Публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - Комитет) о взыскании 624 199 301 руб. 76 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 1 августа 2018 г. № 36-18 за период с 2020 по 2022 годы.
Арбитражный суд Кемеровской области решением от 25 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2025 г., иск удовлетворил.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комитет, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть указанные судебные акты в кассационном порядке.
Общество направило в Верховный Суд Российской Федерации возражения против передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, полгая, что приведенные в жалобе доводы не подтверждают нарушение судами норм права, повлиявших на исход дела.
Дело 26 мая 2025 г. истребовано из Арбитражного суда Кемеровской области.
По смыслу части 1 статьи 2911, части 7 статьи 2916, статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы истребованного дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Комитета вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 1 августа 2018 г. договор аренды земельного участка (право государственной собственности в отношении которого не разграничено) площадью 11 646 325 кв.м с кадастровым номером 42:29:0000000:26 категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу», расположенного по адресу: Кемеровская область, в направлении от северо-западной в юго-восточную и центральную части г. Мыски, на срок до 31 декабря 2034 г.
Согласно пункту 3.1 договора и приложения № 1 к нему размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая является базой для расчета.
На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость указанного участка составляла 15 760 738 696 руб. Данная стоимость определена по результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 29 июня 2018 г. и утверждена актом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу» от 29 июня 2018 г. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 29 июня 2018 г.
Согласно подписанным сторонами протоколам определения величины арендной платы (приложение № 1 к договору) с учетом вида разрешенного использования участка плата рассчитана в размере 2 % от его кадастровой стоимости и составила 315 214 773 руб. 92 коп. в год.
В 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – Управление Росреестра) с заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного в аренду земельного участка в размере его рыночной стоимости. Указанная комиссия 20 декабря 2022 г. отказала в удовлетворении заявления Общества.
Общество 27 декабря 2022 г. обратилось в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере его рыночной стоимости.
Административными ответчиками по данному делу являлись Управление Росреестра, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу, Комитете по управлению государственном имуществом Кузбасса (далее – КУГИ Кузбасса).
КУГИ Кузбасса приказом от 3 ноября 2022 г. утвердил результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Кемеровской области – Кузбасса с датой применения - с 1 января 2023 г. Новая кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 19 580 849 759 руб. 25 коп., следовательно, кадастровая стоимость участка, утвержденная в 2018 г., с 1 января 2023 г. стала архивной.
Кемеровский областной суд решением от 14 июня 2023 г. по делу № 3а-150/2023, сославшись на положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), по иску Общества установил архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:29:0000000:26 в размере его рыночной стоимости - 5 357 417 000 руб. на период действия с 2018 года до 1 января 2023 г.
Общество, вносившее арендные платежи в установленном договором и приложением № 1 к нему размере, направило 11 сентября 2023 г. в адрес арендодателя - Комитета претензию с требованием осуществить перерасчет арендной платы за период с 2020 по 2022 годы, применить при расчете за прошлый период кадастровую стоимость участка, которую установил суд общей юрисдикции решением от 14 июня 2023 г., и возвратить излишне уплаченные денежные средства за указанный период.
Поскольку Комитет не согласился с представленным арендатором расчетом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, возникшего, по мнению истца, в связи с внесением им арендной платы, исходя из кадастровой стоимости участка 2018 г., которую суд в 2023 г. установил в ином рыночном размере.
Удовлетворяя иск Общества, суды первой и апелляционной инстанций сослались на статьи 424 , 1102 , 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 , 39.7 , 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Закон № 135-ФЗ, Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) и исходили из следующего.
Ставки арендной платы за публичные земли является регулируемым и стороны договора аренды, заключенного не по результатам аукциона, обязаны руководствоваться нормативно установленными правилами расчета и не могут применять другой размер арендной платы.
Арендная плата может быть изменена в связи с изменением кадастровой стоимости публичного земельного участка в случае, если ставка или размер арендной платы в силу нормативных правовых актов уполномоченных органов подлежат определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В силу Законов № 135-ФЗ и 269-ФЗ арендатор публичного участка наделен правом обратиться в уполномоченные органы и в судебном порядке с требованием об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.
