общество с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и комитету финансов и бюджета администрации города Ставрополя (далее - комитет финансов) о взыскании 58 000 528 рублей 81 копейки убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).
Определением от 12 января 2021 г. суд прекратил производство, утвердив заключенное обществом, администрацией (ответчик 1) и комитетом финансов (ответчик 2) мировое соглашение по делу, на следующих условиях:
1. Настоящее мировое соглашение заключается сторонами на основании статей 139, 140 АПК РФ в целях устранения спора, возникшего в связи с
2 предъявлением истцом требований к ответчикам о взыскании убытков в размере 58 000 528 рублей 81 копейки.
2. Стороны договорились о том, что по настоящему мировому соглашению истец в полном объеме отказывается от заявленных требований к ответчикам по делу N А63-8173/2020.
3. Истец обязуется начать работы по сносу (демонтажу) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011605:1175, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, со дня подписания мирового соглашения сторонами истец обязуется выполнить работы по сносу (демонтажу) вышеуказанного незавершенного строительством объекта и освобождению земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 своими силами и за свой счет.
4. Истец обязуется в течение 7 (семи) дней со дня сноса вышеуказанного объекта и освобождения земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о погашении всех имеющихся ограничений права и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152.
5. Истец, ответчик 1 обязуются в течение 14 (четырнадцати) дней со дня сноса вышеуказанного объекта с кадастровым номером 26:12:011605:1175 и освобождения земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета.
6. Ответчик 1 не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней со дня предоставления ответчику 1 документов, подтверждающих снятие объекта незавершенного строительства с кадастрового учета, погашение всех имеющихся ограничений права и обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 обязуется предоставить истцу в аренду земельный участок, равнозначный по стоимости снесенному объекту незавершенного строительства и освобожденному земельному участку с кадастровым номером 26:12:011605:152 (отчет N 1388/2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.
Ставрополь, ул. Пирогова, 34б по состоянию на 28 декабря 2020 г. и заключение специалиста N 003/2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр-д 3 Юго-Западный, 24а по состоянию на 28.12.2020) путем подготовки и направления истцу для подписания проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:139, площадью 9400 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр-д 3 Юго-Западный, д. 24а, сроком на 10 лет, с видом разрешенного использования "коммунальное обслуживание".
7. Ответчик 1 гарантирует, что предоставляемый истцу земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:139, расположенный по адресу: г.
Ставрополь, пр-д 3 Юго-Западный, д. 24а, свободен от прав и притязаний
3 третьих лиц, на нем отсутствуют объекты движимого и недвижимого имущества, данный земельный участок не обременен правами иных лиц, не является предметом спора в других судебных разбирательствах.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июня 2021 г. определение суда от 12 января 2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать с администрации и комитета финансов 106 751 966 рублей 58 копеек убытков, в том числе: рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 - 11 594 050 рублей 44 копейки; рыночную стоимость объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями - 22 763 984 рубля 82 копейки; проиндексированные реальные расходы общества к ценам текущего периода (убытки), причиненные изъятием земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, - 63 210 552 рубля 11 копеек; затраты, понесенные на демонтаж объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями 14% готовности, - 9 183 379 рублей 21 копейка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Майдибор Надежда Петровна (далее - предприниматель) и муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования "Детская хореографическая школа" города Ставрополя (далее - учреждение).
Определением суда от 14 декабря 2021 г. в утверждении мирового соглашения отказано.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 9 декабря 2022 г. иск удовлетворен в части, с администрации в пользу общества взыскано 85 757 854 рубля 74 копейки убытков, причиненных фактическим изъятием земельного участка, в остальной части в иске отказано.
В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечена прокуратура Ставропольского края (далее - прокуратура).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2023 г. решение от 9 декабря 2022 г. оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2023 г. решение от 9 декабря 2022 г. и апелляционное постановление от 3 апреля 2023 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10 декабря 2024 г. в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2025 г. решение от 10 декабря 2024 г. отменено, иск удовлетворен частично. С муниципального образования город Ставрополь в лице администрации за счет казны муниципального образования в пользу общества взыскано 85 757 854 рубля 47 копеек убытков. В удовлетворении остальной части иска отказано.
4 Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 августа 2025 г. апелляционное постановление от 18 марта 2025 г. изменено, с муниципального образования город Ставрополь в лице администрации за счет казны муниципального образования город Ставрополь в пользу общества взыскано 27 355 674 рубля 42 копейки убытков, в удовлетворении остальной части требований отказано, распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что решением Комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 2 декабря 2011г.№00270-с/о выданное Обществу разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями от 20 апреля 2011г. №26309000-«00270-с» отменено в связи с решением администрации города Ставрополя изъять земельный участок по ул.Пирогова,34б для муниципальных нужд.
В связи с изъятием у Общества земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 34б для муниципальных нужд Администрацией горда Ставрополя предложено рассмотреть вопрос о возможном предоставлении Обществу равноценного земельного участка по одному из следующих адресов: ул. Ланшафтная, площадью 2га; ул.
Коломийцева площадью 2га; Старомарьевское шоссе площадью 2га. В дальнейшем рассмотрение вопроса о выкупной стоимости имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь,ул.Пировгова,34б, принадлежащего Обществу на праве собственности, будет осуществляться с учетом проведения оценки.
После истечения срока действия договора аренды Общество обращалось в Администрацию города Ставрополя за предоставлением в аренду спорного земельного участка, в чем ему было отказано.
Истцом не были оспорены ни в административном, ни в судебном порядке действия и решения администрации города Ставрополя и ее органов по отказам в предоставлении земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства, в отмене разрешения на строительство.
Суды сделали неправильный вывод относительно срока исковой давности.
По мнению Администрации, срок исковой давности следует исчислять с периода, когда истцу стало известно о невозможности использования земельного участка, то есть с 19 сентября 2011г.-из письма Администрации, а также с момента отмены разрешения на строительство- 2 декабря 2011г. На момент обращения в суд с настоящим иском срок давности пропущен.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные
5 в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, на основании постановления администрации от 29 сентября 2005 г. N 3794 с учетом изменений, внесенных постановлением от 19 марта 2006 г. N 1609, между комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и Антоненко В.В. (арендатор) заключен договор от 29 марта 2006 г. N 5054 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152, площадью 1613 кв. м, расположенного по адресу: г.
Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, для проектирования и строительства торгового центра, сроком до 28 сентября 2008 г.
Государственная регистрация договора аренды произведена 31 января 2007 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 26-26-12/023/2007-170.
За Антоненко В.В. 19 января 2009 г. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - торговый центр площадью 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, литера А (далее - торговый центр), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, степенью готовности 6%.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 5 июня 2009 г. N 1844 изменен вид разрешенного использования земельного участка по ул.
Пирогова, 34б в квартале N 525 на "использование под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями". Пунктом 2 названного постановления Антоненко В.В. разрешено проектирование многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34б.
На основании постановления от 5 июня 2009 г. N 1844 комитетом по управлению имуществом с Антоненко В.В. заключено дополнительное соглашение, по условиям которого договор от 29 марта 2006 г. N 5054 изложен в новой редакции, согласно которой целевым назначением земельного участка указано "под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями".
В 2008 году подготовлен рабочий проект многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34б в г. Ставрополе. Согласно архитектурно-строительным решениям жилой дом запроектирован из двух сблокированных блок-секций.
Комитетом по управлению имуществом 17 марта 2010 г. с Антоненко В.В. заключен договор аренды N 8070 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 на срок с 15 марта 2010 г. по 14 марта 2013 г. для продолжения строительства многоэтажного дома.
6 Общество по договору купли-продажи недвижимости от 30 декабря 2010 г. приобрело у Антоненко В.В. в собственность незавершенный строительством объект - торговый центр степенью готовности 6%.
Письмом от 29 декабря 2010 г. N 06-5709-11 комитет по управлению имуществом согласовал передачу обществу прав и обязанностей по договору аренды от 17 марта 2010 г. N 8070.
По договору от 30 декабря 2010 г. Антоненко В.В. передала обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17 марта 2010 г. N 8070.
Общество 15 апреля 2011 г. получило положительное заключение N 26-1-4- 0086-11 государственной экспертизы проектной документации.
Далее 20 апреля 2011 года обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"00270-с" многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями (общая площадь 6895,3 кв. м; площадь земельного участка 1613 кв. м; количество этажей 10 ед.; строительный объем 23 654 куб. м) сроком до 10 июля 2012 г.
Общество в ноябре - декабре 2011 года заключило договоры участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с Типцовой Н.С., Макаренко Б.Б., Жимановой И.В., Куриловой Ю.Н., Голиковым С.А., Сурцевой Е.В., Никоненко Э.С., Лемешко И.С., Цуруновым А.Н., Демченко Е.П., Коровиным А.В., Прудий Н.Н., Шершневой А.В.
Из ответа ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" от 31 октября 2011 г. N 2-1941 следует, что объект незавершенного строительства - торговый центр 6% готовности, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, снесен.
Согласно кадастровому паспорту от 31 октября 2011 г. на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:152 расположен объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, степенью готовности 14%, площадью застройки 668,8 кв. м.
Решением комитета градостроительства от 2 декабря 2011 г. N 00270-с/о выданное обществу разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями от 20 апреля 2011 г. N 26309000-"00270-с" отменено в связи с решением администрации изъять земельный участок по ул.
Пирогова, 34б для муниципальных нужд.
В порядке, установленном статьей 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), администрация решения об изъятии спорного земельного участка для муниципальных нужд не принимала.
Администрация 19 сентября 2011 г. направила в адрес общества письмо N 09/02-01/1-4539, согласно которому смежный с обществом земельный участок по ул. Пирогова, 36, предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование.
Для урегулирования вопроса по изъятию земельного участка по ул.
Пирогова, 34б для муниципальных нужд и в соответствии с требованиями статьи 62 Земельного кодекса обществу предложено рассмотреть вопрос о выплате компенсации за незавершенный строительством объект (6%
7 готовности, общей площадью 756,6 кв. м) или замене земельного участка по ул.
Пирогова, 34б на земельный участок по ул. Доваторцев, 82/1.
Истец направил ответчику письмо от 10 октября 2011 г. N 36 о возможности предоставления незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, и земельного участка для муниципальных нужд в случае полной компенсации затраченных средств на строительство в размере 40 655 833 рублей 17 копеек.
В письме от 12 марта 2012 г. N 09/1-23/1-787 администрация предложила обществу в связи с изъятием земельного участка по ул. Пирогова, 34б для муниципальных нужд рассмотреть вопрос о возможном предоставлении обществу равноценного земельного участка по одному из следующих адресов: по ул. Ландшафтная площадью 2 га; по ул. Коломийцева - площадью 2 га; по Старомарьевскому шоссе - площадью 2 га.
При этом проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд органом местного самоуправления обществу не направлялся.
Администрация 6 декабря 2019 г. вынесла постановление N 3464, которым отменила ранее принятые ею постановления от 29 сентября 2005 г. N 3794 "Об утверждении акта выбора земельного участка по ул. Пирогова, 34б" и от 19 мая 2006 г. N 1609 "О внесении изменений в постановление от 29 сентября 2005 г. N 3794 "О предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома", на основании которых возникли первоначальные договорные арендные отношения на спорный земельный участок, право собственности на объект недвижимости (торговый центр) у первого правообладателя, а в дальнейшем у общества.
Постановлением администрации от 15 июля 2021 г. N 1528 спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование учреждению.
Общество, ссылаясь на то, что изъятием спорного земельного участка ему причинены убытки, обратилось в арбитражный суд с иском.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 1, 10, 12, 15, 195, 196, 199, 200, 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 1, 39.6 Земельного кодекса, статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований. При этом суд исходил из того, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в 2013 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникает риск нарушения имущественных прав застройщика. В такой ситуации надлежащим способом защиты прав
8 общества являлось обращение в суд с требованием о признании отказа незаконным и обязании администрации предоставить в аренду без торгов земельный участок для завершения строительства. После истечения срока действия договора аренды от 17 марта 2010 г. N 8070 общество неоднократно обращалось в администрацию за предоставлением в аренду спорного земельного участка, однако письмами от 13 ноября 2014 г., 1 июня 2015 г., 24 ноября 2017 г. ему было отказано. Между тем истец, обращаясь в администрацию с требованиями о заключении договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства и получая отказы, предусмотренные законом способы защиты не использовал, в суд за защитой своих прав до 2020 года не обращался. При наличии писем администрации и комитета градостроительства от 2 декабря 2011 г., 12 марта 2012 г. об изъятии земельного участка и отмене разрешения на строительство, а также при отказе публичного органа в дальнейшем предоставлении земельного участка, общество продолжило осуществлять строительство объекта. Впоследствии общество самостоятельно осуществило снос объекта незавершенного строительства, в связи с чем понесло дополнительные расходы. Поскольку общество не приняло своевременных мер к защите своих прав, в том числе: не обратилось в суд с иском к администрации о признании отказа незаконным и о возложении обязанности предоставить в аренду без торгов земельный участок для завершения строительства; решения администрации об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в установленном порядке не оспорило; письмо администрации от 12 марта 2012 г. с предложением рассмотреть вопрос о возможном предоставлении равноценного земельного участка оставило без ответа, суд пришел к выводу о том, что обращение общества с иском о взыскании убытков спустя 8 лет с момента, когда оно узнало о таком изъятии, не доказывает виновность администрации в причинении убытков обществу.
Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске срока исковой давности, указав, что общество узнало о невозможности использования земельного участка с момента получения письма администрации от 19 сентября 2011 г. N 09/02-01/1- 4539, с даты отмены разрешения на строительство – 2 декабря 2011 г. и с даты получения письма о невозможности дальнейшего использования земельного участка от 12 марта 2012 г.; исковое заявление подано в арбитражный суд 15 июня 2020 г., то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, приняв во внимание преюдициально установленные обстоятельства в рамках дел N 2- 9733/2014, А63-14156/2018, руководствуясь положениями статей 34, 35 и 36 Конституции Российской Федерации, статей 10, 12, 15, 195, 196, 200,239.2, 235, 279, 281, 1069 и 1071 Гражданского кодекса, статей 39.6, 49, 56.8, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий", разъяснениями, содержащимися в пунктах 11, 12, 13 постановления Пленума
9 Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря2014г.N1(2014) (далее - Обзор от 24 декабря 2014 г.), пунктах 4, 5 и 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г. (далее - Обзор от 10 декабря 2015 г.), отменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил иск.
При этом суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о пропуске Обществом срока исковой давности, указав, поскольку сами по себе отказы администрации в предоставлении земельного участка для завершения строительства и отмена разрешения на строительство не свидетельствуют о фактическом изъятии земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2014 г. по делу N 2-9733/14 отказано в удовлетворении искового заявления администрации к комитету по управлению имуществом, обществу и Антоненко В.В. о признании недействительными (ничтожными) договора аренды спорного земельного участка от 17 марта 2010 г. и договора от 30 декабря 2010 г. о передаче прав и обязанностей арендатора.
При этом суд указал, как на соблюдение порядка предоставления земельного участка для строительства торгового центра, так и порядка изменения вида его разрешенного использования. Суд также пришел к выводу о пропуске срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 5 апреля 2019 г. по делу N А63-14156/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2020 г., отказано в удовлетворении искового заявления комитета по управлению имуществом о возложении на общество обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152 по ул. Пирогова, 34б путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта и передать земельный участок комитету. Суды исходили из того, что поскольку объект незавершенного строительства обладает признаками недвижимости, возводился на основании выданной уполномоченным органом разрешительной документации, возврат земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса невозможен.
Исходя из положений статей 279, 281, 235 Гражданского кодекса, статьи 56.6 Земельного кодекса, разъяснений, приведенных в пункте 4 Обзора от 10 декабря 2015 г., приняв во внимание принцип неразрывности судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем,
10 законность возведения объекта незавершенного строительства, установив, что решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в установленном порядке не принималось, отметив, что в отсутствие доказательств фактического изъятия земельного участка отказ в продлении договора аренды земельного участка не является основанием для прекращения права общества на спорный объект незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество могло узнать о начале администрацией действий по фактическому изъятию земельного участка не ранее декабря 2019 года, то есть с момента вынесения администрацией постановления от 6 декабря 2019 г. N 3464, которым отменены ранее принятые постановления администрации от 29 сентября 2005 г. N 3794 "Об утверждении акта выбора земельного участка по ул. Пирогова, 34б", и от 19 мая 2006 г.
