Товарищество собственников жилья "Пархоменко-39" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройремир" (далее - Общество) о признании права общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит. А, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005368:4227 площадью 13 кв. м и помещения N 10 площадью 12,4 кв. м, входящего в состав нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005368:6245.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 февраля 2024 г. в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 марта 2025 г., решение от 28 февраля 2024 г. отменено, признано право общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу:
2 Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит. А, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005368:4227 площадью 13 кв. м и помещения N 10 площадью 12,4 кв. м, входящего в состав нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005368:6245.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что отменяя решение суда первой инстанции об отказе в иске, суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно посчитали, что ТСЖ является «фактически владеющим» помещениями лицом, в связи с чем к спорным правоотношениям должны применяться положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (негаторный иск) и статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные выводы сделаны при отсутствии в деле доказательств факта владения и свободного доступа Товариществом в спорные помещения.
Между тем, в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 декабря 2019 по делу №А56-95391/2019 указано, что спорные помещения не находятся и никогда не находились во владении Товарищества и иных лиц».
Данным судебным актом ТСЖ отказано в признании права собственности отсутствующим из-за истечения срока исковой давности и неверного способа защиты.
Суды, неверно определив статус спорных помещений, прекратили зарегистрированное право собственности Общества на помещения, которые никогда не являлись общим домовыми техническими помещениями только из- за того, что в них находится общее домовое оборудование, занимающее незначительную площадь, по основаниям, не соответствующего фактическим обстоятельствам дела и статусу помещений.
На момент продажи первой квартиры в доме в июле 1999г. помещения были учтены как помещения и право собственности на них было зарегистрировано 26 июля 1999г. за Обществом. С этого момента более 25 лет только Общество владело и пользовалось нежилыми помещениями с самостоятельным назначением.
В общую долевую собственность домовладельцев, как общее имущество дома, переходят только те помещения, которые не были выделены для целей самостоятельного использования и не были использованы в таком качестве на дату продажи первой квартиры в доме.
К общему имущества дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и предназначенные для обслуживания исключительно иных помещений.
Суд апелляционной инстанции совершил подмену понятий «доступ в помещения для осмотра и ремонта общедомового оборудования, находящегося в помещениях, с понятием «владение помещениями» как правомочия
3 собственника согласно статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции неправильно квалифицировал заявленный иск ТСЖ как требования фактически владеющего лица, носящие негаторный характер, и применил статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации при исчислении сроков исковой давности.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов и установлено в рамках дел N А56-71776/2021 и А56-111352/2021, на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 21 апреля 1997 N 347-р и договора об инвестиционной деятельности от 9 июня 1997 г. N 00-(И)003308(02) Обществом была осуществлена реконструкция здания общежития по пр. Пархоменко, 39, с переоборудованием его в жилой дом со встроенными нежилыми помещениями.
Дом принят в эксплуатацию 22 сентября 1998 г. на основании Акта государственной приемочной комиссии.
Обществом 26 июля 1999 г. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение 6Н площадью 248,9 кв. м с кадастровым номером 78:5368:0:6:2, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит. А.
Впоследствии 27 февраля 2017 г. после раздела указанного помещения осуществлена государственная регистрация права собственности Общества на нежилое помещение 6-Н площадью 127 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005368:6245. В части данного помещения (ч.п. N 10 площадью 12,4 кв. м) расположен общедомовой электрический главный распределительный щит (ГРЩ), обеспечивающий электроснабжение многоквартирного дома.
Также 26 июля 1999 г. за Обществом зарегистрировано право собственности на помещение 7-Н площадью 13 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005368:4227 на первом этаже, в котором размещены контрольные приборы пожарных насосов и системы АППЗ многоквартирного дома, использовавшиеся Обществом при оказании услуг по управлению и содержанию дома.
4 Управление указанным многоквартирным домом до 9 июня 2018 г. осуществляло Общество, с 1 декабря 2018 г. на основании решения собственников помещений в доме эту данную деятельность осуществляет Товарищество.
Посчитав, что в связи с изменением собственниками помещений способа управления многоквартирным домом отпали основания для размещения названного выше оборудования в принадлежащих Обществу помещениях 6-Н (ч.п. N 10 площадью 12,4 кв. м) и 7-Н, Общество обратилось в арбитражный суд с исками об обязании Товарищества вынести из нежилых помещений 6-Н и 7-Н спорное оборудование (дела N А56-71776/2021 и А56-111352/2021). В удовлетворении указанных требований Общества отказано.
В рамках настоящего дела Товарищество, указав, что в помещениях 6-Н и 7-Н находится оборудование, предназначенное для использования и используемое для обслуживания помещений всего многоквартирного дома (ГРЩ, обеспечивающий электроснабжение многоквартирного дома, а также контрольные приборы пожарных насосов и системы АППЗ многоквартирного дома), спорное оборудование было размещено в помещениях 6-Н и 7-Н самим Обществом при реконструкции здания в соответствии с проектной документацией и его местоположение не изменялось в течение всего срока существования здания как многоквартирного дома с момента ввода в эксплуатацию после завершения реконструкции в 1998 году и по настоящее время, просило суд признать право общей долевой собственности собственников помещений на спорные помещения.
Суд первой инстанции, указав, что в рамках дел N А56-71776/2021 и А56-111352/2021 преюдициально установлены законность размещения в помещениях 6-Н и 7-Н спорного оборудования, а также принадлежность помещений Обществу, то есть, вопрос о праве собственности разрешен судами в названных делах и доказыванию повторно не подлежит, признав пропущенным срок исковой давности по заявленному Товариществом требованию, отказал в удовлетворении иска.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признал исковые требования Товарищества обоснованными, а также сославшись на неприменение к такого рода требованиям исковой давности, удовлетворил иск.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) собственникам помещений, машино- мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
5 В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино- места;
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как
6 аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Апелляционный суд, приняв во внимание судебные акты по иным арбитражным делам, установил, что в спорных помещениях находится оборудование, относящееся к общему имуществу собственникам помещений в многоквартирном доме. Указанное имущество размещено в спорных помещениях в соответствии с проектной документацией по реконструкции здания. Таким образом, спорные помещения изначально предназначались для размещения общего имущества, то есть предполагались для использования в целях обслуживания (эксплуатации) иных помещений многоквартирного дома, для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего дома, не выделялись. Между тем Общество как застройщик зарегистрировало право единоличной собственности на спорные помещения и впоследствии пыталось освободить спорные помещения от общего имущества (дела N А56-7177/2021, N А56-111352/2021).
Товарищество, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, имеет доступ в спорные помещения, то есть Общество не лишает других собственников доступа в эти помещения. При указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования Товарищества подлежат рассмотрению как аналогичные требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса). В силу положений статьи 208 Гражданского кодекса на такие требования исковая давность не распространяется.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройремир» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
7 Российской Федерации Н.С. Чучунова