Редакция части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, действовавшая до принятия Закона № 269-ФЗ, устанавливала правило, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно изменениям, внесенным Законом № 269-ФЗ в часть 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Закон № 269-ФЗ введен в действие с 11 августа 2020 г. и с этого момента, как указано в ответе на вопрос 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (далее – Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерацией 30 июня 2021 г., утратила правовое значение дата подачи в суд общей юрисдикции заявления об оспаривании кадастровой стоимости.
Новая редакция части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ признается применимой к случаям заключения и исполнения договоров аренды, где размер арендной платы определен с учетом результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г., в отношении тех периодов пользования объектом аренды, которые следуют за введением в действие Закона № 269-ФЗ, то есть после 11 августа 2020 г., а до этой даты расчеты по договору (как состоявшиеся, так и не состоявшиеся вследствие просрочки со стороны должника) должны осуществляться по первоначально установленной кадастровой стоимости, пересмотр которой возможен лишь в пределах 2020 г. (по прежней редакции части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ), которые возникнут после 1 января 2020 г. (то есть к последующим периодам).
В настоящем случае в связи с пересмотром кадастровой оценки по результатам принятия Кемеровским областным судом решения от 14 июня 2023 г. по делу № 3а-150/2023 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и отсутствием ретроспективного действия новой редакции части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ размер взаимных обязательств участников арендных отношений за период до 2020 г. должен определяться исходя из ранее определенной кадастровой стоимости объекта аренды.
При этом за период с 1 января 2020 г., истец, как лицо, реализовавшее право на пересмотр кадастровой стоимости, и, учитывая, что Закон № 269-ФЗ изменил в 2020 г. правила применения кадастровой стоимости, вправе требовать перерасчета арендной платы за период с 2022 по 2022 годы, исходя из кадастровой стоимости, определенной решением суда общей юрисдикции от 14 июня 2023 г., и возврата излишне внесенной арендной платы как неосновательного обогащения арендодателя.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами трех инстанций норм материального права, в том числе положений Законов № 135-ФЗ, 237-ФЗ, 269-ФЗ и главы 60 Гражданского кодекса, регламентирующей обязательства вследствие неосновательного обогащения, просит отменить принятые по делу судебные акты.
Комитет полагает, что неверным вывод судов о том, что внесенные Обществом арендные платежи, являются неосновательным обогащением муниципалитета, поскольку арендная плата по договору рассчитана в соответствии с законодательством и действовавшей кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной уполномоченным органом и указанной в сведениях ЕГРН.
Доказательств того, что денежные средства на протяжении всего времени пользования участком перечислялись Обществом в муниципальный бюджет вследствие ошибки или в нарушение требований законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за публичные земли на территории Кемеровской области - Кузбасса, не представлено.
Право на обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости арендуемого участка в размере рыночной имелось у Общества, начиная с 2018 г. В этом случае в силу Закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость участка в размере рыночной подлежала бы применению при расчете арендной платы, начиная с 1 января года обращения за пересмотром кадастровой стоимости.
Однако Общество только в 2022 году обратилось в уполномоченную комиссию, а затем в суд общей юрисдикции с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Податель жалобы считает, что суды, неправильно истолковав положения Законов № 237-ФЗ и 269-ФЗ, посчитали возможным применить кадастровую стоимость, установленную решением суда общей юрисдикции в 2023 г., ретроспективно на период с 2020 года.
Между тем Законами № 135-ФЗ, 237-ФЗ и 269-ФЗ не предусмотрена возможность изменения арендной платы за публичные объекты недвижимости ретроспективно, то есть за периоды, предшествовавшие изменению кадастровой стоимости.
По мнению Комитета, пересмотр кадастровой стоимости и требование о ее применении на прошлые периоды аренды влечет нарушение принципа правовой определенности и предсказуемости правоприменения. Общество, заключив договор аренды и приняв его условия, установленные законом, не могло рассчитывать на их изменение на прошлые периоды, а следовательно, не вправе требовать возврата арендной платы за эти периоды.
Приведенные в жалобе Комитета доводы о существенном нарушении судами трех инстанций, норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184 , пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 июня 2024 г. постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2025 г. по делу № А27-22862/2023 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 13 ноября 2025 г. на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева Суд: Верховный Суд РФ (подробнее) Истцы: ПАО "УК "Южный Кузбасс" (подробнее) Ответчики: комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (подробнее) Судьи дела: Грачева И.Л. (судья) (подробнее) Судебная практика по: Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