Индивидуальный предприниматель Канисев Николай Сергеевич обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации города Перми (далее – Администрация) о признании права собственности на административное здание для бытового обслуживания населения, расположенное по адресу: г. Пермь, Авиационная ул., д. 2.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее – Департамент градостроительства), Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент земельных отношений), администрация Мотовилихинского района города Перми.
Арбитражный суд Пермского края решением от 9 декабря 2022 г., оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г., удовлетворил иск.
2 Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 13 июня 2023 г. отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Пермского края решением от 3 апреля 2024 г., оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2024 г., отказал предпринимателю в иске.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело 10 апреля 2025 г. истребовано из Арбитражного суда Пермского края.
По смыслу части 1 статьи 2911, части 7 статьи 2916, статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы предпринимателя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю на основании договора от 16 сентября 2008 г. предоставлен в аренду публичный земельный участок площадью 1823,2 кв. м с кадастровым номером 59:01:4311068:13 для строительства административного здания.
Арендатор на основании разрешительных документов возвел на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %, на который 22 июля 2013 г. зарегистрировано его право собственности.
Впоследствии (9 августа 2017 г.) Администрация и предприниматель заключили новый договор аренды того же земельного участка для завершения строительства указанного объекта на срок до 8 августа 2020 г.
Дополнительным соглашением от 27 июля 2020 г. на основании Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» стороны продлили срок действия договора аренды на 1 год - до 8 августа 2021 г.
3 Департамент градостроительства 22 июля 2021 г. выдал предпринимателю разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - административного здания для бытового обслуживания населения сроком до 22 августа 2021 г.
Предприниматель обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Департамент градостроительства письмом от 20 августа 2021 г. отказал заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на истечение 8 августа 2021 г., то есть до момента обращения за разрешением, срока действия договора аренды, а также на не завершение строительства объекта, предъявленного к вводу в эксплуатацию (не завершены работы по возведению наружных стен здания над входной группой, не выполнено остекление, предусмотренное проектом как отделка наружных стен здания, не завершены работы по устройству эксплуатируемой кровли, на объекте ведутся строительные работы, земельный участок не благоустроен).
Предприниматель 13 декабря 2021 г. повторно обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства.
Решением от 16 декабря 2021 г. Департамент градостроительства вновь отказал заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав на истечение 8 августа 2021 г. срока действия договора аренды земельного участка.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на объект недвижимости на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).
В целях выяснения обстоятельств соблюдения при возведении спорной постройки градостроительных норм и правил суд первой инстанции назначил комплексную строительно-техническую и пожарно-техническую судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «ПСК «АФ-Проект» Южакову К.Н. и Бабушкину Д.Ю.
Согласно заключению эксперта Южакова К.Н. административное здание для бытового обслуживания населения является завершенным строительным объектом, соответствует установленным строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В заключении эксперта Бабушкина Д.Ю. указано, что здание соответствует требованиям пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью людей. По результатам проведенного расчета пожарного риска расчетная величина индивидуального пожарного риска в здании не превышает нормативное значение, установленное статьей 79 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела
4 доказательства, сославшись на статью 222 Гражданского кодекса, статьи 1, 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 41 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска предпринимателя.
Суды исходили из того, что спорный объект возведен в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.
Данный объект соответствует градостроительным нормам и правилам, нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Окружной суд отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Суд округа указал на следующее: суды фактически уклонились от исследования и оценки обстоятельств предоставления предпринимателю земельного участка для осуществления и завершения строительства объекта, не приняли во внимание отсутствие у предпринимателя правоустанавливающих документов на земельный участок по причине истечения срока действия договора аренды, а также обстоятельства возведения спорного объекта в течение длительного времени, в том числе и после истечения срока договора аренды; обращение предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию только после истечения договора аренды может свидетельствовать о непринятии предпринимателем надлежащих мер как к осуществлению и завершению строительства спорного объекта в установленный в разрешениях на строительство срок и до истечения срока договора аренды, продленного на основании дополнительного соглашения, так и к получению необходимых разрешительных документов (в частности, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) в установленном законом порядке; суды не исследовали обстоятельства, свидетельствующие о возможном совершении лицом, осуществившим самовольное строительство, недобросовестных действий, направленных на обход получения разрешительной документации на возведение или ввод в эксплуатацию объекта незаконного строительства.
При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций с учетом указаний окружного суда, сославшись на положения статьи 10 Гражданского кодекса, отказали предпринимателю в иске.
Суды исходили из следующего.
Объект незавершенного строительства находился в собственности предпринимателя длительное время (с 2013 года).
5 В силу действующего градостроительного законодательства при возведении спорного объекта от предпринимателя требовалось принятие мер по получению необходимой разрешительной документации (в частности разрешений на строительство объекта и на ввод объекта в эксплуатацию).
О недобросовестности действий предпринимателя свидетельствует последовательность его действий по строительству объекта на арендуемом земельном участке с учетом сроков получения им разрешения на строительство (6 марта 2015 г. получено разрешение сроком до 6 июля 2016 г., 22 июля 2021 г. получено разрешение сроком до 22 августа 2021 г.), отсутствие в значительный период времени разрешения на строительство спорного объекта (с учетом срока обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (16 августа 2021 г., 13 декабря 2021 г.), наличие существенных недостатков объекта и отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок на даты обращения за вводом объекта в эксплуатацию.
Реконструкция объекта незавершенного строительства в административное здание осуществлена предпринимателем в период, когда срок аренды земельного участка, предоставленного ему для завершения строительства, равно как и срок действия разрешения на строительство (реконструкцию) уже истекли, и после обращения Департамента земельных отношений к предпринимателю о продаже с публичных торгов спорного объекта в порядке реализации права, предоставленного положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса об отчуждении объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка (дело № А50-28641/2021).
Суды отклонили довод предпринимателя о наличии объективных причин, препятствовавших началу строительства спорного объекта с 2017 года до июля 2021 года (нетрудоспособность предпринимателя, арест имущества), поскольку, по мнению судов, данные обстоятельства не свидетельствуют о добросовестности действий предпринимателя с учетом длительности периода нетрудоспособности (1 год) и ареста имущества (9 месяцев) и срока действия договора аренды (3 года с последующим продлением на один год).
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, просит отменить обжалуемые судебные акты.
В числе прочих доводов податель жалобы указывает на следующее.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект
6 недвижимости, в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса).
Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (пункт 41 постановления Пленума № 44).
В пункте 43 постановления Пленума № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).
7 Предприниматель указывает, что он не совершал действий, направленных на обход закона, поэтому у судов не было оснований для отказа в иске со ссылкой на недобросовестность истца.
Податель жалобы обращает внимание на то, что с момента заключения в 2017 году договора аренды земельного участка для завершения строительства у него имелись объективные причины, препятствовавшие началу строительных работ, подтвержденные представленными в дело доказательствами. С 2017 г. арендатор не мог получить разрешение на строительство административного здания, в том числе и по причине того, что Правила землепользования и застройки города Перми не предусматривали такого вида разрешенного использования земельного участка как «административное здание».
Только решением Пермской Городской Думы от 23 апреля 2019 г. № 81 внесены изменения в Правила землепользования и застройки города Перми и с этого момента у предпринимателя объективно появилась возможность начать строительство на предоставленном в аренду земельном участке.
По мнению предпринимателя, последовательность его действий по разработке проектной документации, фактической реализации строительства (заключение договоров подряда и завершения строительства, акты выполненных и оплаченных работ), по продлению арендных отношений, получение разрешений на строительство и подача заявлений в уполномоченный орган на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о добросовестном поведении при строительстве спорного здания.
Заявитель указывает, что в данном случае спорный объект возведен им на публичном участке, предоставленном для строительства этого здания, в соответствии с видом разрешенного использования участка и на основании разрешения на строительство, в связи с чем имеются основания для признания права собственности на постройку с учетом разъяснений, приведенных в постановлении Пленума № 44.
Податель жалобы обращает внимание на то, что за ним зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Между тем согласно представленным в материалы дела доказательствами и заключению судебной экспертизы спорное здание является объектом завершенного строительства. Данное обстоятельство установлено судами при рассмотрении настоящего спора.
Однако при этом уполномоченный орган не дает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на прекращение договора аренды земельного участка, а заключить договор аренды земли для ввода объекта в эксплуатацию предприниматель не может, так как он воспользовался правом на однократное продление арендных отношений для завершения строительства.
С учетом того, что спорный объект фактически завершен строительством (хоть и не введен в эксплуатацию), предприниматель полагает, что публичный собственник земли неправомерно заявляет в суд требование об изъятии в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса данного здания как объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов. При
8 этом названная норма предполагает возможность изъятия и продажи с торгов только того объекта, строительство которого не завершено, и в целях завершения строительства.
При таком положении, по мнению заявителя, суды, отказав ему в иске о признании права собственности на спорный объект, строительство которого осуществлено истцом за счет собственных средств на основании разрешительных документов, создали правовую неопределенность в судьбе спорного объекта недвижимости, который не может быть изъят у него в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
Приведенные в жалобе предпринимателя доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 2916, статьей 2919 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
жалобу индивидуального предпринимателя Канисева Николая Сергеевича передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 5 августа 2025 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева