Решение № 2-113/2023 2-1890/2022 2-27/2024 2-7/2025 2-7/2025(2-27/2024;2-113/2023;2-1890/2022;)~М-1256/2022 М-1256/2022 от 1 февраля 2026 г. по делу № 2-113/2023 Советский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданское Дело № 2-7/2025 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «29» декабря 2025 года г. Новосибирск Советский районный суд г. Новосибирска в составе: председательствующего судьи Никитиной М.В., при секретаре Дмитриевой В.А., Смирновой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Академмедстрой», ФИО3, ФИО4 по <адрес> о признании сделок незаконными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании регистрационных действий незаконными, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ООО «Академмедстрой», ФИО35 о признании добросовестным приобретателем, встречному исковому заявлению ООО «Академмедстрой» к ФИО1, ФИО2, ФИО35, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Академмедстрой», ФИО3, ФИО4 по <адрес> о признании сделок незаконными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании регистрационных действий незаконными.
В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Академмедстрой» было заключено соглашение о намерениях заключения договора №, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор на условиях, предусмотренных соглашением.
По основному договору Застройщик должен был передать в собственность ФИО1 парковочное место в объекте по адресу: <адрес>. Срок окончания строительства наземной одноуровневой автостоянки и получения и получения разрешения на ввод ее в эксплуатацию предполагался не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Размер денежных средств подлежащих уплате должен был составить 290 000 руб.
По данному соглашению ФИО1 были внесены денежные средства в размере 250 000 руб., в подтверждение чего выдана квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
Основной договор, предусмотренный соглашением о намерениях заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не был заключен. При этом денежные средства в размере 250 000 руб. ФИО1 не были возвращены.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Академмедстрой» был заключен предварительный договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор участия в долевом строительстве – <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>. По условиям п. 4 подлежал внесению обеспечительный платеж в размере 1 100 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В кассу ответчика были внесены денежные средства в размере 1 100 000 руб.
Впоследствии между участниками был заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Застройщик обязался за счет собственных денежных средств и денежных средств участников строительства своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам трехкомнатную <адрес>, а истцы приняли на себя обязательство уплатить ответчику обусловленную договором цену и принять законченную строительством квартиру.
Цена договора составила 4 394 075 руб., из которых денежные средства в размере 1 100 000 руб. подлежали внесению в течении пяти рабочих дней с момента государственной регистрации Договора долевого участия, а 3 294 075 руб. – за счет кредитных денежных средств, предоставляемых банком.
Срок сдачи объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 3 месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В качестве оплаты по Договору долевого участия ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внес в кассу ответчика 1 100 000 руб. за счет средств, уплаченных ранее предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ в части порядка расчетов, а именно указано, что оставшаяся сумма в 3 294 075 руб. подлежали уплате в следующем порядке: 294 075 руб. подлежали внесению истцами за счет собственных средств, 3 000 000 руб. – посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк».
Сторона также договорились, что сумма в 294 075 руб. считается уплаченной за счет средств, ранее внесенных ФИО1 по соглашению о намерениях заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ввиду того, что основной договор так и не был заключен, а уплаченные по договору денежные средства не были возвращены, соответственно застройщик длительное время пользовался денежными средствами истцов, подлежали начислению проценты, которые пошли в счет оплаты по договору.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и АО «Россельхозбанк» был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым истцами был предоставлен кредит в сумме 3 000 000 руб. Кредитный денежные средства были переданы ответчику.
Таким образом, истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по договору в полном объеме.
Ответчиком обязательства по Договору долевого участия надлежащим образом исполнены не были, в срок до ДД.ММ.ГГГГ объект в эксплуатацию не ввел, квартиру истцам не передал в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Жилой многоквартирный дом по <адрес> был введен в эксплуатацию лишь ДД.ММ.ГГГГ. При этом фактически строительство жилого дома завершалось ЖСК «Бульвар Молодежи 15». Данный ЖСК привлекал денежные средства дольщиков для завершения строительства, дольщики несли расходы по содержанию много квартирного дома, в частности, ФИО2 была произведена оплата за отопление квартиры ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 310, 61 руб.
Какие-либо претензии в адрес истцов о неисполнении обязательств по договору долевого участия не поступали.
ДД.ММ.ГГГГ истцы по почте получили извещение нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ о внесении ответчиком в депозит нотариуса денежные средства в сумме 4 100 000 руб. в связи с расторжением договора № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. При этом в извещении была допущена описка, вместо ФИО1 был указан ФИО5.
Истцы полагают отказ ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве незаконным, поскольку какой-либо задолженности у дольщиков не имелось.
Кроме того, ООО «Академмедстрой» грубо нарушило предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от исполнения договора. Так, вопреки требованиям закона в адрес ФИО1 направлено письмо с объявленной ценностью вместо предусмотренного заказного письма с описью вложения и уведомления о вручении с претензией. В адрес же ФИО2 каких-либо претензий не направлялось.
В дальнейшем, не имея сведений о получении участниками долевого строительства предупреждения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Застройщик направил в адрес ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО «Академмедстрой» ФИО6 подал в У. Р. по <адрес> заявление о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве. В адрес ФИО2 какое-либо уведомление не направлялось.
Денежные средства внесены на депозит нотариуса ДД.ММ.ГГГГ с явной просрочкой предусмотренного законом срока их внесения.
В дальнейшем, после одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, между ООО «Академмедстрой» в лице ФИО6 и ФИО35, от имени которой действовал ФИО7, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве спорной квартиры.
Дом по <адрес> был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, на кадастровый учет <адрес> поставлена ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление о регистрации Договора долевого участия в строительстве № подано в У. Р. по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после того, как спорная квартира была поставлена на кадастровый учет.
Таким образом, по мнению истцов, Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован с нарушением ч. 7.1 ст. 18 ФЗ №214-фз.
Ввиду того, что договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации на ДД.ММ.ГГГГ у застройщика отсутствовало право на заключение договора долевого участия № с ФИО35, а действия У. Р. по новосибирской области по регистрации указанного договора являются незаконными.
Сам же договор долевого участия в строительстве является недействительной сделкой по правилам п. 2 ст. 168 ГК РФ , как несоответствующая требованиям закона.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академмедстрой» и ФИО35 в лице ФИО7 был подписан Акт приема-передачи спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО35 в лице ФИО7 было подано заявление о регистрации права собственности на спорную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ право зарегистрировано.
Указывает, что ФИО35, являясь родственником ФИО7, который в свою очередь выступал председателем ЖСК «Бульвар Молодежи 15», фактически квартиру не приобретала, денежных средств за нее не вносила, квартирой не владела и не пользовалась. Квартира на ФИО35 оформлялась для получения возможности ее дальнейшей продажи.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО35 в лице ФИО7 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, цена квартиры составила 8 472 000 руб.
Полагает, что сделка совершенная между ФИО35 и ФИО3 является недействительной, поскольку отказ от договора долевого участия был незаконным, право распоряжения имущественным правом на получение в собственность спорной квартиры у застройщика отсутствовало.
