Апелляционное определение № 33-8233/2025 от 23 декабря 2025 г.
Алтайский краевой суд (Алтайский край) - Гражданское Судья Зинец О.А. Дело № 33-8233/2025 (2-1533/2025) УИД: 22RS0065-01-2024-012875-93 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24 декабря 2025 года г. Барнаул Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе: председательствующего Диденко О.В., судей Амана А.Я., Сухаревой С.А., при секретаре Райман А.С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными в части договора купли-продажи, расписки о передаче денежных средств, взыскании задолженности по опционному договору по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 9 сентября 2025 года.
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.А., судебная коллегия УСТАНОВИЛА: ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 02.10.2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, в части установления цены сделки, превышающей 10 000 руб. 00 коп., в силу его притворности; признать недействительной расписку на сумму 2 300 000 руб. 00 коп. от 08.10.2024 года, выданную ФИО1 ФИО2, в силу её безденежности в части, превышающей сумму 1 483 311 руб. 82 коп.; взыскать задолженность по уплате опционной премии по опционному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 25.09.2024 года в размере 300 000 руб. 00 коп.; задолженность по по опционному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 25.09.2024 года в размере 10 000 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 250 руб. 00 коп.
В обоснование исковых требований указала на то, что 25.09.2024 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен опционный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которому продавец взял на себя обязательство совершить следующие действия: передать в собственность покупателя квартиру по адресу: <адрес>, и принять от покупателя оплату цены исполнения, а покупатель взял на себя обязанность уплатить опционную премию. Во исполнение взятых на себя обязательств по опционному договору, ФИО2 25.09.2024 года передал ФИО1 денежные средства в размере 300 000 руб. 00 коп., о чем ответчику была выдана расписка. 27.09.2024 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен брачный договор, по условиям которого супруги изменили установленный законом режим совместной собственности и установили режим раздельной собственности на всё имущество. С учетом условий брачного договора указанная квартира находилась в единоличной собственности истца. 02.10.2024 года во исполнение условий опционного договора о передаче в собственность ФИО2 квартиры был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 продала ФИО2 квартиру по цене 2 300 000 руб. 00 коп. 08.10.2024 года истцом ответчику была выдана расписка на 2 300 000 руб. 00 коп., однако фактически денежные средства по ней истцу переданы не были. Расписка была составлена сторонами для предоставления в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Денежные средства в размере 1 483 311 руб. 82 коп. были внесены ФИО2 в качестве исполнения кредитных обязательств по кредитному договору от 19.11.2020 года. Оставшиеся денежные средства в размере 816 688 руб. 18 коп. не передавались ФИО1 В связи с изложенным, считает, что расписка от 08.10.2024 года в части, превышающей сумму 1 483 311 руб. 82 коп., является недействительной в силе её безденежности. В данном случае договор купли-продажи в части установления цены сделки, превышающей 10 000 руб. 00 коп., является притворной сделкой, поскольку был заключен сторонами с целью прикрыть заключение опционного договора и осуществить регистрацию перехода права собственности на квартиру от истца к ответчику. Несмотря на тот факт, что ответчику в собственность была передана квартира, обязательства по уплате опционной премии в полном объеме в размере 300 000 руб. 00 коп., а также цены исполнения в размере 10 000 руб. 00 коп. ответчик не исполнил.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора по существу к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Алтайскому краю, нотариус ФИО3, АО «Газпромбанк».
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 9 сентября 2025 года иск ФИО1 оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы выражает несогласие с выводами суда об отсутствии правовых оснований для взыскания с покупателя опционной премии и цены исполнения, поскольку право собственности на квартиру перешло к ФИО2 на основании другой сделки, заключенного в последующем договора купли-продажи квартиры, в связи с чем у ФИО2 не приобрел право требовать передачи квартиры по опционному договору, соответственно продавец не вправе требовать оплаты опционного договора.
Судом не учтено, что квартира передана покупателю в собственность, цель опционного договора достигнута, однако оплата по договору произведена не полностью, в сумме 1 783 311, 82 коп. при цене опционного договора 2 093 311, 82 руб. Ответчик, получив квартиру в собственость, незаконно обогатился за счет недоплаты за квартиру.
Не соглашаясь с выводами суда об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи мнимой сделкой, указывает на то, что фактически договор купли-продажи в части прикрывал опционный договор, заключенный на меньшую сумму стоимости за квартиры с целью осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику.
В любом случае договор купли-продажи квартиры был бы заключен в качестве завершающей сделки по исполнению опционного договора для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. При этом договор купли-продажи был необходим для предъявления его в регистрационный орган с указанной в нем актуальной рыночной стоимостью квартиры, так как указание в договоре купли-продажи опционной стоимости 10 000 руб. могло принести для сторон при регистрации негативные правовые последствия.
Таким образом, договор купли-продажи в части установления цены предмета продажи (квартиры) являлся мнимым, заключен с целью прикрыть опционный договор на иных условиях, а именно: иной цены, в связи с чем является ничтожным.
Отклоняя доводы истца о безденежности расписки в части, суд не дал надлежащую оценку представленным истцом доказательствам, переписку с ответчиком в мессенджере Ватцап об обстоятельствах оформления расписки на соответствующую сумму исключительно для предъявления ее в регистрационном органе, выписку по счетам, открытым на имя ответчика, из которых сведений о перечислении или снятии со счетов указанной в расписке денежной суммы в спорный период не имеется.
Получение ответчиком в АО «Газпромбанк» кредита 01.11.2024 в сумме 2 158 200 руб. не свидетельствуют о том, что данная сумма получена с целью передачи истцу за квартиру, так как денежные средства получены ответчиком после составления расписки от 08.10.2024. Обстоятельства заключения кредитного договора ответчиком не являлись предметом рассмотрения настоящего дела.
В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 апелляционную жалобу поддержал по указанным в ней доводам.
Представитель ответчика ФИО5 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 состояли в зарегистрированном браке с 15.03.2023 по 29.10.2024.
До заключения брака ФИО6 20.11.2020 на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств приобрела в собственность <адрес> в <адрес>.
В указанной квартире в последующем супруги проживали.
Приняв решение о разделе имущества и передачи квартиры в единоличную собственность супругу ФИО7, 25.09.2024 ФИО1 и ФИО2 заключили опционный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1 опционного договора продавец взял на себя обязательство по требованию покупателя совершить следующие действия: передать в собственность покупателя квартиру, кадастровый ***, площадью 35,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, и принять от покупателя уплату цены исполнения, а покупатель обязуется уплатить опционную премию в размере и порядке, установленном договором, с момента выплаты опционной премии в полном объеме потребовать от продавца передачи квартиры в собственность и уплатить цену исполнения.
В соответствии с п. 1.2 опционного договора, стороны устанавливают цену исполнения в размере 10 000 руб. 00 коп., опционную премию в размере, определяемом в порядке, установленном разделом 4 настоящего договора.
Требование покупателя о передаче ему квартиры в собственность считается заявленными с момента выплаты продавцу опционной премии в полном объеме (п. 1.3).
Согласно п. 3.3.2 опционного договора покупатель вправе осуществить выплату опционной премии досрочно. В таком случае требование покупателя о передаче ему квартиры в собственность считается заявленным с момента вынесения последнего платежа в счет выплаты опционной премии.
В соответствии с п. 4.1 опционного договора за право заявить требование о передаче в собственность покупателю квартиры, покупатель уплачивает опционную премию в следующем порядке: - в день подписания договора покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в размере 300 000 руб. 00 коп.; - покупатель в течение 15 месяцев выплачивает продавцу 300 000 руб. 00 коп. путем внесения ежемесячных платежей в размере 20 000 руб. 00 коп., начиная с месяца, следующего за месяцем подписания опционного договора; - покупатель производит ежемесячные платежи по ипотеке в размере и порядке, установленном кредитным договором *** 20.11.2020 года до момента полного исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору.
