общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-жилстрой" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Холм Весны 1" (далее - Общество) о взыскании 13 429 400 руб. убытков.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 19 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2025 г., в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2025 г. решение от 19 июня 2024 г. и апелляционное постановление от 24 января 2025 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции были исследованы все обстоятельства для орпоеделения текущей цены договора применительно к положению статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс). Для определения рыночной стоимости права требования по договору участия в долевом строительстве на дату заключения и расторжения договора долевого участия в строительстве судом была назначена оценочная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве на дату расторжения договора составляет 22 627 200 руб.
Взыскиваемые истцом убытки являются упущенной выгодой, которая образовалась в результате невозможности осуществления дальнейшей продажи квартир. Требование о возмещении вреда может удовлетворено только при доказывании истцом всех названных элементов в совокупности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса). В рамках гражданского дела № 8Г-15881/2023 признано незаконным расторжение Компанией в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве с Обществом. Противоправность действий ответчика по расторжению договора установлена вступившими в законную силу судебными актами и не подлежит доказыванию в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из договора участия в долевом строительстве не следует, что его целью являлось получение материальной выгоды в результате инвестирования в строительство и дальнейшей реализации квартир. Фактически по договорам участники долевого строительства финансируют строительство объектов недвижимости.
В пункте 3.1 договора от 20 июня 2019 сторонами согласована цена договора, исходя из условий стоимости одного квадратного метра, в размере 12 570 600,00 руб.
Согласно пункту 3.7 договора с момента оплаты участником долевого строительства цены договора в полном размере, участник долевого строительства приобретает право на последующее получение в собственность объекта долевого строительства по акту приема-передачи. Истец, являющийся участником долевого строительства, не произвел полную оплату цены договора, не профинансировал строительство в полном объеме, а следовательно, он не приобрел право на получение в собственность спорных квартир.
На момент расторжения договора долевого участия в строительстве и возврата денежных средств объект недвижимости не был введен в эксплуатацию.
Истцом не представлено доказательств, обосновывающих невозможность заключения договора инвестирования с иными застройщиками, принятию мер в период действия договора для получения дохода от инвестиционной деятельности.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, Общество (застройщик) и Компания (участник долевого строительства) заключили договор от 20 июня 2019 г. N 157/159/159/160/161/161/163/164-20/06/2019-К4 участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового и спортивно-оздоровительного назначения по адресу: Калининградская область, городской округ "<...> ФИО1 - улица Кабуликова - улица Ижорская - улица Новгородская (далее - Договор), в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства, расположенный по адресу: Калининградская обл. городской округ "<...> ФИО1 - ул. Каблукова - ул. Ижорская - ул. Новгородская, многоквартирный жилой дом N 4 (далее - Объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Общество приняло на себя обязательство уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
Согласно пункту 2.2 Договора, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены Договором, участник долевого строительства приобретает право собственности на объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения, а также право общей долевой собственности на общее имущество Объекта.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора в качестве объектов долевого строительства определены жилые помещения с проектными номерами: 157 - проектной площадью 53,50 кв. м, стоимостью 1 872 500 руб.; 158 - проектной площадью 36,29 кв. м, стоимостью 1 270 150 руб.; 159 - проектной площадью 36,29 кв. м, стоимостью 1 270 150 руб.; 160 - проектной площадью 53,50 кв. м, стоимостью 1 872 500 руб.; 161 - проектной площадью 53,50 кв. м, стоимостью 1 872 500 руб.; 162 - проектной площадью 36,29 кв. м, стоимостью 1 270 150 руб.; 163 - проектной площадью 36,29 кв. м, стоимостью 1 270 150 руб.; 164 - проектной площадью 53,50 кв. м, стоимостью 1 872 500 руб.
Пунктом 2.4 Договора установлен плановый срок окончания строительства Объекта - IV квартал 2019 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - I квартал 2020 года.
Согласно пункту 3.1 цена Договора определена в сумме 12 570 600 руб., условная цена одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства - в сумме 35 000 руб. (пункт 3.2).
В пункте 3.4 Договора согласован порядок оплаты цены Договора: 6 285 300 руб. - уплачиваются в течение трех дней после регистрации Договора, 6 285 300 руб. - уплачиваются после окончания строительства и ввода Объекта.
Как указала Компания, после государственной регистрации Договора она перечислила Обществу в соответствии с пунктом 3.4 Договора 6 285 300 руб.
В направленных Компании письмах от 16 июня 2020 г., 5 августа 2020 г. Общество указало на не поступление всей предусмотренной Договором суммы в установленный срок (до 1 квартала 2020г.) и о необходимости перечисления оставшихся денежных средств в размере 6 285 300 руб.
Уведомлением от 27 января 2021 г. Общество, ссылаясь на неисполнение Компании обязанности по оплате цены Договора и положения части 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), заявило о своем отказе от Договора.
Компания, полагая отказ Общества от Договора незаконным, в рамках дела N 2-153/2022 (УИД 39RS0002-01-2021-009646-36) обратилось в Центральный суд города Калининграда с иском к Обществу, ООО "Холм Весны", ООО "Электрокомплекс", ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и публичному акционерному обществу "Банк ВТБ" о признании незаконным одностороннего расторжения Договора, признании Договора действующим, о восстановлении регистрационной записи о Договоре, о признании недействительными последующих договоров долевого участия в строительстве, заключенных в отношении объектов, согласованных в Договоре в качестве объектов долевого строительства помещений с проектными номерами 157, 159, 159, 160,161, 161, 163, 164, о признании недействительными передачи последующим участникам долевого строительства этих помещений и возврате помещений Обществу, а также об обязании Общества передать соответствующие помещения Компании.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N 2-153/2022 расторжение Договора Обществом в одностороннем порядке признано незаконным, в удовлетворении остальной части требований Компании отказано в связи с установлением факта передачи жилых помещений, указанных в Договоре в объектов долевого строительства, иным лицам.
Компания, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа Общества от исполнения Договора, на последующую передачу им жилых помещений, являющихся объектами по Договору третьим лицам и невозможность в связи с этим исполнения обязательств по Договору, на необходимость несения дополнительных затрат на приобретение аналогичных помещений и возникновение в связи с этим на ее стороне убытков в виде разницы между рыночной стоимостью помещений и ценой помещений, определенной Договором, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции квалифицировал требования Компании как требования о взыскании упущенной выгоды и, указав на возврат Обществом Компании после расторжения Договора уплаченных по нему сумм (6 285 300 руб.), на недоказанность истцом принятия мер для получения дохода от реализации помещений после ввода Объекта в эксплуатацию, а также реальности получения такого дохода, отказал в удовлетворении иска.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд округа, проверив соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права, отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодека лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 той же статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Согласно пункту 2 той же статьи, если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 названной статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
По смыслу статьи 393.1 Гражданского кодекса убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой направлены не компенсацию будущих потерь кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник, и возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2020 г. N 305-ЭС20-4649.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса) , а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В данном случае Компания в обоснование своих требований ссылаясь на то, что в результате одностороннего отказа Общества от Договора, признанного незаконным в судебном порядке, последующего заключения Обществом договоров долевого участия в отношении объектов долевого строительства с иными лицами и передачи им помещений, согласованных в Договоре в качестве объектов долевого строительства, подлежавших передаче Компании в собственность, Компания была лишена права на получение исполнения по Договору путем приобретения в собственность соответствующих жилых помещений, и что для приобретения аналогичных квартир на дату расторжения Договора должна понести дополнительные расходы в виде разницы в стоимости этих помещений на дату расторжения Договора и ценой Договора.
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1 , пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В данном случае невозможность исполнения Обществом обязательств по Договору перед Компанией является следствием его одностороннего отказа от Договора, признанного в судебном порядке незаконным, и последующей реализации предусмотренных Договором жилых помещений третьим лицам. Возврат Компании денежных средств, уплаченных по Договору, после его расторжения, не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением Обществом основного обязательства по передаче в собственность жилых помещений.
При таком положении оснований для квалификации требований Компании в качестве упущенной выгоды и возложения в связи с этим на истца обязанности доказать принятие мер по получению дохода в размере заявленной к взысканию суммы у судов не имелось.
Неверная квалификация требований Компания привела к неправильному определению предмета доказывания по делу и неисследованности судами обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора о взыскании убытков в виде разницы в стоимости этих помещений на дату расторжения Договора и ценой Договора применительно к положениями статьи 393.1 Гражданского кодека.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1 , 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Холм Весны 1» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С. Чучунова Суд: Верховный Суд РФ (подробнее) Истцы: ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-жилстрой" (подробнее) Ответчики: ООО "Холм весны-1" (подробнее) Судьи дела: Чучунова Н.С. (судья) (подробнее) Судебная практика по: Упущенная выгода Судебная практика по применению норм ст. 15, 393 ГК РФ Взыскание убытков Судебная практика по применению нормы ст. 393 ГК РФ