ФИО3 не может считаться добросовестным участником, поскольку квартиры была приобретена последним по цене значительно ниже рыночной, столь короткий период владения квартирой не мог не вызвать сомнений. При этом ФИО3 является руководителем крупного застройщика, профессиональным участником данного рынка. Более того, ФИО3 лично знаком с ФИО7, после инициации соответствующего процесса ФИО6 были переданы ФИО3 документы, приобщенные к материалам дела.
Более того, сразу после приобретения данной квартиры ФИО3 выставлял ее на продажу с указанием цены в 11 000 000 руб.
Указывают, что имущественное право супругов Б-вых на получение квартиры в собственность выбыло помимо их воли, полагают что их права подлежат защите путем признания права.
Ввиду того, что объект не был передан истцам своевременно, исчислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 209 285, 94 руб.
Просили признать незаконным односторонний отказ ООО «Академмедстрой» от исполнения договора № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ООО «Академмедстрой»; признать незаконными действия У. Р. по <адрес> по регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Академмедстрой» и ФИО35; признать недействительной сделкой договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Академмедстрой» и ФИО35; признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО35 и ФИО3; истребовать квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером № из чужого незаконного владения ФИО3; признать за ФИО1, ФИО2 право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровым номером №; взыскать с ООО «Академмедстрой» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку в размере 3 209 285, 94 руб., взыскать компенсацию морального вреда с ООО «Академмедстрой» в пользу ФИО1, ФИО2 по 500 000 руб. в пользу каждого, а также взыскать сумму штрафа.
ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ООО «Академмедстрой», ФИО35 о признании недобросовестным приобретателем.
В обоснование иска указал, что при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры им были получены сведения из публичных источников, подтверждающих право собственности ФИО35 на объект. Договор купли-продажи был подготовлен АН «Квартал». Агентством недвижимости была проверена доверенность, выданная на имя ФИО7 О каких-либо притязаниях на квартиру со стороны третьих лиц ФИО3 не было известно.
Цена договора составила 9 250 000 руб., по просьбе ФИО7 в договоре была указана цена в 8 472 000 руб., на сумму же в 778 000 руб. был заключен договор о приобретении неотделимых улучшений, произведенных в квартире.
Денежные средства в размере 6 800 000 руб., уплаченные по договору, были получены ФИО3 от продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>, сумма в 472 000 руб. за счет имевшихся наличных денежных средств.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ сумма в 1 000 000 руб. и сумма в 200 000 руб. – перечислено безналичными платежами.
Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 совершен платеж ФИО7 в счет неотделимых улучшений в размере 1 000 000 руб., а поскольку стоимость неотделимых улучшений составляла 778 000 руб., ФИО7 была возвращена разница в 222 000 руб.
Просил признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, бульвар Молодежи, <адрес>.
ООО «Академмедстрой» обратилось в суд со встречным иском к ФИО35, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» выдало ФИО6 доверенность с широким кругом полномочий сроком на 3 года.
Указывает, что ФИО6 и ФИО7 в тайне от ФИО8, то есть единоличного исполнительного органа, было принято решение о реализации строящейся квартиры истцов с целью получения денежных средств и распоряжения ими по своему усмотрению. В этих целях квартира была «оформлена» на ФИО35 без намерения создать соответствующие правовые последствия.
ООО «Академмедстрой» соглашается с доводами ФИО1, ФИО2 о том, что односторонний отказ от договора долевого участия в строительстве № был произведен незаконно, а сделки, совершенные между ООО «Академмедстрой» и ФИО35, а также между ФИО35 и ФИО3 недействительны.
Просили признать недействительной сделкой договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Академмедстрой» и ФИО35; признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО35 и ФИО3; истребовать квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером № из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу ООО «Академмедстрой» с целью передачи супругам ФИО9.
Истцы по первоначальному иску, ответчики по встречному ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не прибыли, о времени и месте слушания дела извещены, направили представителя ФИО10 Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному ООО «Академмедстрой» ФИО11 встречный иск поддержала, требования ФИО1, ФИО2 в части признания незаконным одностороннего отказа полагала обоснованными.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному ФИО3 в судебное заседание не прибыл, направил представителей адвоката Ларину Е.В., Шишебарову Н.Г., которые требования Б-вых, а также ООО «Академмедстрой» не признали, встречные требования поддержали.
Ответчик ФИО35 в судебное заседание не прибыла, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила.
Ответчик У. Р. по <адрес> в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в их отсутствие, согласно ранее представленному отзыву исковые требования не признали.
Третье лицо ФИО8 в судебном заседании полагал требования Б-вых обоснованными, требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не прибыла, направила представителя Шишебарову Н.Г.
Третьи лица ФИО7, ФИО6, финансовый управляющий ФИО8 – ФИО13 в судебное заседание не прибыли, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.
Третье лицо ЖСК «Бульвар Молодежи 15» в судебное заседание не направило представителя, о времени и месте слушания дела извещалось надлежащим образом, причин неявки суду не сообщило.
Третье лицо АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не направило представителя, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, причин неявки суду не сообщило.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академмедстрой» и ФИО1 было заключено Соглашение о намерениях заключения договора №, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор на условиях, предусмотренных соглашением.
В соответствии с п. 2.1 Соглашения предметом выступает Основной договор, по которому Застройщик обязуется передать в собственность гражданину парковочное место в объекте, построенном на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.
Застройщик обязуется передать гражданину парковочное место № размером 2,6 * 5м.
Размер денежных средств, подлежащих уплате Гражданином в счет уплаты основного договора 290 000 руб. (п. 2.4 Соглашения).
Гражданин обязуется уплатить цену договора за счет собственных средств, при этом сумму в размере 250 000 руб. уплачивает в день подписания соглашения, оставшуюся сумму в размере 40 000 руб. Гражданин уплачивает не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ сумма в 250 000 руб. внесена в кассу ООО «Академмедстрой».
Также ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академмедстрой» и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1.1. Участник долевого строительства и Застройщик обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Застройщик за счет собственных средств и денежных средств Участника долевого строительства обязуется своими силами и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом с встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес> стр. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства 3-х комнатную <адрес>, а Участник долевого строительства привлекается к финансированию строительства, обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять законченную строительством квартиру.
В соответствии с п. 4.1 Договора исполнение обязательств Участника долевого строительства по заключению с Застройщиком основного договора долевого участия обеспечивается предоставлением обеспечительного платежа в размере 1 000 000 руб.
Обеспечительный платеж подлежит передаче Застройщику безналичным перечислением на расчетный счет Застройщика не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Сумма внесенного обеспечительного платежа возвращается (зачитывается в сумму Основного договора) Застройщику Участником долевого строительства после государственной регистрации заключенного Основного договора в У. Р. по <адрес>.
Оставшуюся сумму в размере 3 294 075 руб. участник долевого строительства уплачивает за счет кредитных средств, предоставляемых Банком.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академмедстрой» и ФИО1, ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости (далее – Договор №), по условиям которого Застройщик принял на себя обязательство за счет собственных средств и денежных средств Участника долевого строительства своими силами и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенные по адресу: <адрес> стр. и после получения разрешения на ввод объекта в эксплантацию Объекта передать Участнику долевого строительства 3-х комнатную <адрес>, а участник долевого строительства привлекается к финансированию строительства, обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять законченную строительством квартиру.
