арендатору письменного уведомления.
Несмотря на регулярное исполнение обязательств по оплате арендных платежей согласно вышеуказанным уведомлениям управления, общество обращалось в арбитражный суд с заявлениями о признании уведомления от 29 августа 2016 г. и отчета об оценке недействительными, увеличения арендной платы несоразмерным и об обязании произвести перерасчет арендной платы.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2021 г. по делу № А40-228537/2019 удовлетворено исковое заявление общества о взыскании с управления неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы с 4 квартала 2016 г. по 3 квартал 2019 г. в размере 177 906 730 руб. 02 коп.
Суд установил, что в спорный период земельный участок не являлся застроенным и с 1 марта 2015 г. в силу императивных положений абзаца второго пункта 8 постановления № 582 и подпункта «д» пункта 3 (в новой редакции) арендная плата должна быть определена как 2% от кадастровой стоимости земельного участка, а не как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Суд пришел к выводу о том, что к спорному периоду не может быть применен пункт 6 постановления № 582 («ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка»).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 ноября 2021 г. по делу № А40-106575/2020 удовлетворено исковое заявление общества о взыскании с управления неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за октябрь 2019 года в размере 7 049 627 руб. 61 коп.
Суд исходил из того, что с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию земельный участок считается застроенным, следовательно, до 31 октября 2019 г. включительно арендная плата подлежит исчислению на основании 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
При рассмотрении судами споров в рамках иных дел ( № А40-117667/2017, № А40-228085/2018, № А40-31403/2022, № А40-34190/2022) установлено, что арендная плата правильно рассчитана управлением на основании отчета об оценке, который признан судами действительным.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, управление указало на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с 1 января 2022 г. по 17 апреля 2023 г., при этом на соответствующие суммы задолженности по арендной плате была начислена договорная неустойка за период с 11 января 2022 г. по 17 марта 2023 г.
Общество в обоснование требований по встречному иску со ссылкой на положения постановления Правительства Российской Федерации от 10 февраля 2023 г. № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 191) полагает, что с 21 февраля 2023 г. по договору аренды земельного участка, на котором расположены два здания торгового назначения, арендная плата должна быть установлена в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пунктам 3,5 постановления № 191 пункты 6 и 10 постановления № 582, на основании которых ранее производился расчет арендной платы по условиям договора, утрачивают силу с 21 февраля 2023 г.
В соответствии с пунктом 3 постановления № 191 в пункт 3 постановления № 582 внесен подпункт «е», из которого следует, что арендная плата устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 2 постановления № 191 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.
Разрешая спор, суды исходили из того, что фактической датой установления арендной платы, рассчитанной по результатам отчета об оценке, является 1 ноября 2019 г. (с момента застройки земельного участка), предельный срок действия отчета об оценке – с 1 ноября 2019 г. до 1 ноября 2025 г., поэтому за данный период арендная плата подлежит исчислению на основании отчета об оценке, а перерасчет арендной платы на основании пункта 2 постановления № 191 возможен только с 2 ноября 2024 г.
В кассационной жалобе общество указывает на неверное применение судами положений постановления № 191, а также на то, что судами надлежало определить дату установления арендной платы, с которой начинается исчисляться пятилетний срок ее действия на основании отчета об оценке.
Поскольку расчет арендной платы на основании отчета об оценке стал применяться с 29 августа 2016 г. (направление уведомления) то пятилетний срок его применения к моменту вступления в законную силу изменений, внесенных в постановление № 582, истек, что является основанием для расчета арендной платы на основании 3% от кадастровой стоимости с 21 февраля 2023 г.
Общество полагает, что с 21 февраля 2023 г. расчет арендной платы подлежал перерасчету, а задолженность в размере 10 810 816 руб. 70 коп. не подлежала взысканию за период с 21 февраля 2023 г. по 17 апреля 2023 г., обществом правомерно оплачена истцу задолженность по арендной плате из расчета 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Учитывая изложенное, доводы заявителя кассационной жалобы о существенном нарушении судами норм права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита его нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 184 , пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Акварель» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 17 февраля 2026 г., 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: <...>, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Е.Е. БорисоваРоссийской Федерации Суд: Верховный Суд РФ (подробнее) Истцы: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (подробнее) Ответчики: ООО "Акварель" (подробнее) Иные лица: ООО "Бауцентр Рус" (подробнее) Судьи дела: Борисова Е.Е. (судья) (подробнее)