ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 304-ЭС25-10106 ОПРЕДЕЛЕНИ Е г. Москва 17 декабря 2025 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 августа 2025 г. по делу № А70-23398/2024,
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к акционерному обществу «Тюменьторф» (далее - Общество) о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью 152 013 кв.м с кадастровым номером 72:17:1708011:19, заключенного в редакции решения Арбитражного суда Тюменской области от 4 мая 2016 г. по делу № А70-16158/2015.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Тюменской области.
Арбитражный суд Тюменской области решением от 7 февраля 2025 г. отказал в иске.
Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 22 апреля 2025 г. отменил решение от 7 февраля 2025 г. суда и удовлетворил иск Департамента.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 8 августа 2025 г. отменил постановление апелляционного суда от 22 апреля 2025 г. и оставил в силе решение суда первой инстанции от 7 февраля 2025 г.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Департамент, ссылаясь на нарушение судом кассационной
2 инстанции норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке постановление окружного суда, которым оставлено в силе решение суда первой инстанции.
Дело 22 октября 2025 г. истребовано из Арбитражного суда Тюменской области.
По смыслу части 1 статьи 2911, части 7 статьи 2916, статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Департамента вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 152 013 кв.м с кадастровым номером 72:17:1708011:19, расположенный по адресу: г. Тюмень, 12 км Велижанского тракта.
Общество 28 апреля 2015 г. обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов указанного земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Арбитражный суд Тюменской области решением от 30 октября 2015 г. по делу № А70-7986/2015 удовлетворил требование Общества и признал незаконным бездействие Департамента, выразившееся в уклонении от рассмотрения заявления Общества.
Департамент в 2015 году направил Обществу проект договора купли- продажи указанного земельного участка, предусматривающий выкупную стоимость участка в размере 3 950 000 руб.
Общество, не согласившись с данной редакцией, направило продавцу протокол разногласий. Поскольку стороны не пришли к соглашению, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий относительно выкупной цены земельного участка.
Арбитражный суд Тюменской области решением от 4 мая 2016 г. по делу № А70-16158/2015 урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложил пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «2.1. Цена участка устанавливается в соответствии с пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на
3 которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов (утв. постановлением Правительства Тюменской области от 6 апреля 2015 г. № 132-п), исходя из кадастровой стоимости участка на дату обращения покупателя к продавцу с заявлением о его выкупе (28 апреля 2015 г.). Цена участка составляет 349 629,90 (триста сорок девять тысяч шестьсот двадцать девять рублей 90 копеек). 2.2. Оплата производится в рублях. Покупатель уплачивает сумму по договору в размере 349 629,90 (триста сорок девять тысяч шестьсот двадцать девять рублей 90 копеек) в течение 20 (двадцати) дней с момента подписания настоящего договора путём перечисления на расчётный счёт № 40101810300000010005 в отделении по Тюменской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации (отделение Тюмень) г. Тюмень, БИК 047102001, ОКТМО 71701000, ИНН 7202138460, КПП 720301001, УФК по Тюменской области (Департамент имущественных отношений Тюменской области), КБК 01011406012040000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов). Оплата считается произведённой в момент зачисления указанной суммы по договору на указанный расчётный счёт».
Платежным поручением от 1 сентября 2016 г. № 271 Общество перечислило на расчётный счёт продавца только 5000 руб. выкупной стоимости участка. Остальную сумму по договору Общество продавцу не уплатило, за государственной регистрацией перехода права собственности в регистрационный орган не обращалось.
Департамент в претензии от 9 сентября 2024 г., ссылаясь на перечисление Обществом в период с 1 сентября 2016 г. по 2024 год менее 1,5% от согласованной стоимости земельного участка, а также на возросшую до 10 680 433 руб. 38 коп. кадастровую стоимость спорного земельного участка в связи с включением указанного участка в границы населенного пункта, указал на утрату им интереса в исполнении сделки, в связи с чем предложил Обществу подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи данного участка.
Общество соглашение о расторжении договора не подписало; 17 октября 2024 г. внесло оставшуюся сумму оплаты по договору купли-продажи в размере 344 629 руб. 90 коп., а также уплатило 300 075 руб. неустойки, рассчитанной за период с 13 сентября 2016 г. по 17 октября 2024 г. за нарушение сроков оплаты по договору купли-продажи на основании пункта 5.2 договора.
Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на существенное нарушение Обществом договора купли-продажи, что повлекло для продавца значительный ущерб (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс).
4 Истец указал на следующее: Общество существенно нарушило условия договора в части внесения в бюджет в установленный договором срок выкупной стоимости (20 дней с даты заключения договора); внесение покупателем оплаты по договору купли-продажи вместо 2016 года лишь в октябре 2024 года, то есть спустя восемь лет с момента его заключения, не может считаться разумным сроком для исполнения обязательства; просрочка исполнения обязательства является существенной и свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Общества; разница в цене земельного участка, возникшая по причине изменения категории земельного участка и значительного увеличения его кадастровой стоимости в 2022 году, является для Департамента (бюджета) убытками и не может быть соразмерно компенсирована даже с учётом уплаченной Обществом штрафной санкции (неустойки).
Суд первой инстанции, сославшись на статьи 10, 421, 450, 451, 454, 488, 489 Гражданского кодекса, разъяснения, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Суд исходил из следующего: на момент подачи иска ответчик в полном объёме произвёл оплату в размере, определенном договором; Департамент в течение длительного времени (более восьми лет) не принимал меры по истребованию платы, поэтому не вправе заявлять требование о расторжении договора, условия которого определены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А70-16158/2015; нарушения, допущенные Обществом, не являются существенными, поскольку покупатель исполнил договор и внес плату 17 октября 2024 г., то есть до подачи иска в суд и принятия иска к производству.
Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 1, 8, 10, 309, 310, 450, 454, 516, 549, 551 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г. (далее - Обзор ВС РФ № 5), отменил решение суда первой инстанции и расторг договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1708011:19.
Апелляционный суд исходил из следующего: пунктом 2.2 договора, действующего в редакции, определенной судом, на покупателя была возложена обязанность уплатить выкупную стоимость по договору в размере 349 629 руб. 90 коп. в течение 20 дней с момента подписания договора посредством
5 перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца; в установленные договором сроки, оплата произведена Обществом лишь частично в размере 5000 руб., государственная регистрация права собственности на земельный участок не производилась; оплата за земельный участок в установленные договором сроки продавцом своевременно не получена, что является существенным нарушением договора и влечёт возникновение у продавца права на расторжение договора в судебном порядке; в связи с изменением категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» кадастровая стоимость участка значительно увеличилась и по состоянию на 1 января 2022 г. составила 10 680 433 руб. 38 коп.; поведение Общества, не исполнявшего договор в течение восьми лет и осуществившего оплату только после заявления продавца о расторжении договора и в размере, который в настоящий момент является несопоставимым с реальной стоимостью земельного участка, является очевидно недобросовестным; кроме того, согласно акту осмотра от 14 октября 2021 г. земельный участок не огорожен, зарос кустарниковой и травяной растительностью, затоплен паводковыми и грунтовыми водами.
Окружной суд не согласился с выводами апелляционного суда, отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав следующее.
Вступившим в законную силу решением суда по делу № А70-16158/2015 выкупная стоимость спорного земельного участка определена в размере его кадастровой стоимости на дату рассмотрения обращения покупателя к продавцу с заявлением о выкупе, следовательно, именно на данную сумму Департамент как продавец и как уполномоченный на распоряжение публичными землями орган мог рассчитывать при заключении договора купли-продажи в судебном порядке; на иную кадастровую стоимость, определённую в последующие периоды, Департамент рассчитывать не вправе, даже с учетом просрочки Обществом платежа, поскольку установление иной кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка в связи с его переводом в иную категорию (земли населенных пунктов) не имеет правового значение для целей выкупа земельного участка по цене, уже установленной вступившим в законную силу судебным актом.
Обществом внесена не только выкупная стоимость земельного участка, но и неустойка за нарушение на 8 лет срока платежа; денежные средства ответчику не возвращены; требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Суд округа также посчитал, что исполненный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с принятием стороной встречного предоставления без определения завершающей стадии и эквивалентного предоставления.
Департамент длительное время не требовал от Общества уплаты согласованной выкупной цены, исполнения судебного решения по существу, надлежащим использованием земельного участка не интересовался, требований
6 о понуждении к исполнению договора в принудительном порядке (о возбуждении исполнительного производства), об утрате своего интереса в продаже участка и отказе от договора не заявлял. В условиях длительной взаимной пассивности обеих сторон при исполнении заключенного по результатам судебного решения договора (в течение 8 лет), неисполнения Департаментом как кредитором (продавцом) корреспондирующей обязанности осуществлять информационное взаимодействие с Обществом как должником (покупателем-контрагентом), не обоснованы выводы суда апелляционной инстанции о наличии злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) только на стороне Общества.