В соответствии с п. 3.1 Договора № цена квартиры составила 4 394 075 руб.
В соответствии с п. 3.2 Договора № Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора по своему выбору путем оплаты наличными денежными средствами в кассу Застройщика или путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в следующие сроки: 3.2.1 Денежные средства в размере 1 100 000 руб. Участник долевого строительства уплачивает за счет собственных средств в течении пяти рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора; 3.2.2 Оставшуюся сумму в размере 3 294 075 руб. Участник уплачивает за сет кредитных средств, предоставленных Банком.
В соответствии с п. 2.3 Договора №Застройщик обязуется передать квартиру Участнику долевого строительства не позднее 3 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в свою очередь в соответствии с п. 5.1 срок ввода объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 1 100 000 руб. супругами Б-выми были внесены в кассу ООО «Академмедстрой».
Дополнительным соглашением к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 3.2.1 внесены изменения, принята следующая редакция: 3.2.1 сумма в размере 294 075 руб. Участник долевого строительства уплачивает за счет собственных средств в течении пяти рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего оглашения.
Сумма в 3 000 000 руб. выплачивается Участником долевого строительства Застройщику посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается Банком-эмитентом АО «Россельхозбанк».
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 и ФИО2 был заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил Заемщикам денежные средства в размере 3 000 000 руб. для целей строительства жилого помещения, <адрес> трехкомнатной, общей площадью 84,72 кв.м., расположенной на 8 этаже…, общей стоимостью 4 394 075 руб.
Обязательство Банком было исполнено, денежные средства в размере 3 000 000 руб. перечислены ООО «Академмедстрой».
Обязательство ООО «Академмедстрой» о передаче объекта не было исполнено надлежащим образом, Застройщиком неоднократно переносились сроки завершения строительства, фактически строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес><адрес> завершало ЖСК «Бульвар Молодежи 15». Председателем ЖСК «Бульвар Молодежи 15» является ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» ФИО1, ФИО2 направлена претензия, в которой указано на наличие у Участников долевого строительства задолженности в размере 294 075 руб., а также по неустойке в размере 141 254, 03 руб. предложено исполнить таковую в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанная претензия подписана от имени ООО «Академмедстрой» ФИО8 К претензии была приложена Справка об оплате по Договору долевого участия №, также подписанная ФИО8 Претензия совместно со Справкой направлены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» в лице ФИО8 выдано ФИО6 доверенность с широким кругом полномочий.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» ФИО1, ФИО2 направлено Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия.
В уведомлении указано, что задолженность Участников на ДД.ММ.ГГГГ составляет 435 329, 03 руб., из которых 294 075 руб. по основному долгу, 141 254, 03 руб. – неустойка.
Указанное уведомление подписано от имени ООО «Академмедстрой» ФИО8 Уведомление направлено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, действующим от имени ООО «Академмедстрой» по доверенности в У. Р. по <адрес> подано Заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр записи о расторжении договора участия в долевом строительстве.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» на депозит нотариуса ФИО14 внесены денежные средства в размере 2 050 000 руб. в связи с расторжением договора №. Указанные денежные средства на момент рассмотрения сопру не получены Б-выми.
Истцы полагали односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве незаконным, при этом указывали, что в счет исполнения договора № от ДД.ММ.ГГГГ также подлежат учету денежные средства в размере 250 000 руб., уплаченные по Соглашению о намерениях заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку основной договор в отношении парковочного места так и не был уплачен, денежные средства по Соглашению не были возвращены.
Таким образом, всего истцами ФИО1 и ФИО2 уплачена сумма в размере 4 350 000 руб., из которых 250 000 руб. внесены в кассу по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, 1 100 000 руб. внесены в кассу по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, 3 000 000 руб. перечислены АО «Россельхозбанк» на счет ООО «Академмедстрой».
Представитель истцов супругов Б-вых – ФИО10 поясняла, что с учетом задержки строительства дома, а также невозврата денежных средств в размере 250 000 руб. по Соглашению о намерениях заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 и ФИО2 устно договорились с директором ООО «Академмедстрой» ФИО8 о том, что подлежащие уплате Участникам неустойки и проценты за пользование чужими денежными будут зачтены в счет недостающей суммы в 44 075 руб. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо письменных соглашением о зачете требований сторонами не заключалось.
В ходе рассмотрения настоящего дела представлена Справка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная ФИО8 от имени ООО «Академмедстрой», о том, что обязательства участниками долевого строительства ФИО1, ФИО2 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме.
Участвовавший в судебном заседании лично ФИО8 также указанные обстоятельства подтверждал неоднократно.
Во встречном исковом заявлении ООО «Академмедстрой» также ссылается на исполнение ФИО1, ФИО2 обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно ч. 5 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии же с ч. 4 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Уже в ходе рассмотрения дела ООО «Академмедстрой» и Б-выми предоставлено соглашение о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому произведен зачет требований ФИО1 к ООО «Академмедстрой» по возврату денежной суммы в размере 250 000 руб., внесенной в кассу ООО «Академмедстрой» по соглашению о намерениях № от ДД.ММ.ГГГГ на основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и денежного требования ООО «Академмедстрой» к ФИО1 и ФИО2 по уплате денежной суммы в размере 250 000 руб. в счет исполнения обязательств по заключенному договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.
Соглашений в части взаимозачета задолженности ФИО1 и ФИО2 по уплате задолженности по заключенному договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и каких-либо требований к ООО «Академмедстрой» об уплате санкций не предоставлено.
При таком положении, принимая во внимание, что как непосредственно директор ООО «Академмедстрой» в спорный период – ФИО8, так и ООО «Академмедстрой» настаивали на отсутствии задолженности у Б-вых по оплате договора заключенному договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что таковая отсутствовала, а потому отказ от договора со стороны ООО «Академмедстрой» нельзя признать правомерным.
Истцы ФИО1 и ФИО2 просят признать сделки, совершенные последовательно между ООО «Академмедстрой» и ФИО35, а также между ФИО35 и ФИО3 недействительными, кроме того, просят истребовать спорную квартиры в их пользу, ссылаясь на отсутствие воли на ее выбытие.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Таким образом, положения ст. 301 ГК РФ являются вещно-правовым способом защиты, то есть защиты вещных прав владельца имущества.
Между тем, между ФИО1, ФИО15 и ООО «Академмедстрой» возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, предполагающие обязанность застройщика передать вещь, урегулированы главой 22 ГК РФ (Исполнение обязательства).
Вопреки доводам ФИО15, ФИО1 право собственности на спорную квартиру у них как у Участников долевого строительства не возникло, поскольку в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а спорная квартира истцам никогда не передавалась, Акт приема-передачи между сторонами не подписывался.
Суд также отклоняет доводы истцов, о том, что их вещное залоговое право подлежит защите по правилам ст. 301 ГК РФ .
Так, ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
Между тем, по правилам ст. 301 ГК РФ подлежит защите вещное право связанное с владением вещью, а поскольку залог, возникающий и Участника долевого строительства в силу закона не связан с передачей владения, то не может быть защищен по правилам ст. 301 ГК РФ , Таким образом, способы защиты прав супругов Б-вых, исходя из обязательственного характера правоотношений по передаче им вещи, определены ст. 396 ГК РФ (Ответственность и исполнение обязательства в натуре), ст. 397 ГК РФ (Исполнение обязательства за счет должника), ст. 398 ГК РФ (Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь).
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, сам по себе факт двойной продажи одного объекта, не свидетельствует о недействительности сделки, применению подлежат положения ст. 398 ГК РФ .
Указанные правила применимы и к договорам долевого участия, что также следует из правовой позиции Верховного Суда, изложенной в Определении от 11.05.2021 N 18-КГ21-16-К4.
Сторона Б-вых утверждала, что положения ст. 398 ГК РФ применимы лишь для случаев двойной продажи объекта, при условии, что каждая из совершенных сделок, отвечает требованиям действительности, а потому, поскольку сделка, совершенная между ООО «Академмедстрой» и ФИО35, недействительная правила ст. 398 ГК РФ не могут быть применены.
Суд соглашается с указанными доводами и приходит к выводу о том, что действительно, ФИО2 и ФИО1 не являясь сторонами сделок – договора долевого участия №, заключенного между ООО «Академмедстрой» и ФИО35, а также договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО35 и ФИО3 вправе по правилам ч. 3 ст. 166 ГК РФ требовать о признании таких сделок недействительными и применении последствий в виде возврата квартиры Застройщика с последующей передачей истцам.
При этом, необходимо учесть следующее.
В соответствии с п.п. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с разъяснениями п.п. 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 , 302 ГК РФ .
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301 , 302 ГК РФ , а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 , 302 ГК РФ ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 , 302 ГК РФ .
Таким образом, в любом случае, поскольку истцами Б-выми заявлено о признании недействительными череды сделок, при этом сделка, совершенная между ФИО35 и ФИО3 по мнению истцов недействительна, исходя лишь из отсутствия права у ФИО35 на спорную квартиру, требования о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок подлежат рассмотрению по правилам ст. 301 ГК РФ , то есть реституционное требование трансформируется в виндикационное.
Применению также подлежат правила ст. 304 ГК РФ , согласно которым, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
ООО «Академмедстрой» также просит истребовать из незаконного владения ФИО3 спорную квартиру, при этом указывало, что квартира из владения Общества выбыла помимо воли Общества, в результате мошеннических действий ФИО6 и ФИО7, которые не могли распоряжаться спорной квартирой.
В обоснование ссылается, что квартира передана ФИО3 в результате самовольных противоправных действий ФИО6 и ФИО7 В свою очередь ФИО3 заявлено о признании его добросовестным приобретателем.
Как разъяснено в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Ранее суд пришел к выводу о незаконности одностороннего отказа от договора № со стороны ООО «Академмедстрой».
На момент исследуемых событий единоличным исполнительным органом ООО «Академмедстрой» выступал ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академмедстрой» в лице ФИО6, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО16 в лице ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заключен Договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенные по адресу: <адрес>, а после получения разрешения на ввод дома в эксплантацию передать Объект долевого строительства (квартиру, помещение, кладовку) Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять в собственность Объект долевого строительства.
Под объектом понимается <адрес> общей площадью 84,72 кв.м., жилой площадью 47, 68 кв.м., расположенная на 8 этаже.
ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией <адрес> выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академмедстрой» в лице ФИО8 и ФИО35 в лице ФИО7 подписан Акт приема-передачи квартиры.
Также ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» в лице ФИО8 ФИО35 выдана справка об отсутствии задолженности по договору №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 подано заявление о государственной регистрации права собственности за ФИО35 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО35 в лице ФИО7 и ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес> общей площадью 83,4 кв.м. на 8-м этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Цена договора составила 8 472 000 руб.
Как ранее было указано судом, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Академмедстрой» в лице ФИО8 выдано ФИО6 доверенность с широким кругом полномочий.
ФИО7 выступал председателем ЖСК «Бульвар Молодежи 15», которое фактически осуществляло достройку дома.
Допрошенный ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО7 в ходе производства по уголовному делу № показывал, что является Председателем Правления ЖСК «Бульвар Молодежи 15» с октября 2020 года. До октября 2020 года занимался общественной деятельностью на протяжении 10 лет, является помощником депутата партии «Единая Россия».
С ФИО8 знаком с 2014-2015 годов, однако никаких отношений не было, только знакомство.
На тот момент, когда ФИО7 стал Председателем Правления ЖСК готовность дома составляла около 70%. Со слов ФИО8 ему было известно, что строительство было приостановлено по причине нехватки денежных средств.
Основной задачей ЖСК был сбор паевых взносов с участников долевого строительства. Само ЖСК являлось механизмом для сбора денежных средств с участников долевого строительства и достройки объекта строительства. Насколько ему известно, участниками строительства было принято решение о дополнительном сборе денежных средств с участников долевого строительства и достройке объекта строительства силами ЖСК.
Функции юриста в ЖСК выполнял ФИО6, который был привлечен самим ФИО7 Функция ЖСК состояла в том, чтобы собрать денежные средства с участников долевого строительства в виде паевых взносов (даже с тех лиц, которые не вступали в ЖСК), и осуществить оплаты за ООО «Академмедстрой», ввести объект в строительства в эксплуатацию.
ЖСК при достройке дома выступало только в виде «спонсора», то есть оплачивало работы, услуги и материалы, связанные со строительством дома.
Договорами по достройке дома занимался лично ФИО8, он осуществлял поиск контрагентов, заключал с ними договоры, занимался принятием работ, услуг и материалов.
В ходе достройки дома ФИО6 взаимодействовал с ФИО8, они созванивались, встречались, обсуждали какие-либо вопросы. Часть вопросов по ООО «Академмедстрой» ФИО8 передал ФИО6, выдав ему доверенность от имени ООО «Академмедстрой».
От ФИО6 ему стало известно о том, что ФИО8 было установлено, что среди участников долевого строительства имеются лица, которые не исполнили свои обязательства по заключенным с ООО «Академмедстрой» договорам участия в долевом строительстве в части оплаты.
На от момент перед ЖСК у ООО «Академмедстрой» имелась задолженность около 40 000 000 руб., поскольку ЖСК выкупило задолженность у иных лиц, чтобы не допустить банкротство застройщика.
Денежные средства ЖСК расходовались на оплату строительства и задолженностей застройщика. Планировалось, что ЖСК сможет вернуть задолженность тем, что на ООО «Академмедстрой» оставались нереализованные объекты недвижимости и существовала возможность получения данных объектов в ЖСК.
От ФИО6 ему поступила информация о том, что ФИО8 планирует некоторые квартиры продать, по которым не в полном объеме поступила оплата по договорам участия в долевом строительстве, и денежные средства, полученные от продажи данных объектов пустить не на достройку дома, а на иные цели.
Чтобы не допустить того, чтобы денежные средства, полученные от продажи квартир в <адрес>, пошли не на достройку дома, а на иные цели ФИО8, ФИО6 было предложено оформить квартиры на иное стороннее лицо. А в последствии данные квартиры реализовать, а денежные средства, полученные от их реализации вложить в строительство <адрес>.
ФИО7 согласился с ФИО6 и предложил оформить квартиры на свою тещу ФИО17, которая в период с 2016-2017 находится в США на постоянном месте жительства. Однако у ФИО7 имелась доверенность, выданная ФИО35 Оформлять квартиры на себя ФИО7 не захотел, чтобы не возникало лишних вопросов.
Так, между ФИО7, действующим в интересах ФИО35, и ФИО6, действующим от имени ООО «Академмедстрой» по доверенности, были заключены договоры на приобретение двух квартир в <адрес>. Денежные средства были частично внесены в ЖСК, частично в ООО «Академмедстрой».
Впоследствии данные квартиры были проданы иным лицам, также ФИО7, действующим от имени ФИО35 Из показаний ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, данных в ходе производства по уголовному делу № также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ему для представления интересов ООО «Академмедстрой» была выдана доверенность, согласно которой он мог действовать от имени данного юридического лица и представлять его интересы.
В конце октября 2020 года ФИО6 в ходе устного разговора с ФИО8 получил информация о том, что среди участников долевого строительства <адрес> имеются лица, которые не в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате квартир. Он дал номер телефона бухгалтера ФИО18, пояснив, что у нее могут получить более подробную информацию по должникам.
ФИО6 связался с ФИО18, она предоставила на электронную почту список должников <адрес> (стр) <адрес> с указанием суммы квартиры по договору, суммы внесенных денежных средств и суммы задолженности, карточки счета ООО «Академмедстрой» 76.05.
Согласно данным сведениям, из карточки счета ООО «Академмедстрой» 76.05 в данном списке оказались ФИО19, ФИО2, ФИО1, ФИО20, ФИО21, ФИО22 и ФИО23 Впоследствии ФИО8 пояснил, что задолженность ФИО22 и ФИО23 погашены путем взаимозачёта, поскольку данные лица приобрели за свой счет дизельную станцию и за свой счет и передали ее в счет оплаты задолженности по договорам участия в долевом строительстве.
В связи с получением указанной информации и с целью получения дополнительных денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, и так как являлся юристом ЖСК, которому были необходимы денежные средства для достройки <адрес>, были составлены претензии от имени ООО «Академмедстрой» о внесении сумм задолженности по договорам участия следующим лицам: ФИО19, ФИО1 и ФИО2, ФИО24, а также ФИО25 В связи с тем, что от вышеуказанных участников долевого строительства денежные средства не поступили ООО «Академмедстрой» в одностороннем порядке расторгло договоры участия в долевом строительстве с ФИО19, ФИО1 и ФИО2, ФИО24 Заявления в Р. о расторжении договора участия в долевом строительстве по Алладинской и Б-выми подписывал ФИО6, поскольку имел доверенность, по ФИО26 – ФИО8 В связи с тем, что договоры с участниками долевого строительства ФИО26 и Б-выми были расторгнуты, денежные средства ранее внесенные по договорам участия в долевом строительстве данными лицами в ООО «Академмедстрой» внесены на депозит нотариуса ФИО14 Денежные средства, внесенные Алладинской на депозит не вносились, поскольку ФИО8 стал возмущаться и кричать.
Квартира, преданная ФИО21 по решению Советского районного суда возвращено в ООО «Академмедстрой».
Впоследствии квартира, на которую был заключен договор участия в долевом строительстве с Алладинской, была передана ФИО27 за сумму 4 100 000 руб., квартиры, на которые были заключены договоры участия в долевом строительстве с ФИО26 и Б-выми проданы ФИО18, которая является тещей ФИО7 – председателя Правления ЖСК «Бульвар Молодежи 15». Документы от имени ФИО35 подписывал ФИО7, действуя на основании имеющейся доверенности.
Денежные средства, полученные от ФИО27 были приняты ФИО6 от имени ООО «Академмедстрой» наличными и внесены в полном объеме на депозит нотариуса для Б-вых. Договор с ФИО27 заключало ООО «Академмедстрой», но кто его подписывал не помню.
Квартиры ФИО35 были проданы также ООО «Академмедстрой», но за какую сумму ФИО6 не известно. Однако фактически денежные средства ФИО18 не вносились. Необходим был промежуточный собственник, потому с ФИО7 решили оформить продажу указанных квартир на ФИО18. Данная продажа была необходима для того, чтобы ФИО8 не получил денежные средства, полученные от продажи данных квартир, и денежные средства пошли бы в ЖСК «Бульвар Молодежи 15» для достройки дома, счета ООО «Академмедстрой» были арестованы. Данные квартиры были проданы одна (<адрес>) – ФИО3, вторая ФИО28 За какие суммы были проданы вышеуказанные квартиры не знает, оформлением документов по продажам квартир ФИО18 и ФИО28 не занимался. Денежные средства, которые в последствии были положены на депозит ФИО26 получены от ФИО7 после продажи квартир ФИО18 и ФИО28. От кого именно были получены денежные средства, внесенные на депозит, ему не известно.
Алладинской, ФИО9 и ФИО26 уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве были направлены почтовым уведомлением с вложением. Письмо было обычным заказным. Сведений о том, получили ли указанные лица уведомления, ФИО6 не известно, данные письма не отслеживались.
Все Акты приема-передачи квартир в <адрес> от имени ООО «Академмедстрой» подготавливал ФИО6, а подписывал их ФИО8, как директор ООО «Академмедстрой». Акты по приему-передачи квартир Аладинской не помнит, его ФИО6 не подготавливал, его напечатал и выдал ФИО8 Таким образом, из показаний ФИО6 и ФИО7 действительно усматривается, что сделка – договор долевого участия от 1221/41 является мнимой, то есть заключена исключительно для вида, без намерения создать соответствующие правоотношения.
В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Академмедстрой» ФИО11 со ссылкой на указанный показания ФИО7 и ФИО6 указывала, что воли единоличного исполнительного органа – ФИО8, несмотря на выданную доверенность, как на отказ от договора участия в долевом строительстве, заключённого с Б-выми, так и на отчуждение квартиры иным лицам, не имелось.
Действительно, выбытие имущества из владения юридического лица является следствием не одного только юридического акта (решения собрания, договора и т.п.), но и конкретных фактических действий того или иного лица (Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2022 N 305-ЭС22-12747).
ФИО8, давший в ходе рассмотрения дела пояснения, указывал, что никаких распоряжений в части одностороннего отказа от договоров долевого участия вышеуказанных лиц – Аладинской, ФИО26, супругов Б-вых не давал, обязательства Участниками были исполнены, задолженностей у них не имелось, при этом, передача квартир иным лицам стала возможна в результате самовольных действий ФИО7 и ФИО6 В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству представителя истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО10 по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта был поставлен вопросы: Кем, ФИО8, или иным лицом выполнена подпись от имени ФИО8 в Акте приема-передачи по Договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ? Кем, ФИО8, или иным лицом выполнена подпись от имени ФИО8 в Справке от ДД.ММ.ГГГГ? Согласно заключению АНО «Судебное экспертное бюро Магнетар» подписи от имени ФИО8 в оригиналах Акта приема-передачи по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ и справке от ДД.ММ.ГГГГ, представленные на исследование, выполнены не ФИО8, а иным лицом с подражанием его подписи.
Сторона ФИО29 указывала, что выводы данной экспертизы с учетом всех представленных доказательств безусловно не свидетельствуют об отсутствии воли на выбытие квартир из владения ООО «Академмедстрой».
Представителем ФИО29 – адвокатом Лариной Е.Е. в соответствии со ст. 6.1 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» получен ответ из ООО «Сеть городских порталов».
Так, ДД.ММ.ГГГГ на интернет-ресурсе <данные изъяты> опубликована статья под заголовком «Квартиру сибирячки застройщик перепродал без ее ведома – ей вернули 4,1 миллиона рублей, но такие сейчас стоят 12».
Указанная статья опубликована после принятия к производству суда настоящего иска ФИО2 и ФИО1 Сторонами не отрицалось, что указанная статья была подготовлена после обращения в ООО «Сеть городских порталов» ФИО2 Из указанной статьи следует, что она подготовлена на основании в том числе пояснений самого ФИО8 В ответ на адвокатский запрос ООО «Сеть городских порталов» представлена аудиозапись разговора с ФИО8 Так, в диалоге ФИО8 на вопрос журналиста о двойных продажах квартир пояснял следующее (с 7 минуты и далее): «в соответствии с 264-фз, если дольщик к концу строительства полностью не рассчитался и был предупрежден, в одностороннем порядке застройщик имеет право расторгнуть договор, что мы и сделали, как раз мы продали квартиры и эти денежные средства пошли на погашение задолженностей… у нас была безвыходная ситуация.
На вопрос журналиста, почему не дали Участникам возможность погасить задолженность ФИО8 пояснял: «с ними было множество разговоров, отвечали, что вы нам должны за просрочку, на что был дан ответ – делайте взаимозачет, для установления просрочки обращайтесь в суд… мы указывали, что подадим на расторжение договора, был дан ответ – подавайте, мы и подали, из-за них страдает множество людей….
На вопрос журналиста о том, много ли было таких людей, ФИО8 дан ответ: мы расторгли две, еще есть те, кто не хочет платить, еще 4.
На вопрос журналиста, почему была такая длительная отсрочка между отказом от договора и возвратом денежных средств, ФИО8 пояснил: мы надеялись, что когда люди увидят извещение, которые было направлено как положено, осознают и принесут деньги, пойдут на встречу….
В судебном заседании с ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 на вопрос суда пояснял, что Участников, не исполнивших свои обязательства по договорам долевого участия в многоквартирном <адрес>, не имелось, односторонних отказов от договоров долевого участия не производилось.
Суд критически относится с пояснениям ФИО8 и позиции ООО «Академмедстрой» о том, что отказ от договоров долевого участия был произведен ФИО7 и ФИО6 самовольно в отсутствие воли ФИО8 как единоличного исполнительного органа ООО «Академмедстрой».
Как ранее было указано судом, из аудиозаписи разговора ФИО8 с журналистом НГС следует, что ФИО8 прямо указывает, что односторонние отказы производились, он был не просто осведомлен, но и выступал инициатором таких отказов, они были обусловлены неисполнением Участниками обязательств по договорам долевого участия, всего их предполагалось 4.
Указанные пояснения согласуются с данными ФИО7 и ФИО6 показаниями, изложенными в протоколах допроса по уголовному делу №, в частности о том, что поручение по выявлению задолженностей давал именно ФИО8, инициатива о расторжении договоров исходила от него, именно им было дано соответствующее поручение, а также о количестве таких Участников.
Пояснения ФИО8 согласуются и с установленными по настоящему делу фактическими обстоятельствами, в частности, что у супругов Б-вых имелась задолженность, как изложено в иске, такая задолженность предполагалась с погашению путем взаимозачета за счет несвоевременной передачи объекта, что уведомление о необходимости погашения задолженности было направлено задолго до отказа от Договора.
Более того, как следует из заключения эксперта № от декабря 2022, подготовленного в ходе производства по уголовному делу №, подпись от имени ФИО8, расположенная в стоках «Директор» в претензии от имени ООО «Академмедстрой», адресованной ФИО9, в Справке, в описи, направленной ФИО1 выполнена ФИО8 При этом, суд отклоняет доводы представителя ФИО1 и ФИО2 ФИО10, что ФИО8 указанные документы мог подписать не глядя.
Также из показаний ФИО7 следует, что достройка дома осуществлялась за счет дополнительных взносов Участников в ЖСК «Бульвар Молодежи 15», которое и выполняло основную функцию сбора денежных средств, при этом из опубликованной статьи следует, что ФИО2 в ЖСК вступать не стала, посчитав, что за свою квартиру уже расплатилась в полном объеме.
Таким образом, у ООО «Академмедстрой» в лице ФИО8 могли имеется основания и мотивы для одностороннего отказа от Договора долевого участия.
К пояснениям ФИО8, данным в ходе рассмотрения дела, суд относится критически. Так, аудиозапись подготовлена в конце июня 2022 года, через непродолжительное время после обращения ФИО2 и ФИО1 в суд с иском. Также в производстве Советского районного суда <адрес> находились аналогичные гражданские дела по иску ФИО30 и ФИО24, а также ФИО21 В дальнейшем, по факту двойных продаж было возбуждено уголовное дело №, в ходе которого и были допрошены ФИО6 и ФИО7 Также было возбуждено уголовное дело в отношении ФИО8, обвиняемого в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ , п. «б» ч. 4 ст. 174.1 УК РФ , которое на момент рассмотрения спора находится в производстве Первомайского районного суда <адрес>.
Уже в ходе производства настоящего гражданского дела, ООО «Академмедстрой» в лице ФИО8 выдало супругам ФИО9 справку об отсутствии задолженности, а также отозвало доверенность, ранее выданную на ФИО6 В судебном заседании ФИО8 пояснения, касающиеся обстоятельств, изложенных им в аудиозаписи, отказался давать, сославшись на статью 52 ФИО31.
При таком положении суд приходит к выводу о том, что пояснения ФИО8, данные в ходе рассмотрения дела, не соответствуют действительности, ни что иное, как попытка переложить ответственность на ФИО7 и ФИО6 с целью исключения негативных последствий для себя.
ФИО8 как директор ООО «Академмедстрой» выступал инициатором расторжения Договора долевого участия, давал соответствующие поручения ФИО6, ФИО8 прямо указывал, что предполагалось продать квартиры с целью получения денежных средств и погашения задолженностей.
То обстоятельство, что ФИО6 и ФИО7 в обход ФИО8 квартиры были оформлены на ФИО35 с целью неполучения денежных средств от квартир в личное распоряжение ФИО8 не опровергает волю директора на отказ от договора, заключенного с ФИО2 и ФИО1, а также на последующую ее реализацию.
Разрешая вопрос о возможности истребования у ФИО29 квартиры и одновременно разрешая встречные требования ФИО29 о признании его добросовестным приобретаем, суд приходит к следующему.
Так, о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Сторона ФИО1 и ФИО2, а также ООО «Академмедстрой» указывала, что ФИО29 не проявил должную степень осмотрительности при совершении сделки купли-продажи, в частности сделка купли-продажи совершена через непродолжительный срок после возникновения права собственности у ФИО35 при цене значительно ниже рыночной стоимости. ФИО29 и ФИО7 ранее знакомы, ФИО29 является профессиональным участником рынка, руководителем крупного застройщика.
Также после приобщения спорной квартиры ФИО29 выставлял ее на продажу за 11 000 000 руб.
Материалами дела также установлено, что ранее ФИО3 на праве собственности совместно с супругой ФИО12 принадлежали земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Из пояснений ФИО3 следует, что с лета 2021 года ФИО3 предпринимались попытки для продажи данных объектов. Продажу осуществляло ООО «Квартал».
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО32 был заключен договор купли-продажи указанных объектов – дома и земельного участка, цена сделки составила 9 100 000 руб.
Тогда же ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО35 в лице ФИО7 заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Допрошенный в ходе судебного заседания ФИО33, который является сыном ФИО29, показывал, что он также помогал в реализации дома и земельного участка отцу, после февраля 2022 года рынок недвижимости был нестабилен, у продаваемой семьей К-вых дачи нашелся покупатель, который настаивал на скорейшей продаже дома и участка. В том числе свидетель осуществляли поиск объекта для покупки.
Свидетелю стало известно о том, что в <адрес> на продажу выставлена квартира, которая подходила по размеру и стоимости, сведения о продаже квартиры были получены на сайте Авито.
Свидетель обратился к своему товарищу ФИО34, который указал, что о продаже квартир может быть осведомлен ФИО7, поскольку он являлся председателем правления ЖСК «Бульвар Молодежи 15».
Когда свидетель при встрече поинтересовался у ФИО7 о квартире, тот пояснил, что это он ее продает и передал ключи для осмотра.
Он, как и его отец знакомы как с ФИО8, так и с ФИО7, поскольку все длительное время проживают на территории Новосибирского Академгородка, с ФИО7 свидетель ранее обучался в НГУ, близких отношений не поддерживают, однако знакомы. С ФИО8 свидетель также знаком, неоднократно встречались, ФИО8 относился к свидетелю «по-отечески» Так, на сайте «Авито» к моменту выбора квартиры имелись объявления по продаже квартир в многоквартирном <адрес>, их было более 10, сомнений не возникало.
Судом был обозрет в судебном заседании сайт Авито, действительно обнаружены объявления о продаже квартир в спорном доме и в спорный период зимы-весны-лета 2022 года.
ФИО29 пояснял, что с ФИО7 действительно знаком лично, поскольку ранее участвовали в общественных мероприятиях, проводимых на территории Академгородка, равно как и знаком с ФИО8, адвокатом истцов – ФИО10, все являются жителями Академгородка. ФИО29 было известно, что ФИО7 являлся помощником депутата партии «Единая Россия». При таких обстоятельствах сомнений в добропорядочности ФИО7 у ФИО29 не возникало, а напротив.
ФИО29 были получены сведения из ЕГРН о правообладателе квартиры, при этом, сведения ЕГРН не содержали указания на то, что в отношении данной квартиры ранее был заключен иной договор долевого участия.
Возражая против утверждения о том, что ФИО29 должен был обратить внимание и посчитать сомнительным то обстоятельство, что договор долевого участия с ФИО35 заключен незадолго до введения дома в эксплуатацию, ФИО3 пояснил следующее.
Ему как директору строительной компании ООО «СЗ <адрес> Развитие» была известна практика о том, что у застройщиков используется деловая практика резервирования квартир на различных этапах строительства, такие квартиры реализуются в последнюю очередь по разного рода причинам.
Представителями ФИО3 в ответ на адвокатские запросы получены ответы от ряда застройщиков, в частности ООО «СЗ Кварталы Немировича», АО «СЗ Береговое», ООО «СЗ КПД-Газстрой».
Так, из ответа ООО «СЗ Кварталы Немировича» следует, что Застройщиком используется сложившаяся деловая практика резервирования квартир и иных объектов капитального строительства на различных стадиях строительства. Запас объектов капитального строительства позволяет Застройщику регулировать как ассортиментный остаток, так и реализовывать более ликвидные объекты на этапах ввода дома в эксплуатацию. Также застройщиком может осуществляться бронирование квартир как для клиентов, так и для партнеров и контрагентов организации, которые на определенный момент времени не могут войти в сделку по покупке объекта недвижимости.
Также дан ответ АО «СЗ Береговое», согласно которому практика не водить в продажу сразу все объекты долевого строительства (квартиры, машино-места, коммерческие помещения и прочие объекты) обычна и нормальна.
Часть объектов намеренно поступает в продажу только после окончания срока строительства. При этом для некоторых категорий контрагентов (партнеры, сотрудники компании, постоянные клиенты и пр.) по договоренности, возможно бронирование объекта недвижимости на долгий, но понятный срок, с выходом на сделку в сроки, отличные от публичных предложений.
Аналогичный по содержанию ответ дан и ООО «СЗ КПД-Газстрой».
При этом, вопреки доводам представителя истцов Б-вых и представителя ООО «Академмедстрой» указанные сведения, изложенные в форме ответов, по правилам ст. 55 ГПК РФ являются письменным доказательством и подтверждают позицию ответчика ФИО29 о том, что он как директор компании-застройщика знал о соответствующей практике, а потому заключение договора долевого участия незадолго до сдачи объекта не являлось чем-то исключительным и вызывающим подозрения.
Более того, общеизвестным фактом на территории Академгородка, как указал ФИО29, было то обстоятельство, что строительство дома завершалось под надзором <адрес>, к концу строительства дома надзорное производство было завершено, дом введен в эксплуатацию.
Действительно, исходя из содержащихся в материалы дела писем, направленных в адрес ЖСК «Бульвар Молодежи 15» следует, что <адрес> направлялись запросы о предоставлении ряда документов.
Ссылку ФИО1 и ФИО2 о том, что квартира была продана ниже рыночной стоимости, что также должно было вызвать сомнения у ФИО29, суд также отклоняет.
Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, следует, что стоимость объекта недвижимости составила 8 472 000 руб.
Также между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор по передаче неотделимых улучшений, стоимость которых составила 778 000 руб. В подтверждение передачи денежных средств представлена расписка на соответствующую сумму.
Согласно представленному ФИО3 отчету ООО «Авада» № о стоимости квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, та составляла от 8 800 000 руб. до 9 800 000 руб.
При этом суд соглашается, что зимой-весной 2022 года цены на недвижимость являлись нестабильными, стоимость квартиры была несущественно ниже аналогов, что также объяснялось тем обстоятельством, что многоквартирный дом был достроен силами ЖСК, то есть, исходя из постоянной экономии.
Более того, разница в цене в пределах 10% не является настолько существенной, что должна была при должной степени осмотрительности покупателя породить сомнения о действительных мотивах продажи квартиры и всех обстоятельств возникновения у ФИО35 права собственности на квартиру.
Судом были обозреты в ходе судебного заседания сведения сайта Авито о предложениях о продаже квартир в указанном <адрес> спорный период, приобретенная ФИО3 квартира не имела существенных отличий в цене.
То обстоятельство, что квартира ФИО3 была выставлена на продажу, также не свидетельствует о его недобросовестности в момент ее покупки, не в последующем.
Как пояснял ФИО3, свидетель ФИО33, поскольку после февраля 2022 года цены на квартиры стали резко меняться в сторону увеличения, ими рассматривался вопрос о возможности ее продажи с целью получения прибыли при наличии хорошего предложения, однако каких-либо выгодных предложений не поступило, в дальнейшем появился судебный спор.
В ходе рассмотрения дела ФИО3 на каждый довод ФИО1 и ФИО2, а также ООО «Академмедстрой» о недобросовестности и неосмотрительности даны пояснения, представлены доказательства, которые подтверждают его действия как действия, соответствующие нормальному участнику гражданского оборота.
Приведенные обстоятельства как отдельно, так и в совокупности не опровергают добросовестность ФИО3 При таком положении, установив, что воля ООО «Академмедстрой» на выбытие спорной квартиры имелась, а ФИО3 является добросовестным приобретателем, оснований для истребования ее в пользу ООО «Академмедстрой» с последующей передачей, то есть исполнением обязательства в натуре в пользу Б-вых не имеется.
ФИО2 и ФИО1 также просят взыскать в их пользу неустойку за несвоевременную передачу квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом мораториев на начисление санкций.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (в редакции до 03.06.2022) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Как ранее было установлено судом, по условиям Договора № от ДД.ММ.ГГГГ срок сдачи объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 3 месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, действительно, ФИО2, ФИО1 вправе требовать от ООО «Академмедстрой» уплаты неустойки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
В то же время необходимо учесть следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Согласно разъяснениям п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.
По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.
Согласно ранее сделанным выводам суда ФИО3 в отличии был признан добросовестным приобретаем спорной квартиры по сделке от ДД.ММ.ГГГГ, а потому с указанной даты обязательство Застройщика по передаче квартиры прекращается невозможностью ее передачи согласно Договору № от ДД.ММ.ГГГГ по правилам ст. 416 ГК РФ , а потому неустойка может быть начислена лишь за период по ДД.ММ.ГГГГ.
Так, согласно Постановлению Правительства от 02.04.2020 N 423 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования (п. 5 Постановления).
Указанное Постановление опубликовано и вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойка не подлежит начислению.
По смыслу ч. 2 ст. 6 Закона при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (указанная позиция отражена в Определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 41-КГ17-26, а также ей дана оценка в Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 242-О и от ДД.ММ.ГГГГ).
На дату исполнения обязательства, то есть на ДД.ММ.ГГГГ ставка рефинансирования составляла 8,5%.
Таким образом, неустойка составит за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 1 005 144, 66 руб., из расчета (4 394 075 *915 дней*1/300 *8,5%) *2.
Неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 466 870, 47 руб. из расчета (4 394 075 *424 дней*1/300 *8,5%) *2.
А всего неустойка составит 2 944 030, 26 руб.
Поскольку право ФИО1 и ФИО2 является солидарным, указанная сумма также подлежит взысканию в их пользу солидарно.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Аналогичным образом применялись и положения Закона РФ «О защите прав потребителей» в части взыскания компенсации морального вреда.
Суд соглашается с доводами ФИО1 и ФИО2 о том, что действиями ООО «Академмедстрой», выразившимися как в существенном нарушении сроков строительства дома, так и в недобросовестных действиях, повлекших невозможность передачи им объекта строительства - квартиры, причинены нравственные страдания, которые суд оценивает в 50 000 руб. каждому.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Данные изменения вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ На основании ст. 2 ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции настоящего Федерального закона).
Согласно ранее действующему законодательству, как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.021992 г. N 2300- 1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, поскольку решение по настоящему спору постанавливается после ДД.ММ.ГГГГ, применению подлежит ч. 3 ст. 10 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а именно штраф подлежит исчислению, исходя из процента в 5% от взысканной суммы и составит в пользу ФИО2 и ФИО1 по взысканной неустойке 73 600, 76 руб. солидарно и 2500 руб. по взысканной сумме компенсации морального вреда каждому.
ФИО1 и ФИО2 просят признать незаконным действия У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по регистрации договора долевого участия №.
Как ранее было установлено судом, договор долевого участия в строительстве № между ФИО35 и ООО «Академмедстрой» был заключен ДД.ММ.ГГГГ.
Многоквартирный дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
При этом на кадастровый учет спорная <адрес> поставлена ДД.ММ.ГГГГ, в то время как заявление о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № подано в У. Р. по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом.
Согласно ч. 7.1 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются.
Из буквального толкования положений ч. 7.1 следует, что Застройщик вправе заключать договоры долевого участия в период с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до осуществления государственного кадастрового учета такого многоквартирного дома, при этом в таком случае у застройщика отсутствует обязанность для соблюдения положений ст. 15.4 Федерального закона, то есть необходимости открытия эскроу-счета с перечислением денежных средств Участника на такой счет.
Таким образом, вопреки доводам истцов из положений ч. 7.1 ст. 18 Законе не следует запрет на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а лишь указано, что в таком случае обязательные требования об открытии эскроу-счета не применимы, что согласуется с назначением таких счетов, обеспечивающих дополнительные гарантии Участников по завершению строительства многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Основания приостановления государственного кадастрового учета определены ст. 28 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В вышеуказанной статье в качестве основания применительно к договору долевого участия указано лишь - на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (п. 38).
Запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного сторонами до постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, но поданного на регистрацию после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома, закон не содержит.
Поскольку иных договоров, заключенный в отношении спорной квартиры не имелось, орган правомерно осуществил государственную регистрацию договора долевого участия.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ ,
Исковые требования ФИО2, ФИО1 удовлетворить частично.
Признать незаконным односторонний отказ ООО «Академмедстрой» от исполнения договора № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ООО «Академмедстрой».
Взыскать с ООО «Академмедстрой» в пользу ФИО2, ФИО1 неустойку в размере 1 472 015, 12 руб. солидарно.
Взыскать с ООО «Академмедстрой» в пользу ФИО2, ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. каждому.
Взыскать с ООО «Академмедстрой» в пользу ФИО2, ФИО1 солидарно сумму штрафа в размере 73 600, 76 руб., а также по 2 500 руб. каждому.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Академмедстрой» отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: Никитина М.В. Суд: Советский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) (подробнее) Ответчики: ООО "АкадемМедСтрой" (подробнее) Управление Росреестра по НСО (подробнее) Судьи дела: Никитина Марина Васильевна (судья) (подробнее) Судебная практика по: Злоупотребление правом Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ Признание договора купли продажи недействительным Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ Мнимые сделки Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ Притворная сделка Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ Добросовестный приобретатель Судебная практика по применению нормы ст. 302 ГК РФ По мошенничеству Судебная практика по применению нормы ст. 159 УК РФ