Согласно п. 4.2 опционного договора покупатель обязуется уплатить продавцу цену исполнения в размере 10 000 руб. в течение 5 календарных дней с момента предъявления требования покупателя о передаче ему квартиры в собственность.
Во исполнение обязательств по опционному договору ФИО2 передал ФИО1 в день заключения договора часть опционной премии в размере 300000 руб. 00 коп., что подтверждается распиской. 27.09.2024 года между ФИО1 и ФИО2 заключен брачный договор, по условиям которого, супруги изменили установленный законом режим совместной собственности и установили режим раздельной собственности на всё имущество, в ом числе имущественные права и обязанности, приобретенные супругами в период брака. Супруги установили, что имущество будет являться раздельной собственностью того из супругов, на чье имя оно приобретено, оформлено и (или) зарегистрировано в установленном законом порядке. 02.10.2024 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимостью 2300000 руб. 00 коп.
При этом согласно п.3 договора купли-продажи расчет по договору произведен в следующем порядке: - 1 483 311 руб. 82 коп. будут переданы продавцу за счет собственных денежных средств покупателя после подписания договора, целевого назначение «Исполнение кредитных обязательств перед залогодержателем-кредитором по кредитному договору *** от 19.11.2020 года». Факт передачи денежных средств в указанной сумме подтверждается банковским документом о внесении денежных средств на счет продавца; - 816 688 руб. 18 коп. будут переданы покупателем продавцу наличными в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности на квартиру на покупателя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Во исполнение обязательств покупатель ФИО7 погасил остаток задолженности по кредитному договору в сумме 1 483 311 руб. 82 коп., что не оспаривалось сторонами.
Также 08.10.2024 составлена расписка о получении ФИО1 от ФИО2 денежной суммы в размере 2300000 руб. 00 коп. 10.10.2024 зарегистрирован переход права собственности на квартиру за Зерне Е.Н., что подтверждается выпиской из ЕГРН филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 ссылалась на неисполнение ответчиком обязательств по опционному договору и наличии задолженности по оплате опционной премии в размере 300 000 руб., а также стоимости опционного договора 10 000 руб., оспаривая фактическую передачу денежных средств по договору купли-продажи по расписке от 08.10.2024, а также установленную договором стоимость квартиры, ссылаясь на мнимость указанного договора в части указания цены договора, полагая, что фактическая цена продажи квартиры установлена опционным договором в 10 000 руб.
Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении при установленных по делу обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 166 , 170 , 421 , 429.3 , 431 , 432 , 454 , 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ , пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи от 02.10.2024 недействительным в части установления цены договора, расписки от 08.10.2024 о передачи денежных средств недействительной в части в ввиду недоказанности мнимости сделки, безденежности расписки, а также не установил оснований для взыскания в пользу истца опционной премии и стоимости договора ввиду иных правовых последствий неисполнения обязанности по оплате опционной премии, а именно: не приобретения права требовать от продавца передачи квартиры в собственность. Невыплата ответчиком опционной премии прекращает его обязанность по оплате стоимости опционного договора.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с правильным п существу решением суда, находя апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Доводы жалобы о несогласии с выводами суда об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности по опционному договору в виде опционной премии подлежат отклонению ввиду несоответствия их нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
В силу п. ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, по опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что за право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.
Согласно п. 3 ст. 429.3 указанного кодекса при прекращении опционного договора платеж, предусмотренный пунктом 2 настоящей статьи, возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.
Таким образом, из буквального толкования единой нормы ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что платеж по опционному договору не подлежит возврату именно на случай прекращения опционного договора по указанному в первом пункте основанию, то есть, в случае, если управомоченная по договору сторона не заявит соответствующее требование в установленный договором срок, не обратится с требованием предоставления предусмотренного договором исполнения в период действия спорного договора.
Из условий договора следует, что покупатель приобретает право требования передачи квартиры в собственность только после оплаты опционной премии в установленном договором порядке.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что покупатель ФИО7 не оплатил опционную премию в полном объеме, соответственно, не приобрел право требования передачи квартиры в собственность по данному договору, требования о передачи квартиры по опционному договору к ФИО1 ответчик не предъявлял, что свидетельствует о прекращении действия данного договора.
Поскольку опционный договор прекращен по указанным в пункте 1 ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниям, суд первой инстанции верно указал на отсутствие правовых оснований у истца требовать выплаты суммы опционной премии.
При этом квартира была продана истцом ответчику на основании договора купли-продажи от 02.10.2024, являющегося самостоятельной сделкой по реализации объекта недвижимости.
Суд первой инстанции, проанализировав содержание договора купли-продажи, обоснованно указал на то, что данный договор является самостоятельной сделкой, не зависит от условий ранее заключенного сторонами опционного договора, соответствует всем требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимого имущества согласно положениям ст. ст. 549 , 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абзац 2 пункта 1 статьи 555 ГК РФ ).
Таким образом, несогласование в договоре купли-продажи цены недвижимости свидетельствует о незаключенности договора, в связи с чем выбранный истцом способ защиты права противоречит приведенной норме закона.
Позиция истца о мнимости договора купли-продажи в части цены недвижимости основана на неверном толковании и применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Между тем, истцом не представлено суду доказательств наличия приведенных в законе признаков мнимости договора купли-продажи.
Само по себе оспаривание договора купли-продажи только в части цены договора по мнимости не соответствует положениям ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В частности, стороны не оспаривали, что их воля была направлена на фактическую передачу в собственность квартиры ответчику, что и было реализовано посредством заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к покупателю.
Доводы о том, что договор купли-продажи прикрывал опционный договор о продаже квартиры по иной, заниженной стоимости, является несостоятельным, поскольку правовыми последствиями как опционного договора, так и договора купли-продажи являлся переход права собственности на квартиру к ответчику. При этом опционная премия фактически являлась стоимостью квартиры, после выплаты которой покупатель приобретает право требовать перехода права собственности на квартиру. Общая сумма опционной премии превышала 10 000 руб. (2 083 311,48 руб.) Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания расписки мнимой в части указанного в ней размера переданной суммы по аналогичным основаниям, учитывая, что расписка не является самостоятельной сделкой, а лишь подтверждением передачи денежных средств по договору купли-продажи. Суд первой инстанции верно указал на то, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не повлечет его восстановление, поскольку в случае наличия задолженности по договору купли-продажи продавец вправе требовать погашения задолженности.
Вместе с тем, по настоящему спору истец не оспаривала факт написания расписки.
Допустимых, относимых и достаточных доказательств безденежности расписки в части истцом суду не представлено.
Вопреки доводам жалобы, отсутствие в выписке по счету ответчика сведений о переводе денежной суммы в размере, указанной в расписке, не свидетельствует о ее безденежности, поскольку перевод денежных средств со счета должника не является единственным способом расчета. Переписка между истцом и ответчиком в мессенджере Ватцап не содержит сведений о мнимости или безденежности договора и расписки.
Указание в решении суда на заключение ответчиком кредитного договора с АО «Газпромбанк» от 01.11.2024, который действительно был заключен после составления расписки и регистрации права собственности на квартиру, не может повлиять на законность решения суда, поскольку каких-либо выводов по данному факту относительно разрешения спора в решении не содержится.
В целом доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании и применении норм материального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания для отмены обжалуемого решения.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Процессуальных нарушений, которые в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.
Руководствуясь статьями 327.1 , 328 , 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 9 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения, через суд первой инстанции.
Председательствующий: Судьи: Мотивированное апелляционное определение составлено 29 декабря 2025 года Суд: Алтайский краевой суд (Алтайский край) (подробнее) Судьи дела: Сухарева Светлана Александровна (судья) (подробнее) Судебная практика по: Признание договора купли продажи недействительным Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ Признание договора незаключенным Судебная практика по применению нормы ст. 432 ГК РФ Мнимые сделки Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ Притворная сделка Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости Судебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