N 1609 "О внесении изменений в постановление от 29 сентября 2005 г. N 3794 "О предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома". Поскольку иск подан в 2020 году, апелляционный суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности обществом не пропущен.
Соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции, суд округа указал, что в отсутствие доказательств соблюдения администрацией установленного законом порядка отчуждения объекта незавершенного строительства фактическое изъятие земельного участка стало возможным только после исполнения Обществом принятого на себя обязательства по сносу незавершенного строительством объекта (2021 год; уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства от 24 февраля 2021 г.) во исполнение заключенного сторонами мирового соглашения по настоящему делу, которое впоследствии отменено судом кассационной инстанции ввиду нарушения закона. Постановлением администрации от 15 июля 2021 г. N 1528 спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование учреждению. Таким образом, фактическое изъятие земельного участка состоялось не ранее осуществления обществом действий по освобождению земельного участка путем сноса объекта незавершенного строительства, после чего земельный участок поступил во владение администрации и стало возможным распоряжение им путем закрепления за подведомственным учреждением (15 июля 2021 г.). Следовательно, срок для обращения в суд с иском о взыскании убытков Обществом не пропущен.
В период до момента освобождения земельного участка объект незавершенного строительства находился на спорном земельном участке на законных основаниях, поскольку возведен в соответствии с выданной уполномоченным органом разрешительной документацией, решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд администрацией не принималось, соответствующее требование в суд не заявлено, что установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края от 5 апреля 2019 г. по делу N А63-14156/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2020 г.
11 В целях выяснения размера причиненных обществу убытков суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство по которой поручил ООО "Глобал Траст". Согласно заключению эксперта от 12 января 2022 г. N А1 общий размер убытков, причиненных обществу на момент рассмотрения спора, составил 72 011 459 рублей 49 копеек, из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 - 11 594 050 рублей 44 копейки; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями - 22 763 984 рубля 82 копейки; непроиндексированные реальные расходы общества к ценам текущего периода (убытки), причиненные изъятием земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, - 28 470 045 рублей 02 копейки; затраты, понесенные на демонтаж объекта незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями 14% готовности - 9 183 379 рублей 21 копейка.
Кроме того, в обоснование иска общество представило в материалы дела заключение специалиста АНО "Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований" от 15 сентября 2022 г. N 157-И/2022, заключение специалиста ИП Артемовой О.В. от 10 октября 2022 г., согласно которым сумма причиненных обществу убытков с учетом инфляционных потерь в части фактических затрат (28 470 045 рублей 02 копейки) к ценам текущего периода на момент рассмотрения спора составила 63 210 552 рубля 11 копеек.
Исследовав и оценив заключения судебной и внесудебных экспертиз, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности причинно- следственной связи между действиями публичных органов и понесенными обществом убытками в результате изъятия земельного участка для муниципальных нужд, в связи с чем удовлетворил иск в части взыскания с администрации в пользу общества рыночной стоимости права аренды земельного участка в размере 11 594 050 рублей 44 копеек, рыночной стоимости объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома в размере 22 763 984 рублей 82 копеек, убытков в виде невозвратных затрат общества на приобретение права строительства многоквартирного жилого дома с учетом индексации к ценам текущего периода в размере 42 216 440 рублей (18 700 тыс. рублей + сумма индексации), убытков в виде затрат, понесенных обществом на демонтаж объекта недвижимости, в размере 9 183 379 рублей 21 копейки. Итоговый размер присужденных в пользу общества убытков составил 85 757 854 рубля 47 копеек.
При этом суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска в части требования о взыскании фактических расходов, понесенных обществом в 2010, 2011 годах на подготовку арендованного участка к строительству многоквартирного жилого дома (инженерно-строительные, геологические, геодезические изыскания, разработка технических условий для присоединения к сетям тепло и водоснабжения и т.п.) и непосредственное строительство (строительные работы, материалы), в общем размере 20 994 112 рублей 11 копеек (9 770 045 рублей 02 копейки + сумма индексации), указав, что данные расходы являлись затратами, за счет которых непосредственно возведен
12 объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом 14% готовности. Таким образом, эти затраты не подлежат включению в состав убытков, поскольку они фактически уже заложены в составе убытков в сумме 22 763 984 рублей 82 копеек, определенной экспертом в качестве рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.
