Администрация Яшалтинского районного муниципального образования (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальному предпринимателю Очирову Андрею Николаевичу (далее – глава КФХ) о взыскании 2 306 518 руб. 56 коп. задолженности по договору от 2 августа 2013 г. аренды земельного участка за период с 3 квартала 2019 г. по 2 квартал 2022 г. и расторжении указанного договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия.
Арбитражный суд Республики Калмыкия решением от 17 марта 2023 г., оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г., отказал в иске.
2 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 3 октября 2023 г. отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Республики Калмыкия решением от 27 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2025 г., удовлетворил иск.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, глава КФХ, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело 16 мая 2025 г. истребовано из Арбитражного суда Республики Калмыкия.
По смыслу части 1 статьи 2911, части 7 статьи 2916, статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы главы КФХ вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) и глава КФХ (арендатор) 2 августа 2013 г. без торгов заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 645 га с кадастровым номером 08:12:230101:9, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Соленовского сельского муниципального образования, сроком до 1 августа 2062 г. для сельскохозяйственного производства.
Согласно акту приема-передачи, содержащему экспликацию участка, в состав земельного участка входят сельскохозяйственные угодья - 623 га (пашни), под древесно-кустарниковыми насаждениями – 17 га, под дорогами – 5 га.
В пункте 3.1 договора указано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Республики Калмыкия от 29 сентября 2008 г. № 329.
3 Земельный участок с кадастровым номером 08:12:230101:9 в 2015 году передан в собственность Яшалтинского районного муниципального образования. Право муниципальной собственности на данный участок зарегистрировано в установленном порядке.
В связи с изменением публичного собственника Администрация и глава КФХ 14 сентября 2015 г. заключили дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендодателя.
Собрание депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия решением от 8 октября 2018 г. № 237 утвердило в новой редакции Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – Решение № 237).
Пунктом 1 Приложения № 1 к Решению № 237 установлен базовый размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая» - 1000 руб. за 1 га.
За земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «многолетние насаждения» и «прочие земли (под дорогами, лесополосами, древ. куст. раст.)» установлен базовый размер арендной платы – 150 и 100 руб. за 1 га (пункты 4 и 5 Приложения № 3 к Решению № 237).
Решением Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 29 декабря 2020 г. № 30 (далее – Решение № 30) внесены изменения в Решение № 237, базовая арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая» установлена в размере 2000 руб. за 1 га.
Администрация, ссылаясь на то, что глава КФХ в спорный период внес арендную плату не полном размере, рассчитанном арендодателем на основании Решений № 237 и 30, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 309, 310, 424, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса), статьи 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельного кодекса), разъяснения, приведенные в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановления Пленума № 73), пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор
4 практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к выводу об обоснованности иска Администрации, взыскали долг по арендной плате (разницу между арендной платой, внесенной арендатором в спорный период в размере, установленном нормативным правовым актом Республики Калмыкия, и арендной платой в размере, рассчитанном истцом на основании нормативного правового акта муниципального образования) и расторгли договор аренды.
Суды исходили из следующего.
В пункте 16 и 19 Постановления Пленума № 73 разъяснено, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Так как договор аренды спорного публичного земельного участка заключен с главой КФХ после введения в действие Земельного кодекса не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в муниципальном образовании.
Поскольку спорный участок с 2015 года находится в муниципальной собственности и арендная плата за него регулируется нормативными правовыми актами муниципального образования, суды посчитали неправомерным довод арендатора о том, что размер арендной платы следует определять на основании нормативного акта субъекта Российской Федерации (Республики Калмыкия), действовавшего при заключении договора в 2013 году.
Довод главы КФХ о том, в спорный период не подлежали применению ставки арендной платы, указанные в расчете истца, поскольку Верховный суд Республики Калмыкия решением от 9 февраля 2024 г. по делу № 3а-23/2023 признал недействующим пункт 1 Приложения № 1 и пункты 4 и 5 Приложения № 3 Решения № 237, в том числе в редакции Решения № 30, в части установления базового размера арендной платы за сельскохозяйственные земли с видами разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая», «многолетние насаждения» и «прочие земли (под дорогами, лесополосами, древ. куст. раст.)», суды отклонили. Суды указали, что поскольку ставки признаны недействующими с даты вступления указанного решения суда в законную силу – 9 апреля 2024 г., поэтому за период до этой даты, в том числе
5 за указанный в иске период (с 3 квартала 2019 г. по 2 квартал 2022 г.) подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный указанным нормативным правовым актом муниципального образования.
Представленный Администрацией расчет арендной платы является правильным, у арендатора имеется долг, который подлежит взысканию.
Поскольку глава КФХ длительное время не вносил арендную плату в надлежащем размере (вносил плату в размере, определенном нормативным правовым актом субъекта), после направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости устранить допущенные нарушения и оплатить пользование арендованным участком в надлежащем размере не устранил нарушение, на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса договор аренды подлежит расторжению.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе глава КФХ, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.
Глава КФХ указывает, что суды не проверили представленный в подтверждение размера исковых требований расчет истца на соответствие нормам материального права, нормативным правовым актам, регулирующим порядок определения арендной платы за публичные земли в спорный период.
Суды, взыскивая долг по арендной плате за период с 3 квартала 2019 г. по 2 квартал 2022 г., рассчитанный Администрацией на основании базовых размеров арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, не учли, что пункт 1 Приложения № 1 и пункты 4 и 5 Приложения № 3 Решения № 237, в том числе в редакции Решения № 30, в части установления указанного базового размера арендной платы признаны судом общей юрисдикции недействующими по административному иску главы КФХ, который понес временные, финансовые издержки при рассмотрении спора в суде общей юрисдикции, отстаивая свою позицию об отсутствии экономического обоснования при установлении указанного базового размера платы. При таком положении указанные ставки не подлежат применению при расчете арендной платы по договору аренды с главой КФХ, который был административным истцом в указанном деле, в том числе и за период, предшествовавший решению суда общей юрисдикции.
Глава КФХ полагает, что поскольку он вносил арендную плату в размере, установленном для аналогичных земель в Республике Калмыкия, при наличии спора в отношении законности установленных в муниципальном образовании базовых ставок и с учетом признания нормативного правового акта об установлении этих ставок недействующими, в отсутствие существенных нарушений арендатором условий договора, у судов не было предусмотренных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса и статье 619 Гражданского кодекса оснований для расторжения договора аренды участка, используемого в сельскохозяйственной деятельности фермерского хозяйства, заключенного на 49 лет.
6 Приведенные в жалобе главы КФХ доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства – индивидуального предпринимателя Очирова Андрея Николаевича передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 7 августа 2025 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева