общество с ограниченной ответственностью «Компания по развитию недвижимости «Цзюньлянь» (далее - ООО «КРН «Цзюньлянь», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Совместное предприятие «Строитель» (далее - ООО СП «Строитель», ответчик) об обязании устранить в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу выявленные недостатки путем установки и монтажа оборудования централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V, предусмотренной рабочей документацией «Кондиционирование» «Многофункциональный комплекс «Аквамарин» в районе бухты Федорова в г. Владивостоке I этап. Жилой дом № 1 (блок секции № 1, № 2), разработанной ОАО «Приморгражданпроект» в 2018 году на 15 и 19 этажах 1 блоке секции и на 15 этаже 2 блок-секции, в Многофункциональном комплексе «Аквамарин», расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Арсеньева, дом 2, в том числе: установить на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции
2 наружные блоки трехтрубной VRF системы - Multi V ARWB140LAS4 - 1 шт. и ARWB100LAS4-2IHT; установить на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции блоки рекуперации тепла PRHR063 - 3 шт., подвести к квартирам, расположенным на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции фреонопроводы диаметром 15,88 (7275 м); 9,52 (8325 м), обеспечивающие подачу необходимого количества хладагента. Фреонопроводы выполнить из медных труб по ГОСТ 32598-2013; произвести пусконаладку централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V, предусмотренной рабочей документацией на 15 и 19 этажах 1 блоке секции и на 15 этаже 2 блок-секции; разработать для платы управления внутреннего блока программируемые конфигурационные коды (адреса) для подключения к системе кондиционирования VRF Multi V на жилые помещения расположенные на 15 и 19 этажах 1 блоке секции и на 15 этаже 2 блок-секции.
На случай неисполнения решения суда ООО «КРН «Цзюньлянь» просило взыскать судебную неустойку в размере 1 000 000 руб. за каждый день просрочки.
В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Аквамарин» (далее – ООО УК «Аквамарин»).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15 июля 2024 г., оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2025 г., исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО СП «Строитель» устранить в течение 30 рабочих дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу выявленные недостатки, путем установки и монтажа оборудования централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V, предусмотренной рабочей документацией «Кондиционирование» «Многофункциональный комплекс «Аквамарин» в районе бухты Федорова в г. Владивостоке I этап.
Жилой дом № 1 (блок секции № 1, № 2). Кондиционирование. Шифр 0816(1)- 01-ОВ.З, разработанной ОАО «Приморгражданпроект» в 2018 году на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции, в многофункциональном комплексе «Аквамарин», расположенном по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Арсеньева, дом 2, для чего: установить на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции наружные блоки трехтрубной VRF системы - Multi V ARWB140LAS4 - 1 шт., и ARWB100LAS4 - 2 шт.; установить на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции блоки рекуперации тепла PRHR063 - 3 шт.; подвести к квартирам, расположенным на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции фреонопроводы диаметром 15.88 (7275 м), 9,52 (8325 м), обеспечивающие подачу необходимого количества хладагента. Фреонопроводы выполнить из медных труб по ГОСТ 32598-2013; произвести пусконаладку централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V, предусмотренной рабочей документацией на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции;
3 разработать для платы управления внутреннего блока программируемые конфигурационные коды (адреса) для подключения к системе кондиционирования VRF Multi V на жилые помещения расположенные на 15 и 19 этажах 1 блоке секции и на 15 этаже 2 блок-секции.
Также суд взыскал с ООО СП «Строитель» в пользу ООО «КРН «Цзюньлянь» судебную неустойку в размере 50 000 руб. за каждый день просрочки неисполнения решения суда в установленные выше сроки; в удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 июня 2025 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд кассационной инстанции в нарушении статей 286-288 АПК РФ вышел за пределы своих полномочий.
Судом кассационной инстанции не учтено, что исковые требования ООО «Цзюньлянь» были предъявлены к застройщику ООО СП «Строитель» в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и связаны исключительно с целью устранения застройщиком ООО СП «Строитель» недостатков (дефектов) в общедомовом имуществе - централизованной системе кондиционирования Multi V, которая была смонтирована в объекте капитального строительства Многофункциональный комплекс «Аквамарин» в соответствии с рабочей и проектной документацией.
Потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома (далее также МКД) вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу статьи 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Устранение недостатков в общедомовом имуществе путем установки демонтированного оборудования централизованной системы кондиционирования (внешних блоков, блоков рекуперации) не обязывает собственников квартир 1501, 1502, 1506, 1507, 1510, 1906, 1907, 1909, 1910 к подключению к централизованной системе кондиционирования.
В постановлении кассационной инстанции не указаны нарушения и мотивы, которые могли привести к принятию неправильного судебного акта.
4 Суд кассационной инстанции не принял во внимание судебные акты по делу № А51-11596/2022, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора.
В нарушении процессуальных норм суд округа принял дополнительное доказательство (чертеж), представленное ответчиком в последнем заседании кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение, указав в своем постановлении на ни чем неподтвержденную длину медных трубок: диаметром 15.88 - 229,5 м, диаметром 9,52 - 229,5 м.
Выявленная в процессе рассмотрения дела в кассационной инстанции ошибка в части длины медных труб носит технический характер, не изменяет содержание требований истца и не указывает на неверное установление обстоятельств дела; спор по длине демонтированных медных трубок между сторонами отсутствовал.
Поскольку судами установлены все фактические обстоятельства дела, суд кассационной инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, обязан был внести изменения в резолютивную часть решения суда в части указания правильной длины медных труб.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, проверив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как установлено судами, ООО «КРН «Цзюньлянь» является собственником жилых квартир №№ 1501, 1502, 1503, 1504, 1505, 1506, 1507, 1508, 1509, 1510, 1511, 1906, 1907, 1908, 1909, 1910, 1911 в жилом доме по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Арсеньева, 2 (Многофункциональный жилой комплекс «Аквамарин»), расположенных на 15 и 19 этажах указанного жилого дома.
Квартиры приобретены истцом по соответствующим договорам долевого участия в строительстве, заключенным с застройщиком - ООО СП «Строитель» (№№ АКМ-(15/1), АКМ-(15/2), АКМ-(15/3), АКМ-(15/4), АКМ- (15/5), АКМ- (15/6), АКМ-(15/7), АКМ-(15/8), АКМ-(15/9), АКМ-(15/10), АКМ-(15/11), АКМ- (19/6), АКМ- (19/7), АКМ-(19/8), АКМ-(19/9), АКМ-(19/10), АКМ-(19/11), АКМ-(19/6), АКМ-(19/6), АКМ-(19/6) от 19 июля 2018 г. на строительство объекта «Многофункциональный комплекс «Аквамарин» в районе бухты Федорова в г. Владивостоке» 1 этап Жилой дом № 1 (блок-секции №№ 1, 2) со встроено-пристроенными помещениями и автостоянкой» по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Арсеньева, 2.
5 Право собственности ООО «КРН «Цзюньлянь» на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке в период с 18 января 2022 г. по 20 января 2022 г.
Первоначально проектной документацией «Многофункциональный комплекс «Аквамарин» в районе бухты Федорова в г. Владивостоке» (пункт 4.4.2) в многоквартирном доме (далее – МКД) было предусмотрено устройство систем кондиционирования воздуха на базе сплит-систем фирмы «Kentatsy», расположение наружных блоков указанных систем было запроектировано на специальных балкончиках, расположенных на лоджиях.
Застройщиком (ООО СП «Строитель») в ходе строительства в одностороннем порядке внесены изменения в проект: сплит-системы фирмы «Kentatsy» заменены на мобильные кондиционеры марки «LG», лоджии исключены, внедрена централизованная система кондиционирования.
Объект введен в эксплуатацию разрешением администрации города Владивостока от 26 января 2021 г. № RU25304000-03/2021.
После ввода МКД в эксплуатацию собственниками помещений принято решение о выборе и утверждении ООО УК «Аквамарин» в качестве управляющей организации, утвержден договор управления МКД, а также состав общего имущества собственников помещений.
Застройщиком (ООО СП «Строитель») по акту приема-передачи от 1 июля 2021 г. передана ООО «УК «Аквамарин» система общедомового кондиционирования - система Multi V (далее - централизованная система кондиционирования (ЦСК)), исключающая установку наружного блока на фасаде и позволяющая поддерживать индивидуальный температурный режим в каждом помещении.
Система кондиционирования передана до индивидуальных точек подключения к системе. ООО «КРН «Цзюньлянь» письмом от 19 января 2022 г. № 1 обратилось в адрес ООО «УК «Аквамарин» с запросом на подключение принадлежащих ему помещений к централизованной мультизонной системе кондиционирования Multi V, просило разъяснить порядок подключения помещений к данной системе.
Управляющая организация ответным письмом от 31 ноября 2022 г. № 11 сообщила собственнику о том, что индивидуальные точки доступа в систему кондиционирования не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД ввиду обслуживания каждой точкой отдельного помещения.
Также управляющая компания сообщила, что у нее отсутствует техническая возможность подключения к системе кондиционирования, в связи с чем предложила обратиться к застройщику с соответствующим запросом.
Застройщик (ООО «СП «Строитель») на обращение истца разъяснил, что для подключения к ЦСК с получением индивидуальных точек доступа для каждой квартиры необходимо заключить договор с застройщиком, из расчета стоимости подключения 17 квартир истца в размере 60 766 611,31 руб.
ООО «КРН «Цзюньлянь» посчитав, что ООО СП «Строитель» нарушены обязательства по договорам долевого участия в строительстве, выразившееся в препятствовании к подключению к ЦСК и демонтаже оборудования
6 централизованной системы кондиционирования, направило застройщику претензии № 5 от 12 июля 2023 г., № 17 от 13 сентября 2023 г. с требованием смонтировать предусмотренное рабочей документацией оборудование централизованной системы кондиционирования на 15, 19 этажах 1 блок секции и на 15 этаже 2 блок-секции и предоставлении на безвозмездной основе, без взимания платы, беспрепятственного доступа к оборудованию централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V.
ООО СП «Строитель» ответным письмом от 19 сентября 2023 г. № 230 отказало ООО «КРН «Цзюньлянь» в удовлетворении требований об установке системы кондиционирования на 15, 19 этажах многоквартирного дома со ссылкой на отсутствие у дольщика претензий во время приема-передачи спорных помещений.
Оставление ООО СП «Строитель» указанных требований без удовлетворения, послужило основанием для обращения ООО «КРН «Цзюньлянь» в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 9, 65, 68, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А51-11596/2022, руководствуясь статьями 308.3, 330, 702, 721, 724, 740, 755, 756 ГК РФ, статьями 48, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьями 25, 36 ЖК РФ, статьей 7 Закона № 214- ФЗ, разъяснениями, изложенными в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2008 г., частично удовлетворили иск.
При этом судебные инстанции исходили из того, что положениями рабочей документации на строительство спорного многоквартирного дома предусматривалось строительство централизованной системы вентиляции (кондиционирования) с расположением устройств кондиционирования на каждом жилом этаже.
Судами принято во внимание, что постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2023 г. по делу № А51-11596/2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 марта 2024 г., установлено, что в многофункциональном комплексе «Аквамарин» в ходе строительства МКД проектная документация предусматривала строительство центральной системы кондиционирования с расположением блоков кондиционирования на каждом жилом этаже здания, при этом после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию оборудование, необходимое для подключения помещений ООО «КРН «Цзюньлянь» к ЦСК, демонтировано застройщиком, вывезено из МКД, в
7 обслуживании управляющей компании не находится, что исключает возможность подключения помещений истца к общедомовой системе кондиционирования. Кроме того, центральная система кондиционирования устанавливалась в ходе строительства многоквартирного дома, а не отдельно застройщиком по самостоятельной сделке, не связанной со строительством дома.
Учитывая изложенное суды пришли к выводу о том, что застройщиком при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию был передан объект долевого строительства, качество которого не соответствовало условиям договора и рабочей документации, в связи с чем удовлетворили исковые требования ООО «КРН «Цзюньлянь» об устранении выявленных недостатков.
Проверив соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции отменил обжалуемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.
При рассмотрении настоящего спора ответчиком и третьим лицом заявлялись доводы о том, что истец не является собственником всех квартир, в отношении которых заявлены исковые требования. Действительные собственники квартир №№ 1501, 1502, 1506, 1507, 1510, 1906, 1907, 1909, 1910, указанных в иске, соответствующих требований к ответчику не заявляли, в связи с чем, по мнению ответчика и третьего лица, исковое заявление в части требований о подключении данных квартир подлежало оставлению без рассмотрения.
Указанные доводы предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций не являлись, при том, что данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора исходя из заявленных истцом исковых требований, согласно которым ООО «КРН «Цзюньлянь» помимо возврата оборудования централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V на 15 и 19 этажи в 1 блок- секции и на 15 этаж 2 блок-секции, заявлены также и требования о подведении к квартирам, расположенным на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции фреонопроводов диаметром 15,88 (7275 м); 9,52 (8325 м), обеспечивающих подачу необходимого количества хладагента и производству пусконаладки централизованной внутридомовой системы кондиционирования Multi V, предусмотренной рабочей документацией на 15 и 19 этажах 1 блок- секции и на 15 этаже 2 блок-секции, а также требования по разработке для платы управления внутреннего блока программируемых конфигурационных кодов (адресов) для подключения к системе кондиционирования VRF Multi V на жилые помещения, расположенные на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции, учитывая, что судами по материалам дела установлено, что система кондиционирования передавалась застройщиком управляющей компании до индивидуальных точек подключения к системе, поскольку индивидуальные точки подключения не относятся к общему имуществу
8 собственников помещений многоквартирного дома в силу того, что каждая из них обслуживает только одну квартиру.
Также судом апелляционной инстанции не дана оценка доводам ответчика и третьего лица относительно того, что в резолютивной части решения суд обязал подвести к квартирам, расположенным на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции фреонопроводы диаметром 15,88 (7275 м), 9,52 (8325 м), обеспечивающие подачу необходимого количества хладагента, при том, что общая длина френопроводов, которые необходимо провести к квартирам, расположенным на 15 и 19 этажах 1 блоксекции и на 15 этаже 2 блок-секции значительно меньше и составляет: медной трубы диаметром 15,88 – 229,5 м, диаметром 9,52 – 229,5 м.
Суд кассационной инстанции не согласился с позицией истца, что данная ошибка может быть нивелирована путем применения статьи 179 АПК РФ, поскольку в силу положений указанной нормы права исправления в текст судебного акта допускаются без изменения содержания судебного акта и тех выводов, к которым пришел суд на основании исследования доказательств, установления обстоятельств и применения закона. Исправления допустимы только в том случае, если неточность является следствием случайной описки, опечатки или арифметической ошибки. Под видом исправления опечаток арбитражный суд, вынесший судебный акт, не может вносить изменения иного характера.
Суд округа отметил, что как следует из искового заявления, истцом изначально заявлялись требования об обязании ответчика подвести к квартирам, расположенным на 15 и 19 этажах 1 блок-секции и на 15 этаже 2 блок-секции фреонопроводы длиной, значительно превышающей длину френопроводов, демонтированных застройщиком.
Указанное обстоятельство оставлено судом первой инстанции без внимания, а апелляционным судом ошибка суда первой инстанции не устранена.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции согласился с доводами ответчика и третьего лица о неполном выяснении всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания заявленных требований, доводов и возражений сторон (статьи 6, 8, 9, 168, 170 АПК РФ).
При новом рассмотрении суду предложено учесть изложенное, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства спора, дать надлежащую правовую оценку имеющимся доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить в полном объеме доводы сторон, учесть фактические обстоятельства и представленные доказательства, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.
Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, предусмотренных статьями 286, 287 АПК РФ.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
9
отказать в передаче кассационной жалобы общество с ограниченной ответственностью «Компания по развитию недвижимости «Цзюньлянь» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С. Чучунова