Между тем при взыскании убытков в размере 85 757 854 рублей 47 копеек суд апелляционной инстанции, по мнению суда округа, не учел следующее.
Срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 от 17 марта 2010 г. N 8070 истек 14 марта 2013 г. В период действия договора аренды общество возвело на земельном участке объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом 14% готовности.
Поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества сохранилось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В такой ситуации надлежащим способом защиты общества являлось обращение в суд с требованием о признании незаконным отказов администрации в предоставлении земельного участка и обязании администрации предоставить в аренду без торгов земельный участок для завершения строительства, что согласуется с положениями статьи 12 Гражданского кодекса.
Однако истец, обращаясь в администрацию с требованиями о заключении договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства и получая отказы, предусмотренные законом способы защиты не использовал, в суд за защитой своих прав до 2020 года не обращался.
Общество не воспользовалось правом на заключение договора аренды для завершения строительства, отказы администрации в предоставлении земельного участка для завершения строительства в судебном порядке не обжаловало.
На момент обращения в суд с иском у общества отсутствовало (прекратилось) право аренды на земельный участок; общество имело лишь право пользования земельным участком в силу нахождения на нем легально возведенного объекта незавершенного строительства.
В такой ситуации вопрос о размере подлежащих возмещению расходов урегулирован законодательно. В силу статьи 239.1 Гражданского кодекса обществу подлежит возмещению только рыночная стоимость объекта незавершенного строительства; компенсация стоимости отсутствующего (прекращенного) права аренды земельного участка в данном случае законом не предусмотрена.
13 Таким образом, оснований для удовлетворения требования общества о взыскании убытков в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка (11 594 050 рублей 44 копейки) не имелось.
В то же время требование о взыскании рыночной стоимости объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома в размере 22 763 984 рублей 82 копеек правомерно удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Между тем суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал подлежащим удовлетворению требование Общества о взыскании убытков в виде невозвратных затрат на приобретение права строительства многоквартирного жилого дома с учетом индексации к ценам текущего периода - 42 216 440 рублей (18 700 тыс. рублей + сумма индексации), поскольку затраты общества, понесенные в 2010 году на приобретение объекта незавершенного строительства (торгового центра со степенью готовности 6%) у прежнего правообладателя на сумму 18 700 тыс. рублей, которые были необходимы для последующего строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке, не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями административного органа.
Кроме того, данные расходы, так же как и расходы на само строительство, понесены в целях возведения объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома 14% готовности и не подлежат включению в состав убытков, поскольку они фактически уже заложены в рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (22 763 984 рубля 82 копейки).
В отношении требования общества о взыскании убытков в виде затрат на демонтаж объекта недвижимости в размере 9 183 379 рублей 21 копейки суд округа указал, что эти расходы вызваны заключением сторонами мирового соглашения в рамках настоящего дела.
Заключив мировое соглашение, общество в добровольном порядке приняло на себя обязательство по сносу своего незавершенного строительством объекта.
При этом обеим сторонам мирового соглашения было и должно было быть известно о несоответствии его закону.
Согласно пункту 1 статьи 404 Гражданского кодекса, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Заключая мировое соглашение, заведомо не соответствующее закону, обе стороны действовали недобросовестно, поэтому убытки у общества возникли по вине обеих сторон. Суд округа признал возможным в рассматриваемом случае разделить понесенные обществом дополнительные расходы на снос объекта незавершенного строительства поровну с учетом положений статьи 404 Гражданского кодекса, уменьшив размер подлежащих взысканию с
14 администрации убытков в этой части до 4 591 689 рублей 60 копеек (9 183 379,21 / 2).
Общий размер подлежащих взысканию с администрации в пользу Общества убытков определен судом в 27 355 674 рубля 42 копейки (22 763 984,82 + 4 591 689,60).
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
В связи с отказом в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, ходатайство о приостановлении исполнения судебного акта удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы Администрации города Ставрополя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С. Чучунова