В кассационной жалобе Департамент просит отменить постановление окружного суда, полагая, что суд кассационной инстанции допустил существенные нарушения норм материального права, не учел правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в пункте 8 Обзора ВС РФ № 5.
В числе прочих доводов Департамент указывает на следующее.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По смыслу пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25 декабря 2018 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Податель жалобы указывает, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 4 мая 2016 г. по делу № А70-16158/2015 определён
7 размер выкупной стоимости спорного земельного участка, срок её внесения, а также реквизиты банковского счёта, на который подлежал совершению платёж со стороны Общества.
Нормы действующего законодательства не содержат положений, в силу которых на Департамент возлагалась бы дополнительная обязанность по направлению в адрес Общества претензий, иных обращений, направленных на побуждение покупателя к своевременному исполнению вступившего в законную судебного акта, установившего обязательные к исполнению сторонами условия договора купли-продажи.
Заявитель считает, что действуя разумно и предусмотрительно, как это требуется по условиям гражданского оборота, Общество должно было исполнить обязательство по внесению выкупной стоимости спорного земельного участка в установленные судом размере и срок (не позднее 14 декабря 2016 г.).
Данное обязательство ответчик не исполнял на протяжении более 8 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А70-16158/2015, при этом в материалы дела не представлены доказательства того, что Общество было лишено такой возможности в результате противоправных действий (бездействия) Департамента либо по иным объективным причинам.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 8 Обзора ВС РФ № 5 неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Податель жалобы полагает, что с учетом продолжительности периода допущенной Обществом просрочки по оплате спорного земельного участка указание суда кассационной инстанции на то, что Департамент был обязан дополнительно представить доказательства неполучения им доходов, возможного несения дополнительных расходов или наступления других последствий, существенно отражающихся на его интересах, является несостоятельным.
По мнению заявителя, вывод судов первой и кассационной инстанций о «пассивном» ожидании Департаментом внесения платежа противоречит общим принципам гражданского законодательства, где обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми
8 требованиями, нормам главы 30 Гражданского кодекса, которыми предусмотрена безусловная обязанность покупателя по оплате товара.
Со стороны Департамента все обязательства продавца были выполнены.
Иных обязанностей у Департамента в рамках исполнения данного договора не было, в связи с чем выводы суда округа о «пассивном молчании» истца и, как следствие, злоупотребление правом с его стороны, являются необоснованными.
По мнению Департамента, постановление окружного суда, позволяет лицам, обладающим правом бессрочного пользования земельными участками, злоупотреблять своими правами, длительное время не исполнять обязательства по оплате выкупаемых из государственной собственности земельных участков, извлекая выгоду из «заморозки» кадастровой стоимости на момент первого обращения с заявлением о выкупе, нарушая принцип добросовестности и публичные интересы.
Податель жалобы полагает, что приобретение в собственность земельного участка по цене, равной кадастровой стоимости 2015 года, оплаченной лишь в 2024 году, является не только нарушением условий договора, но и очевидно убыточным для бюджета ввиду разницы стоимости участка на день заключения договора и на день фактической оплаты.
Таким образом, существенность нарушения договора покупателем заключается не только в недополучении продавцом (бюджетом) значительной суммы, на которую он рассчитывал при заключении договора, но и в вынужденной обязанности передать имущество по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной, что является, в том числе нарушением публичного интереса в части эффективного пополнения бюджета.
Перечисленная Обществом неустойка в размере 300 075 руб. не компенсирует разницу в стоимости участка, образовавшуюся в период просрочки в течение 8 лет.
Поскольку Общество не исполнило договор в части внесения выкупной цены, не обращалось за регистрацией перехода права собственности на участок, договор купли-продажи фактически утратил силу ввиду недобросовестности покупателя.
При этом расторжение спорного договора купли-продажи не лишает ответчика права подать новое заявление о выкупе с определением выкупной цены в соответствии с действующим в настоящее время законодательством.
Департамент обращает внимание на то, что согласно сложившейся судебной практике неисполнение покупателем своих обязательств по оплате переданного товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца.
Приведенные в жалобе Департамента доводы о существенном нарушении судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
9 Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 3 февраля 2026 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева