Акционерное общество «Бизнес-Недвижимость» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» (далее – Организация) о взыскании 4 237 167 руб. 25 коп. задолженности по договору от 17 августа 2022 г. аренды нежилого помещения за период с 1 января по 30 сентября 2023 г.
Арбитражный суд города Москвы решением от 28 мая 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2024 г., удовлетворил иск.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Организация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты в части взыскания долга за период с 18 июля по 30 сентября 2023 г.
Дело 4 июня 2025 г. истребовано из Арбитражного суда города Москвы. По смыслу части 1 статьи 2911, части 7 статьи 2916, статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Организации вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Организация (арендатор) 17 августа 2022 г. заключили договор аренды нежилого помещения площадью 528 кв.м в здании по адресу: Москва, ул. Кибальчича, д. 5 Согласно пункту 3.2 договора срок аренды составляет 3 года и исчисляется с даты подписания сторонами акта-приема передачи.
До момента государственной регистрации договор является краткосрочным договором, заключенным на срок аренды, составляющий 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи. В случае если в течение 11 месяцев с момента подписания сторонами договора аренды обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация, данный договор аренды как краткосрочный будет автоматически возобновляться на тех же условиях, на тот же срок – 11 месяцев, но ограничен сроком 3 года, либо если одна из сторон заявит в письменном виде об отказе в пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия.
Пунктом 10.7 договора предусмотрено, что по требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях: - арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию этим помещением (пункт 10.7.1); - переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорен арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра этого помещения при заключении договора в случае не устранению арендодателем указанных недостатков в сроки, установленные сторонами договора (пункт 10.7.2).
В соответствии с пунктом 10.8 договора досрочное расторжение договора по вышеперечисленным основаниям производится путем направления письменного уведомления за 30 дней до предстоящего расторжения договора.
В силу пунктов 4.1, 4.5 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части и подлежит оплате до 5 числа текущего месяца.
Помещение передано и принято арендатором по акту приема-передачи от 17 августа 2022 г. без замечаний и возражений.
Договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, договор является краткосрочным (11 месяцев).
Организация 8 декабря 2022 г. направила арендодателю предложение о расторжении договора аренды в связи с тем, что помещение невозможно использовать в планируемой арендатором деятельности – размещение колледжа.
Общество письмом от 16 декабря 2022 г. отказало в заключении соглашения о расторжении договора аренды; указало на отсутствие у арендатора права на односторонний отказ от договора по указанным основаниям.
Арендатор 29 декабря 2022 г. в соответствии с пунктом 10.8 договора уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды с 1 января 2023 г.
Арендатором составлен односторонний акт от 30 декабря 2022 г. возврата помещения, в котором указано, что ключи переданы охраннику здания.
Общество, ссылаясь на невнесение арендатором платы за пользование помещением за период с 1 января по 30 сентября 2023 г., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309 , 310 , 450 , 606 , 612 , 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пришли к выводу об обоснованности иска Общества и взыскали долг по арендной плате за период с 1 января по 30 сентября 2023 г.
Суды исходили из следующего.
Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний и возражений. Доказательств, подтверждающих невозможность использования арендованного помещения по вине арендодателя, не имеется.
При таком положении у арендатора отсутствовало предусмотренное пунктом 10.7 договора и статьей 612 Гражданского кодекса право на досрочное расторжение договора аренды. Данный договор по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут. По истечении 11 месяцев договор возобновился на новый срок – еще на 11 месяцев, поскольку арендатор надлежащим образом не выразил возражение против пролонгации договора.
Суды отклонили довод арендатора о том, что его заявление от 29 декабря 2022 г. об отказе от исполнения договора следует считать в соответствии с пунктом 3.2 договора отказом от пролонгации договора, указав, что из уведомления от 29 декабря 2022 г. усматривается намерение арендатора именно отказаться от исполнения договора, а не заявить отказ от его пролонгации.
Суды также посчитали, что наличие указанного уведомления не имеет правового значения, так как ответчик не представил надлежащих доказательств возврата помещения арендодателю в период, за который истец предъявил требование о взыскании задолженности.
Поскольку Организация не исполнила обязательство по оплате пользования нежилым помещением за период до истечения первоначального срока действия договора и за последующие два с половиной месяца, с ответчика надлежит взыскать долг по арендной плате в размере, указанном в иске.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе Организация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить принятые по делу судебные акты в части взыскания с ответчика долга за период с 18 июля по 30 сентября 2023 г.
Податель жалобы указывает, что заключенный сторонами договор аренды от 17 августа 2022 г. в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем на основании пункта 3.2 является краткосрочным договором, заключенным на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи, то есть до 17 июля 2023 г.
Условиями договора предусмотрено, что данный договор аренды как краткосрочный автоматически возобновляется на тех же условиях, на тот же срок – 11 месяцев (не более 3 лет), при условии, что если одна из сторон не заявит в письменном виде об отказе в пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия.
Арендатор уведомлением от 29 декабря 2022 г. отказался от указанного договора аренды и 30 декабря 2022 г. освободил помещение. Ответчик прекратил использование объекта аренды, что арендодателем не оспаривается.
По мнению заявителя, данные действия позволяют однозначно определить волю арендатора на отказ в пролонгации договора аренды на следующие 11 месяцев и прекращение арендных отношений по истечении срока аренды, то есть 17 июля 2023 г.
В связи с этим заявитель считает ошибочными выводы судов о том, что после истечения указанного в договоре срока (17 июля 2023 г.) действие договора было пролонгировано на следующие 11 месяцев, и поэтому арендодатель вправе взыскивать арендную плату не только за 11 месяцев, но и за последующие периоды, в том числе за период с 18 июля по 30 сентября 2023 г.
Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью; отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды.
Заявитель считает, что вывод судов о том, что освобождение арендатором спорного помещения без оформления сторонами возврата помещения арендодателю путем подписания акта приема-передачи, не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы за период с 18 июля 2023 г., противоречит указанной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации.
Приведенные в жалобе Организации доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184 , пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
жалобу автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 14 августа 2025 года на 12 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева Суд: Верховный Суд РФ (подробнее) Истцы: АО "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (подробнее) Ответчики: АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИННОВАЦИОННЫЙ КОЛЛЕДЖ" (подробнее) Судьи дела: Грачева И.Л. (судья) (подробнее) Последние документы по делу: Определение от 18 августа 2025 г. по делу № А40-290648/2023 Резолютивная часть определения от 13 августа 2025 г. по делу № А40-290648/2023 Определение от 2 июля 2025 г. по делу № А40-290648/2023 Показать все документы по этому делу