закрытое акционерное общество «Балтийская жемчужина» (далее – общество, ЗАО «Балтийская жемчужина») обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с заявлением к управлению Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее – управление, антимонопольный орган) о признании недействительными решения от 1 ноября 2023 г. и предписания от 2 ноября 2023 г. по делу № 078/01/14.2-11/2023.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Артеменков Алексей Анатольевич, Артеменкова Марина Валерьевна,
2 Галимуллин Марат Фаритович, Галимуллина Евгения Вячеславовна, Безбородько Виолетта Сергеевна, Белоногова Юлиана Юрьевна, Юхно Артем Владимирович, закрытое акционерное общество «БФА-Девелопмент», общество с ограниченной ответственностью «Легенда Инвест», общество с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Групп».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 5 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 января 2025 г., в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.
ЗАО «Балтийская жемчужина» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.
Письмом судьи Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2025 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Изучив по материалам истребованного дела изложенные в кассационной жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о наличии основания, предусмотренного пунктом 2 части 7 статьи 2916 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), для передачи кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в управление поступила коллективная жалоба граждан о нарушении обществом антимонопольного законодательства путем введения в заблуждение покупателей недвижимости относительно качества и потребительских свойств (площади) квартир.
Управление по результатам рассмотрения обращения пришло к выводу о наличии в действиях общества признаков нарушения статьи 142 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), выразившихся во введении неопределенного круга лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно фактической площади строящихся квартир в жилом комплексе «Жемчужный каскад» и выдало обществу предупреждение от 29 ноября 2021 г.
3 № 78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 апреля 2022 г. по делу № А56-1215/2022, вступившим в законную силу 6 декабря 2022 г., обществу в удовлетворении заявленных требований о признании предупреждения управления недействительным отказано.
В связи с невыполнением обществом предупреждения управление вынесло решение от 1 ноября 2023 г. по делу № 078/01/14.2-11/2023, которым признало наличие в действиях общества акта недобросовестной конкуренции и нарушения статьи 142 Закон о защите конкуренции, которое выразилось во введении неопределенного круга лиц в заблуждение (в том числе потенциальных участников долевого строительства) путем размещения в проектных декларациях и информационных материалах заведомо недостоверной информации о площадях квартир – с целью привлечения потребителей была указана меньшая площадь квартир, чем их фактическая площадь после строительства.
Антимонопольным органом установлено, что общество в договорах участия в долевом строительстве, рекламе, иных информационных материалах заведомо указывало площадь квартир, которая меньше фактической площади, тем самым создавая себе преимущество на рынке не за счет более выгодного предложения для потребителей, а путем введения их в заблуждение относительно условий, на которых объекты строительства предлагаются к продаже (цена квартиры). После корректировки общей площади квартиры по результатам проведения кадастровых работ между застройщиком и участниками долевого строительства заключались дополнительные соглашения к договорам об увеличении цены договора.
На основании указанного решения управление выдало обществу предписание от 2 ноября 2023 г. о перечислении в федеральный бюджет 52 275 859 руб. 30 коп. дохода, полученного вследствие акта недобросовестной конкуренции в форме введения в заблуждение.
Не согласившись с решением и предписанием антимонопольного органа, считая их незаконными и необоснованными, ЗАО «Балтийская жемчужина» обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями пункта 9 статьи 4, статьи 142 Закона о защите конкуренции, статей 4 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве),
4 суд первой инстанции сделал вывод о правомерности и обоснованности оспариваемых решения и предписания.
Суд первой инстанции указал, что общество размещало в проектных декларациях, договорах участия в долевом строительстве и информационных материалах заведомо недостоверную информацию о площади квартир: с целью привлечения потребителей указана заведомо меньшая площадь квартир, чем общество собиралось построить. В заключаемых договорах участия в долевом строительстве общество указывало информацию согласно действовавшей на момент заключения договора редакции проектной декларации. Планы объекта долевого строительства, являющиеся частью договоров участия в долевом строительстве, не соответствуют утвержденному проекту.
Кроме того суд отметил, что документы, представленные обществом по запросу управления от 5 октября 2023 г. № 78/24495/23, на основании которых в договорах участия в долевом строительстве указаны основные характеристики конкретного объекта долевого строительства, а также документы, из которых произведена выкопировка плана (фрагмента плана) этажа многоквартирного дома с отмеченным местоположением объекта долевого строительства, проектной документации не соответствуют.
Суды апелляционной и кассационной инстанций данную позицию поддержали.
В кассационной жалобе ЗАО «Балтийская жемчужина» ссылается на то, что в его действиях отсутствуют нарушения антимонопольного законодательства; настаивает на том, что возможность отклонения площади квартир в пределах 5% законодательно допустима и в договорах с дольщиками предусмотрена, является строительной погрешностью, умышленный характер введения участников строительства в заблуждение не доказан. Лица, которые обращались в управление с жалобами, в судебном порядке просили признать положения договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения недействительными, которым в удовлетворении исковых требований отказано. В представленных обществом заключениях специалистов сделан вывод о том, что фактор отклонения площади квартир оказал нейтральное влияние на экономическое поведение покупателей.
Общество полагает, что управлением пропущен срок давности для вынесения оспариваемого решения антимонопольного органа и ссылается на статью 411 Закона о защите конкуренции, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).
5 По мнению общества, данный срок начал течение не позднее 29 мая 2020 г. (дата получения им технических планов этажей) и истек 30 мая 2023 г. Оспариваемое решение датировано 1 ноября 2023 г., предписание 2 ноября 2023 г.
Кроме того, общество указывает, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 3.4 статьи 411 Закона о защите конкуренции оспариваемое решение не содержит указанной законодателем обязательной части, что само по себе (по мнению общества) является основанием для признания решения незаконным в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выражая несогласие с обжалуемыми судебными актами, общество, помимо прочего указывает, что проектная декларация от 29 июля 2019 г. соответствует градостроительной документации на жилой комплекс (разрешению на строительство от 25 января 2018 г., заключению экспертизы от 26 мая 2017 г. и проектной документации от 2017 года – разделу 1 пояснительной записки). Площадь увеличивалась только в проектной декларации на оба корпуса, датированной 14 января 2019 г.
Согласно доводам жалобы при рассмотрении данного дела не определен состав конкурирующих субъектов, права которых нарушены действиями застройщика, не установлен факт причинения ущерба иным участникам рынка.
Кроме того, общество в жалобе указывает, что судами неверно распределено бремя доказывания, в материалы дела не представлен аналитический отчет о результатах анализа состояния конкуренции на товарном рынке в соответствии с пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства». Также указывает, что судами не дана оценка представленным застройщиком доказательствам – заключениям специалистов от 19 января 2024 г. № 03/01/24 и от 29 марта 2021 г. № 001/02-ССТЭ. Вопрос о назначении судебной экспертизы в целях анализа состояния конкуренции на товарном рынке судами не рассмотрен.
Как отмечает ЗАО «Балтийская жемчужина», в материалах дела отсутствуют доказательства получения застройщиком дохода вследствие нарушения антимонопольного законодательства. Указанная управлением сумма дохода – 52 275 859 рублей 30 копеек не соответствует представленным в дело доказательствам. Управлением указано, что данная сумма определена по дополнительным соглашениям к договорам участия в долевом строительстве.
Однако в материалах дела отсутствуют подписанные сторонами и зарегистрированные в установленном порядке дополнительные соглашения об
6 изменении площади жилых помещений, платежные поручения, приходные кассовые ордера, банковские выписки, подтверждающие получение обществом денежных средств. Часть дохода получена обществом в порядке исполнения решений суда об их взыскании (дела № 2-82/2024 и № 2-6894/2023), что исключает оценку полученного дохода как незаконного.
Общество полагает, что даже при признании его нарушившим требования антимонопольного законодательства перечислению в бюджет подлежит доход, полученный от таких действий, а не вся полученная от реализации продукции выручка.
ЗАО «Балтийская жемчужина» полагает, что при вынесении оспариваемого решения антимонопольного органа нарушен принцип недопустимости преодоления вынесенных судами общей юрисдикции решений по спорам между ЗАО «Балтийская жемчужина» и заявителями – физическими лицами посредством вынесения юрисдикционного акта административного органа в лице управления. Указывает, что при рассмотрении настоящего дела не учтены выводы судов по иным делам с участием тех же лиц, в которых отказано в исках участников долевого строительства о признании условий договоров и дополнительных соглашений недействительными (№ 2-450/2023, № 2-579/2022 и № 2-208/2023).
Отдельные изложенные доводы заявителя могут заслуживать внимания, поэтому кассационная жалоба закрытого акционерного общества «Балтийская жемчужина» вместе с делом подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 2919– 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Балтийская жемчужина» вместе с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 2 июля 2025 г. на 14 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда Российской Федерации А.А. Якимов